论文部分内容阅读
摘要：2013年对于绝大多数房地产商是一个相对的肥年，在国家政策的严控下，中国楼市成交量和成交金额仍有了不俗的增幅，使房地产商对2014年充满了期望。但春节伊始，一股寒流在楼市中逐渐兴起，连续不断地负面信息充斥楼市，从国际知名分析师的楼市超级泡沫论，再到香港首富李嘉诚继续大量抛售大陆不动产套现，香港楼市大跌、再加上国内房地产巨头，如王石、任志强等纷纷发表言论唱空楼市，似乎新一轮的楼市“唱空”再度袭来，中国楼市真的狼来了吗。
关键词：中国楼市；泡沫论
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
笔者从事房地产业十几年，虽然眼界、宏观理论没有众位业界大拿丰富，但仅从一般小市民的角度看待楼市、再加上稍许专业分析，对未来（主要是2014年度）的楼市还是有几点薄见。
首先必须承认2014年度是楼市调整的一年，要想取得2013年的销量和销售额比较困难，但房价仍会有小幅提高。对于上海、北京、广州等一线城市，城市范围从中心区域向周边卫星城拓展，房价仍将维持高位，这得益于这些城市的巨大人口基數、高收入和消费水平；二线城市的房价将出现降价浪潮，较高的房价和缺乏人口基数及消费水平的支撑，将导致市场下行，1月份杭州、苏州、常州等城市房价骤降已初现端倪；三、四线城市，尤其是中西部尚未出现房价大幅涨价的地方，房价有可能出现比较大的涨幅，但这种涨幅明显缺乏后劲，与当地人民的收入水平脱节，很难持久。
政府的调控政策仍然是制约楼市价格上行的重要砝码，2014年政府的楼市调控政策一如既往，没有放松的迹象和可能，相反有从重从严的迹象，毕竟本届政府对房价的控制打压早已列入政府工作报告中，在没有大环境逆转的前提下，该政策有可能贯穿本届政府的全部执政时间。但反过来看，中央政府的政策打压，往往与地方政府的政策执行有一定偏差，毕竟目前中国80%以上的地方政府还是在靠出卖土地收入维持政府的正常运作和偿还高额的地方债务，2014年据统计有高达1000亿的地方政府债务到期，土地收入目前仍是地方政府的救生筏，这一点看，楼市的泡沫短期内不会被政府主动戳破。
而对于目前国际大牌投资或咨询机构，包括高盛、穆迪等大肆唱衰中国楼市的行为，我认为应该辩证的去看这个问题：首先，这些机构的本质是什么，众所周知，这些国际投行是世界闻名的金融吸血鬼，他们最终目标是攫取最大的利润。从这些国际投行的过往经历看，唱衰某行业时，往往是他们大举进军的前兆；相反，当他们集体唱高某行业时，恰恰是准备逢高出货时。因此，看这些知名国际投行的分析，着重看他们的数据分析（这些还是比较全面和准确的），而对于他们的具体分析结论仅作为参考。
再从银行的角度看，从2014年伊始，银行有意识地缩紧信贷规模，对开发贷款采取从严从紧的态度，致使房地产商的银根和流动资金紧张，进一步促使部分房企开始大幅降价销售，以便回笼资金，维持资金链，这也是导致年初部分城市房价大幅下降的主要原因；同时银行对个人房贷也采取否定态度，对新增个人房贷采取消极态度对待。两头从紧的政策似乎预示今年的房地产市场将迎来拐点。但我们可以仔细分析一下，开发贷款和个人房贷仍然是银行保证利润的主营业务，在经营业务没有结构性调整，寻找到新的利润增长点前，银行不可能放弃该项业务。目前的措施主要是由于中央银行调控政策导致的银行信贷规模萎缩和风险防范所致。这种行为的持续时间我认为不会维持很长时间。
