论文部分内容阅读
摘要：不动产评估是基于市场价值下的使用价值评估。不动产中的耕地、水域、森林、海洋等不仅具有资产属性还具有资源属性。不动产的资源属性无法在市场环境中评估，而是要放入一个非市场价值环境才能估价。本文主要评述了国内外现有的非市场价值的分类体系及一些应用现状，希望对以后的研究具有抛砖引玉的作用。
关键词：不动产；非市场价值；评估
一、不动产非市场价值的概念界定
（一）不动产的概念
国内外对不动产的定义不同：一种是不可移动或移动必然损毁的经济价值物，具体指土地、土地之上的固着物，不能与土地分离的物；另一种定义不动产依性质不可移动、依用途不可移动、或权利客体不可移动、或法律规定不可移动财产、土地及建筑物、固定于土地之上不可移动之物[1]. 在美国，不动产指包括土地和固着在土地上的定着物和附属于.严世林在2007年对比国内外对不动产的概念界定后得出不动产是依其自然性质或其用途或依其附着客体为不可移动的物[2].
（二）非市场价值的概念
从资产评估角度，市场价值评估指资产在公开市场上可实现最佳用途的基础下进行参数及市场数据选择和评价。凡是不满足上述市场价值评估基础的评估，其价值便是非市场价值。但是，国内外对非市场价值都没有给出明确的界定，非市场价值本不是一种具体的价值评估形式，而是市场价值以外的各种特殊价值形式的总称或集合。
二、不动产非市场价值评估类型研究
（一）不动产非市场价值资产类型
根据《国际评估准则》《专业评估执业统一准则》以及国内外有关资产评估论著，非典型市场价值的类型和定义可以概括为以下四种：在用价值，投资价值，持续经营价值，保险价值。
在用价值。《国际评估准则》（1997版）IVS2中对在用价值的定义是： 是指某一特定资产对其所属企业的价值。此价值类型并不考虑资产的最高最佳使用和资产出售时可能实现的货币价值。在用价值是某一项资产对于特定使用者特定用途的一种价值，因而也是与市场无关的一种价值。
投资价值。投资价值是指资产对于具有明确拟定目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。徐克艰（1991）构建了房地产投资价值评估框架，并结合运用实例研究[3]。之后国内学者对投资价值的研究主要集中于金融股票行业，例如陈之大、万正晓、张建利于（1994）年分别分析了股票的投资价值。
持续经营价值。持续经营价值是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对企业整体价值都有相应的贡献， 可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分， 即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值.
保险价值。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。游源芬（2003）在研究保险价值界定时指出，胡援成主编的《财产保险》中对保险价值定义：‘保险价值是指保险标的在某一特定时期内的实际经济价值’的定义更为合理。
（二）不動产非市场价值资源类型
英国资源学家Pearce将环境资源价值分为使用价值和非使用价值两部分，使用价值包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值，非使用价值包括存在价值和遗赠价值。McNeely根据生物多样性产品是否具实物性将生物资源价值分为直接价值和间接价值两类，直接性价值包括使用价值和生产性使用价值，间接价值包括非消费性使用价值、选择价值和存在价值。20世纪70年代，美国恢复“土地利用委员会”后指出农地价值的非市场价值包括提供开敞空间、维护生物多样性、保育环境等，具体分为选择价值、馈赠价值和存在价值。
陈应发（1996）定义了环境价值的类型分为社会价值和非爱好价值，其中社会价值包括经济价值、文化价值、社会关系价值、生理价值、心理价值和经济价值；非爱好价值又称为内在价值或者存在价值[4]。蔡银莹（2006）将农地非市场价值分为选择价值、馈赠价值和存在价值[5]。谭永忠（2012）将耕地的非市场价值分为生态价值、社会价值、选择价值、遗赠价值和存在价值[6]。
综上所述，资源的非市场价值主要包括：选择价值、馈赠价值、存在价值和社会价值。现今，不动产非市市场价值的评估主要是指耕地资源、森林资源、农地资源还有一些水域资源的非市场价值。
三、不同不动产类型的非市场价值评估研究
（一）水域非市场生态价值评估研究
国内外主要研究水域的生态价值。由于水域的循环作用对整个生态系统的协调性大，水域的生态功能也越来越受到人们的重视。
J. Tournebize研究了农业污染地表水对湿地景观生态服务系统的影响。J. Tournebize认为土地在欧洲土地非常稀缺，然而农药对水域的污染是巨大的。通过构建人工湿地，利用湿地的生态功能降解农药对土地的污染，从而达到湿地景观生态服务价值的最大化。
