论文部分内容阅读
摘要：过去的十几年中，中国的房地产市场经历了一系列的变化，由一路上涨，到因经济危机带来的下跌，再到2009年后的持续上涨。房价的问题已经引来了全社会的关注。相关的研究也非常多。本文主要从房价影响因素方面分析这个问题，首先对影响因素理论方面进行分析，接下来用美国大学城周边房价数据进行实例分析并构造模型。
关键词：房价影响因素、大学城房价
一、引言
中国的房价在1998年到2008年这十年间是持续上涨的，2008到来的全球金融危机使这种持续上涨的趋势有所反转。而当经济危机慢慢退去，2008年后我国的房地产市场更是涨势迅猛。如今的房价问题不仅仅是一个经济问题，而是已经上升到一个社会问题。一方面，居高不下的房价给人们带来巨大压力，引发一系列社会问题，另一方面，人们担心若房价持续如此上涨，房地产市场泡沫会破灭，这种破灭会给人们的生活和整个宏观经济带来灾难性的损失。
二、影响房屋价格的因素
1.影响房价的几个因素
地价影响房价。房价与地价之间的关系，当土地供应商更多时，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。
供求关系影响房价。现在住房供不应求是不争的事实，遗憾的是，房屋本身作为一个需求弹性很小，并且没有任何替代的商品，供不应求是一个必将长期存在的现象。市场规律是不可违背的，中国人均住房面积还很低，供不应求将继续成为房价上涨的主要因素。
利率影响房价。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。
税费影响房价。税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。要规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。
资本影响房价。量资本流入不动产领域，其目的在于获利。这种投资或投机的获利指标评估有两项：一是不动产本身的价格涨升，二是长期投资与租金收益之比。前者看中的是不动产升值后的短期内套利空间，后者则更关注资产的质量和收益的稳定性。
2.大学城房价
现在各大城市的城区地段非常紧张，写字楼，住宅，商业住宅等占据城区的主要位置，城区的位置已趋于饱和，而又随着大学的扩招，大学生的人数不断增加，这又要求各大学的配套设施跟上人数的增加。因此，各个大学需要扩建新校区，但由于市中心地段的饱和，各大学只能考虑将新校区建在郊区，这也就形成了大学城这一形式。而大学城的出现也带动了周边房地产的发展。在其他配套设施齐全的情况下，有越来越多的人会选择大学城周边地区的房子，这也带动了房价的增长。所以研究影响大学城周边房价的因素是非常有意义的。具体来说，影响大学城周边房价的因素主要包括居住面积、占地面积、税率和教师师生比等。具体研究影响房价变动的因素究竟有哪些且如何影响，可以使我们更好地分析目前的房价走势以及预测未来的房价变动情况。如此，我们便可以使相关的产业更好地发展。以下我们用一个实例来具体分析影响大学城周边房价因素。
三、结论
由检验可以看出，回归模型拟合的比较好，符合正态性，不存在自相关、异方差和共线性等问题。我们可以最终得出房屋的面积、房屋的占地面积和教师师生比这三个变量，经过检验，能证明模型拟合的较好。这说明房屋的价格受到居住面积、占地面积和教师师生比这三个因素的显著影响。其中，房屋的居住面积及占地面积这两个变量与房价呈正相关关系，且从结果我们能得出房屋的占地面积对房屋价格的影响更大一些。
值得我们注意的是，仅在大学城周边数据中出现的变量教师师生比，这个变量在我们研究影响大学城周边房屋价格因素方面有很重要的作用。我们能从文章中得出结果，教师师生比与房价之间是负相关关系，成反比例。也就是说，教师师生比越大，房价越低，且这一影响相比居住面积来看要大得多。这是一个非常有意思的现象，在今后的研究中，可以继续深入研究这一特殊因素再决定大学城周边房屋价格中的作用。（作者单位：中央财经大学经济学院）
参考文献
[1]李昂（2003）：《基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》，《土木工程学报》第9期；
[2]张红、李文诞（2000）：《北京商品住宅价格变动实证分析》，《中国房地产金融》第3期。