从庶民的角度看中国的楼市，中国老百姓过去对土地情有独钟，进入新社会，土地成为政府控制资源，老百姓把原先对土地得热衷转移到对房子的追求上，这种特殊情结使无房的家庭想买房，似乎不拥有一套房子就无法做人；而已经拥有房子的呢，还想拥有更多，房屋已成为对子孙后代最好的遗产。对房屋的追求已成为时下最大的需求，需求群体的年龄从20岁到60岁，覆盖了社会各个阶层，这也是中国楼市坚挺的最重要原因。无论是刚性需求、改善性需求还是投资需求，15年来中国老百姓的旺盛需求造就了中国房地产业的奇迹。这种需求会消失吗？我认为不会，只会出现波段性振动，结婚要婚房、孩子升学要学区房，留给子孙的遗产房，只要还有这些需求，中国的房地产业就不会完全崩盘，庞大的人口基数和传统的房子情节支撑着中国房地产业一步步走向成熟。但我们还应看到，房地产市场的调整也是不可避免的，近几年持续走高的房价已经超出了绝大多数百姓的承受能力，老百姓的购房需求在国家政策的打压、高房价的压迫下，需求逐渐萎缩，越来越多的老百姓加入持币观望的行列；老百姓对政府打压房价的期望、对房价居高不下的不满，对房价降低的期望，将导致房屋销售的冬季到来。但我认为这是短期的，对房屋的需求仅仅是被压制，并没有消失，只要房价有所松动，或者出现老百姓期望的降价和降价幅度，被压制的购房需求又会被释放出来。14年初杭州等地的实例证明了这一点，面对部分房企的大幅降价，老百姓是持欢迎态度的，降价行为激发了强大购买力，降价房源仅两天就售罄，而且需求远大于供给，因此我认为目前市场的需求潜力仍然充分，只是经过政府、银行调控、市场传言冲击等不利因素后，绝大多数老百姓选择持币观望，期望房价能持续下降，但当房价出现松动后，又会被晚了吃亏的心理诱使下迸发强大购房需求。
综合以上的分析，我对2014年国内房价的走势有以下几点看法：
1.2014年的销量和销售额相比2013年将有一定程度的降低，甚至有较大幅度的萎缩。
2.国内平均房价将保持目前的高位水平，不会出现大幅下降。上海、北京等一线城市平均房价可能略有上升；但二线城市，如杭州、大连等城市，房价有可能迎来拐点，可能出现较大幅度的降价潮；三、四线城市的房价在经过一段时间的暴涨后必将迎来暴跌期，是量价齐跌。
关键词：中国楼市；泡沫论
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01
笔者从事房地产业十几年，虽然眼界、宏观理论没有众位业界大拿丰富，但仅从一般小市民的角度看待楼市、再加上稍许专业分析，对未来（主要是2014年度）的楼市还是有几点薄见。
首先必须承认2014年度是楼市调整的一年，要想取得2013年的销量和销售额比较困难，但房价仍会有小幅提高。对于上海、北京、广州等一线城市，城市范围从中心区域向周边卫星城拓展，房价仍将维持高位，这得益于这些城市的巨大人口基數、高收入和消费水平；二线城市的房价将出现降价浪潮，较高的房价和缺乏人口基数及消费水平的支撑，将导致市场下行，1月份杭州、苏州、常州等城市房价骤降已初现端倪；三、四线城市，尤其是中西部尚未出现房价大幅涨价的地方，房价有可能出现比较大的涨幅，但这种涨幅明显缺乏后劲，与当地人民的收入水平脱节，很难持久。
政府的调控政策仍然是制约楼市价格上行的重要砝码，2014年政府的楼市调控政策一如既往，没有放松的迹象和可能，相反有从重从严的迹象，毕竟本届政府对房价的控制打压早已列入政府工作报告中，在没有大环境逆转的前提下，该政策有可能贯穿本届政府的全部执政时间。但反过来看，中央政府的政策打压，往往与地方政府的政策执行有一定偏差，毕竟目前中国80%以上的地方政府还是在靠出卖土地收入维持政府的正常运作和偿还高额的地方债务，2014年据统计有高达1000亿的地方政府债务到期，土地收入目前仍是地方政府的救生筏，这一点看，楼市的泡沫短期内不会被政府主动戳破。