城市水域生态价值研究主要运用定量和定性研究相结合的方法。定量化评估是通过研究城市不同类型水体景观破碎度过程来分析城市水体的生态系统服务功能的间接价值和直接价值。定性化评估是通过抽样调查，建立一个指标体系，把毒物指标、生物指标及其生长繁殖密切相关的氧情、水深、水温、水色、和透明度联系在一起。
（二）农地非市场社会价值评估研究
农地资源是土地生态服务的主要载体之一，是稀缺的自然资源和不可替代的生产要素。国外学者主要通过揭示偏好法（ Revealed PreferenceApproach）与陈述偏好法（ Stated Preferences Approach） 对农地的这种非市场价值进行评估研究. 国内农地的非市场价值评估，主要用条件价值法（CVM）研究，即调查市民的支付意愿。蔡银莺、张安录运用条件价值法研究武汉市农地非市场价值。陈凤娇、张洪在农地非市场价值对于农地保护的作用时，也是运用条件价值法。陈莹、王予川运用WTP结合CVM的方法研究农地的非市场价值。但是，评估非市场价值的方法不止有条件价值法一种，还有选择试验模型法。选择试验模型法是在欧美等国家出现的一种评估公共物品经济价值的新方法，它是基于随机效用理论和效用最大化理论，认为每个评估对象的价值是由其本身的多个属性所决定的，人们的每一个选择都可以表示为不同属性状态的组合，并且在做选择时总以效用最大化为目的。
四、结语
本文对不动产的非市场价值参考国内外现存的分类体系，并结合当下的非市场价值分类的研究，基于资产和资源两个角度对不动产的非市场价值进行分类。在对目前研究比较多的农地社会价值和水域生态价值评述后得出不动产非市场价值主要包括馈赠价值、选择价值、存在价值，目前主要研究社会价值和生态价值。对于学术界公认的馈赠价值、选择价值和存在价值的探索较少。目前，学术界对土地的资源和资产属性的价值分类不明晰，使得土地价值评估的不全面。随着资源公共属性的非市场价值的研究日益完善，不动产资源价值的研究将成为不动产非市产价值研究的一大驱动力。
【参考文献】
[1]王生龙，中国不动产购买与开发的监管框架[J].中国资产评估，2008（08）：19-20
[2]严世林，不动产的概念及登记[J].中国律师，2007（11）：68-70
[3]许克艰与王洪，房地产投资价值的评估——一个新的框架及其应用[J].武汉城市建设学院学报，1991（01）：9-14
[4]陈应发，森林资源的环境价值及其评估[J].云南林业调查规划设计，1996（04）：1-9
[5]蔡银莺，李晓云与张安录，耕地资源非市场价值评估初探[J].生态经济（学术版），2006（02）：10-14
[6]谭永忠等，耕地资源非市场价值评价方法的研究进展与述评[J].自然资源学报，2012（05）：883-892
作者简介：殷炜（1990.7--），女，江西鹰潭人，系江西师范大学城市建设学院土地资源管理硕士研究生。研究方向：不动产价值评估与营造。
关键词：不动产；非市场价值；评估
一、不动产非市场价值的概念界定
（一）不动产的概念
国内外对不动产的定义不同：一种是不可移动或移动必然损毁的经济价值物，具体指土地、土地之上的固着物，不能与土地分离的物；另一种定义不动产依性质不可移动、依用途不可移动、或权利客体不可移动、或法律规定不可移动财产、土地及建筑物、固定于土地之上不可移动之物[1]. 在美国，不动产指包括土地和固着在土地上的定着物和附属于.严世林在2007年对比国内外对不动产的概念界定后得出不动产是依其自然性质或其用途或依其附着客体为不可移动的物[2].
（二）非市场价值的概念
从资产评估角度，市场价值评估指资产在公开市场上可实现最佳用途的基础下进行参数及市场数据选择和评价。凡是不满足上述市场价值评估基础的评估，其价值便是非市场价值。但是，国内外对非市场价值都没有给出明确的界定，非市场价值本不是一种具体的价值评估形式，而是市场价值以外的各种特殊价值形式的总称或集合。
二、不动产非市场价值评估类型研究
（一）不动产非市场价值资产类型
根据《国际评估准则》《专业评估执业统一准则》以及国内外有关资产评估论著，非典型市场价值的类型和定义可以概括为以下四种：在用价值，投资价值，持续经营价值，保险价值。
在用价值。《国际评估准则》（1997版）IVS2中对在用价值的定义是： 是指某一特定资产对其所属企业的价值。此价值类型并不考虑资产的最高最佳使用和资产出售时可能实现的货币价值。在用价值是某一项资产对于特定使用者特定用途的一种价值，因而也是与市场无关的一种价值。
投资价值。投资价值是指资产对于具有明确拟定目标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。徐克艰（1991）构建了房地产投资价值评估框架，并结合运用实例研究[3]。之后国内学者对投资价值的研究主要集中于金融股票行业，例如陈之大、万正晓、张建利于（1994）年分别分析了股票的投资价值。
持续经营价值。持续经营价值是指企业作为一个整体的价值。由于企业的各个组成部分对企业整体价值都有相应的贡献， 可以将企业总的持续经营价值分配给企业的各个组成部分， 即构成企业持续经营的各局部资产的在用价值.