关键词：房价影响因素、大学城房价
一、引言
中国的房价在1998年到2008年这十年间是持续上涨的，2008到来的全球金融危机使这种持续上涨的趋势有所反转。而当经济危机慢慢退去，2008年后我国的房地产市场更是涨势迅猛。如今的房价问题不仅仅是一个经济问题，而是已经上升到一个社会问题。一方面，居高不下的房价给人们带来巨大压力，引发一系列社会问题，另一方面，人们担心若房价持续如此上涨，房地产市场泡沫会破灭，这种破灭会给人们的生活和整个宏观经济带来灾难性的损失。
二、影响房屋价格的因素
1.影响房价的几个因素
地价影响房价。房价与地价之间的关系，当土地供应商更多时，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平。
供求关系影响房价。现在住房供不应求是不争的事实，遗憾的是，房屋本身作为一个需求弹性很小，并且没有任何替代的商品，供不应求是一个必将长期存在的现象。市场规律是不可违背的，中国人均住房面积还很低，供不应求将继续成为房价上涨的主要因素。
利率影响房价。从成本的角度来看，利率上升会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求的角度来看，由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使房价下降。从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升会使房价下降。综合来看，房价与利率负相关：利率上升，房价会下降；利率下降，房价会上升。
税费影响房价。税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。要规范房地产市场，合理负担税费，才能使住宅价格纳入正常轨道，使住宅生产和消费正常运行。
资本影响房价。量资本流入不动产领域，其目的在于获利。这种投资或投机的获利指标评估有两项：一是不动产本身的价格涨升，二是长期投资与租金收益之比。前者看中的是不动产升值后的短期内套利空间，后者则更关注资产的质量和收益的稳定性。
2.大学城房价
现在各大城市的城区地段非常紧张，写字楼，住宅，商业住宅等占据城区的主要位置，城区的位置已趋于饱和，而又随着大学的扩招，大学生的人数不断增加，这又要求各大学的配套设施跟上人数的增加。因此，各个大学需要扩建新校区，但由于市中心地段的饱和，各大学只能考虑将新校区建在郊区，这也就形成了大学城这一形式。而大学城的出现也带动了周边房地产的发展。在其他配套设施齐全的情况下，有越来越多的人会选择大学城周边地区的房子，这也带动了房价的增长。所以研究影响大学城周边房价的因素是非常有意义的。具体来说，影响大学城周边房价的因素主要包括居住面积、占地面积、税率和教师师生比等。具体研究影响房价变动的因素究竟有哪些且如何影响，可以使我们更好地分析目前的房价走势以及预测未来的房价变动情况。如此，我们便可以使相关的产业更好地发展。以下我们用一个实例来具体分析影响大学城周边房价因素。
三、结论
由检验可以看出，回归模型拟合的比较好，符合正态性，不存在自相关、异方差和共线性等问题。我们可以最终得出房屋的面积、房屋的占地面积和教师师生比这三个变量，经过检验，能证明模型拟合的较好。这说明房屋的价格受到居住面积、占地面积和教师师生比这三个因素的显著影响。其中，房屋的居住面积及占地面积这两个变量与房价呈正相关关系，且从结果我们能得出房屋的占地面积对房屋价格的影响更大一些。
值得我们注意的是，仅在大学城周边数据中出现的变量教师师生比，这个变量在我们研究影响大学城周边房屋价格因素方面有很重要的作用。我们能从文章中得出结果，教师师生比与房价之间是负相关关系，成反比例。也就是说，教师师生比越大，房价越低，且这一影响相比居住面积来看要大得多。这是一个非常有意思的现象，在今后的研究中，可以继续深入研究这一特殊因素再决定大学城周边房屋价格中的作用。（作者单位：中央财经大学经济学院）
参考文献
[1]李昂（2003）：《基于Hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》，《土木工程学报》第9期；
[2]张红、李文诞（2000）：《北京商品住宅价格变动实证分析》，《中国房地产金融》第3期。