而对于目前国际大牌投资或咨询机构，包括高盛、穆迪等大肆唱衰中国楼市的行为，我认为应该辩证的去看这个问题：首先，这些机构的本质是什么，众所周知，这些国际投行是世界闻名的金融吸血鬼，他们最终目标是攫取最大的利润。从这些国际投行的过往经历看，唱衰某行业时，往往是他们大举进军的前兆；相反，当他们集体唱高某行业时，恰恰是准备逢高出货时。因此，看这些知名国际投行的分析，着重看他们的数据分析（这些还是比较全面和准确的），而对于他们的具体分析结论仅作为参考。
再从银行的角度看，从2014年伊始，银行有意识地缩紧信贷规模，对开发贷款采取从严从紧的态度，致使房地产商的银根和流动资金紧张，进一步促使部分房企开始大幅降价销售，以便回笼资金，维持资金链，这也是导致年初部分城市房价大幅下降的主要原因；同时银行对个人房贷也采取否定态度，对新增个人房贷采取消极态度对待。两头从紧的政策似乎预示今年的房地产市场将迎来拐点。但我们可以仔细分析一下，开发贷款和个人房贷仍然是银行保证利润的主营业务，在经营业务没有结构性调整，寻找到新的利润增长点前，银行不可能放弃该项业务。目前的措施主要是由于中央银行调控政策导致的银行信贷规模萎缩和风险防范所致。这种行为的持续时间我认为不会维持很长时间。
从庶民的角度看中国的楼市，中国老百姓过去对土地情有独钟，进入新社会，土地成为政府控制资源，老百姓把原先对土地得热衷转移到对房子的追求上，这种特殊情结使无房的家庭想买房，似乎不拥有一套房子就无法做人；而已经拥有房子的呢，还想拥有更多，房屋已成为对子孙后代最好的遗产。对房屋的追求已成为时下最大的需求，需求群体的年龄从20岁到60岁，覆盖了社会各个阶层，这也是中国楼市坚挺的最重要原因。无论是刚性需求、改善性需求还是投资需求，15年来中国老百姓的旺盛需求造就了中国房地产业的奇迹。这种需求会消失吗？我认为不会，只会出现波段性振动，结婚要婚房、孩子升学要学区房，留给子孙的遗产房，只要还有这些需求，中国的房地产业就不会完全崩盘，庞大的人口基数和传统的房子情节支撑着中国房地产业一步步走向成熟。但我们还应看到，房地产市场的调整也是不可避免的，近几年持续走高的房价已经超出了绝大多数百姓的承受能力，老百姓的购房需求在国家政策的打压、高房价的压迫下，需求逐渐萎缩，越来越多的老百姓加入持币观望的行列；老百姓对政府打压房价的期望、对房价居高不下的不满，对房价降低的期望，将导致房屋销售的冬季到来。但我认为这是短期的，对房屋的需求仅仅是被压制，并没有消失，只要房价有所松动，或者出现老百姓期望的降价和降价幅度，被压制的购房需求又会被释放出来。14年初杭州等地的实例证明了这一点，面对部分房企的大幅降价，老百姓是持欢迎态度的，降价行为激发了强大购买力，降价房源仅两天就售罄，而且需求远大于供给，因此我认为目前市场的需求潜力仍然充分，只是经过政府、银行调控、市场传言冲击等不利因素后，绝大多数老百姓选择持币观望，期望房价能持续下降，但当房价出现松动后，又会被晚了吃亏的心理诱使下迸发强大购房需求。
综合以上的分析，我对2014年国内房价的走势有以下几点看法：
1.2014年的销量和销售额相比2013年将有一定程度的降低，甚至有较大幅度的萎缩。
2.国内平均房价将保持目前的高位水平，不会出现大幅下降。上海、北京等一线城市平均房价可能略有上升；但二线城市，如杭州、大连等城市，房价有可能迎来拐点，可能出现较大幅度的降价潮；三、四线城市的房价在经过一段时间的暴涨后必将迎来暴跌期，是量价齐跌。