保险价值。保险价值是保险单条款中记载或认同的某项资产损失或资产群价值的一部分损失。游源芬（2003）在研究保险价值界定时指出，胡援成主编的《财产保险》中对保险价值定义：‘保险价值是指保险标的在某一特定时期内的实际经济价值’的定义更为合理。
（二）不動产非市场价值资源类型
英国资源学家Pearce将环境资源价值分为使用价值和非使用价值两部分，使用价值包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值，非使用价值包括存在价值和遗赠价值。McNeely根据生物多样性产品是否具实物性将生物资源价值分为直接价值和间接价值两类，直接性价值包括使用价值和生产性使用价值，间接价值包括非消费性使用价值、选择价值和存在价值。20世纪70年代，美国恢复“土地利用委员会”后指出农地价值的非市场价值包括提供开敞空间、维护生物多样性、保育环境等，具体分为选择价值、馈赠价值和存在价值。
陈应发（1996）定义了环境价值的类型分为社会价值和非爱好价值，其中社会价值包括经济价值、文化价值、社会关系价值、生理价值、心理价值和经济价值；非爱好价值又称为内在价值或者存在价值[4]。蔡银莹（2006）将农地非市场价值分为选择价值、馈赠价值和存在价值[5]。谭永忠（2012）将耕地的非市场价值分为生态价值、社会价值、选择价值、遗赠价值和存在价值[6]。
综上所述，资源的非市场价值主要包括：选择价值、馈赠价值、存在价值和社会价值。现今，不动产非市市场价值的评估主要是指耕地资源、森林资源、农地资源还有一些水域资源的非市场价值。
三、不同不动产类型的非市场价值评估研究
（一）水域非市场生态价值评估研究
国内外主要研究水域的生态价值。由于水域的循环作用对整个生态系统的协调性大，水域的生态功能也越来越受到人们的重视。
J. Tournebize研究了农业污染地表水对湿地景观生态服务系统的影响。J. Tournebize认为土地在欧洲土地非常稀缺，然而农药对水域的污染是巨大的。通过构建人工湿地，利用湿地的生态功能降解农药对土地的污染，从而达到湿地景观生态服务价值的最大化。
城市水域生态价值研究主要运用定量和定性研究相结合的方法。定量化评估是通过研究城市不同类型水体景观破碎度过程来分析城市水体的生态系统服务功能的间接价值和直接价值。定性化评估是通过抽样调查，建立一个指标体系，把毒物指标、生物指标及其生长繁殖密切相关的氧情、水深、水温、水色、和透明度联系在一起。
（二）农地非市场社会价值评估研究
农地资源是土地生态服务的主要载体之一，是稀缺的自然资源和不可替代的生产要素。国外学者主要通过揭示偏好法（ Revealed PreferenceApproach）与陈述偏好法（ Stated Preferences Approach） 对农地的这种非市场价值进行评估研究. 国内农地的非市场价值评估，主要用条件价值法（CVM）研究，即调查市民的支付意愿。蔡银莺、张安录运用条件价值法研究武汉市农地非市场价值。陈凤娇、张洪在农地非市场价值对于农地保护的作用时，也是运用条件价值法。陈莹、王予川运用WTP结合CVM的方法研究农地的非市场价值。但是，评估非市场价值的方法不止有条件价值法一种，还有选择试验模型法。选择试验模型法是在欧美等国家出现的一种评估公共物品经济价值的新方法，它是基于随机效用理论和效用最大化理论，认为每个评估对象的价值是由其本身的多个属性所决定的，人们的每一个选择都可以表示为不同属性状态的组合，并且在做选择时总以效用最大化为目的。
四、结语
本文对不动产的非市场价值参考国内外现存的分类体系，并结合当下的非市场价值分类的研究，基于资产和资源两个角度对不动产的非市场价值进行分类。在对目前研究比较多的农地社会价值和水域生态价值评述后得出不动产非市场价值主要包括馈赠价值、选择价值、存在价值，目前主要研究社会价值和生态价值。对于学术界公认的馈赠价值、选择价值和存在价值的探索较少。目前，学术界对土地的资源和资产属性的价值分类不明晰，使得土地价值评估的不全面。随着资源公共属性的非市场价值的研究日益完善，不动产资源价值的研究将成为不动产非市产价值研究的一大驱动力。
【参考文献】
[1]王生龙，中国不动产购买与开发的监管框架[J].中国资产评估，2008（08）：19-20
[2]严世林，不动产的概念及登记[J].中国律师，2007（11）：68-70
[3]许克艰与王洪，房地产投资价值的评估——一个新的框架及其应用[J].武汉城市建设学院学报，1991（01）：9-14
[4]陈应发，森林资源的环境价值及其评估[J].云南林业调查规划设计，1996（04）：1-9
[5]蔡银莺，李晓云与张安录，耕地资源非市场价值评估初探[J].生态经济（学术版），2006（02）：10-14
[6]谭永忠等，耕地资源非市场价值评价方法的研究进展与述评[J].自然资源学报，2012（05）：883-892
作者简介：殷炜（1990.7--），女，江西鹰潭人，系江西师范大学城市建设学院土地资源管理硕士研究生。研究方向：不动产价值评估与营造。