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摘要：在我国廉租房是解决低收入家庭住房问题的一项重要制度，但由于融资困难，廉租房建设存在着资金来源的缺口，影响了发展进程。本文通过分析我国廉租房融资现状及存在的融资困难对我国廉租房的融资方式提出了一些合理化建议。
关键词：廉租房；融资模式；创新
中图分类号：F276.6 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）04-0129-01
廉租房是我国房地产市场中一项重要的住房制度，但多方面因素的制约使得其发展程度非常有限，成为当前我国房地产市场结构性失衡的关键问题之一。近些年房价过快地上涨导致住房问题成为社会瞩目的民生问题，国务院将解决城市低收入群体住房困难纳为政府公共服务的一项重要职责，但全国范围来看没有足够的资金来建设廉租房。十几年来，廉租房制度的实施虽有所推进但进展缓慢。廉租房具有公益性和福利性等特点，其开发和运作面临着新的困难。如何建立更具灵活性的金融制度以及发掘更为市场化、专业化的运作模式成为解决我国当前廉租房开发建设资金问题的关键。
一、目前我国廉租房融资中存在的问题
（一）廉租房融资渠道单一。目前我国廉租房的建设资金主要来源于财政拨款、社会保障和社会捐赠、住房公积金增值收益以及土地出让金净收益中的部分资金。由于廉租房开发具有福利性特点，如果缺乏严格的监督，很难调动地方政府的积极性。社会捐赠和保障对于廉租房建设资金支持也十分有限，这种方式缺乏稳定性，对于廉租房建设来说，也只能作为辅助的融资方式。住房公积金增值收益在提取了风险准备金支付了管理费用后，剩余的资金非常有限，对于廉租房制度建设来说也是微不足道。土地出让金属于预算外收入，这就给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间，因此这部分资金也十分有限。
（二）金融工具缺失。目前，在我国廉租房融资中金融机构没有发挥实质性的作用，这种主要依靠国家财政的融资模式面临着很大挑战。根据国外经验，更多地利用金融创新，将政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得十分重要。针对我国廉租房融资中的不足，需要重点强调融资模式创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作十分必要。
（三）信贷结构不合理。从国际经验看，选择银行信贷是各国解决廉租房建设资金不足的必然路径。但由于廉租房福利性的特点使其资金回收慢、利润低，要选择银行信贷融资，必然需要政府的介入。但是，从当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制来看，还没有稳定、合理的运作机制，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。
二、我国廉租房融资模式的创新选择
（一）运用BOT融资模式。BOT是指建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）的過程。这种方式某私人机构作为项目发起人，从政府部门获得基础设施的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目的融资、建造和运营。当特许期限结束时，私人机构再按照约定将该设施移交给政府部门。BOT模式兴建的廉租房项目规模大，产生的规模效益可以有效地节约管理成本，有利于降低廉租房的租金价格，并为政府分担投资风险。通过BOT模式的运用，既可以解决政府前期投资资金不足的困扰，完成政府的责任，也给民间资本提供了投资途径，将其吸引到廉租房建设中来，是一种多赢的选择。
（二）发展廉租房REITs。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITS)是一种以房地产及相关资产为投向的资金信托投资方式，是专门用于房地产领域，集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。REITs是廉租住房融资中较为成熟的一种方式，采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。廉租房自身的特点决定了它产权的固定性，仅靠租金收益的廉租房难以回笼资金。廉租房REITs高收益、低风险的特征能吸引较多的投资者，正好可以解决资金问题。另外，由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有连续性和稳定性的廉租房租金应收款设计成为一种信托产品。让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而有利于吸引更多的社会闲散资金来支持廉租房建设。
（三）廉租房项目引入PPP模式。PPP（PublicPrivatePartnership），即公私合营模式，是在公共基础设施建设中发展起来的，投资双方共同参与项目，共同承担责任和融资风险。双方通过协议明确各方在项目流程中的权利与义务，最大限制的发挥各方的优势。
廉租房项目PPP模式是项目融资的一种实现形式，以项目公司的资产作为贷款保障，偿还贷款的资金来源于项目经营直接收益及通过政府扶持所转化的效益，能利用民营资本来弥补政府建设资金的不足，增加项目的资本金，减轻政府初期投资负担。这种模式下，是项目既摆脱了政府行政的诸多限制与干预，有充分发挥了民营资本在经营上、资源整合上的优势，达到比单独建设更有利的结果。
（四）在廉租房项目中应用ABS融资模式。ABS(AssetBackedSecurities)即“资产证券化”，是指以借款人所属的未来资产或收入为支撑，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。具有融资成本低、融资风险低、充分利用国际资本市场的特点。将廉租房开发贷款证券化不仅可以加强这部分金融资产的流动性，还可有效降低和转移商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。房地产证券化还可以使拓宽廉租房的融资渠道，将廉租房具有的稳定产权作为抵押想银行申请抵押贷款，从而更提高获得银行的资金支持的几率。同时，廉租房作为政府福利项目，其收益也具有很强的稳定性，这与资产证券化的特点吻合，即发行证券到期后再支付投资者券款，弥补了廉租房收益回收慢且具有时滞性的不足。
结束语：廉租房融资创新模式的成功运作将有助于改变政府直接主导型融资方式,推动廉租房建设市场化进程,解决低收入群体住房需求,防范房地产金融风险,促进中国住宅保障体系完善。
作者单位：吉林大学管理学院
参考文献：
[1]金学惠.我国廉租房融资问题探析.上海房地.2009,10.
[2]喻燕,胡高原,易晓莎.城镇廉租房项目PPP模式研究[J].资源与产业.2006.
[3]董宇辉.ABS融资模式在廉租房建设中的应用[J].金融投资.2010.
[4]张字新,刘伟.廉租房融资渠道分析--BOT模式的运用[J].经济论坛.2007,7.
关键词：廉租房；融资模式；创新
中图分类号：F276.6 文献标识码：A文章编号：1006-4117（2011）04-0129-01
廉租房是我国房地产市场中一项重要的住房制度，但多方面因素的制约使得其发展程度非常有限，成为当前我国房地产市场结构性失衡的关键问题之一。近些年房价过快地上涨导致住房问题成为社会瞩目的民生问题，国务院将解决城市低收入群体住房困难纳为政府公共服务的一项重要职责，但全国范围来看没有足够的资金来建设廉租房。十几年来，廉租房制度的实施虽有所推进但进展缓慢。廉租房具有公益性和福利性等特点，其开发和运作面临着新的困难。如何建立更具灵活性的金融制度以及发掘更为市场化、专业化的运作模式成为解决我国当前廉租房开发建设资金问题的关键。
一、目前我国廉租房融资中存在的问题
（一）廉租房融资渠道单一。目前我国廉租房的建设资金主要来源于财政拨款、社会保障和社会捐赠、住房公积金增值收益以及土地出让金净收益中的部分资金。由于廉租房开发具有福利性特点，如果缺乏严格的监督，很难调动地方政府的积极性。社会捐赠和保障对于廉租房建设资金支持也十分有限，这种方式缺乏稳定性，对于廉租房建设来说，也只能作为辅助的融资方式。住房公积金增值收益在提取了风险准备金支付了管理费用后，剩余的资金非常有限，对于廉租房制度建设来说也是微不足道。土地出让金属于预算外收入，这就给地方政府的财政收支留下了巨大的操作空间，因此这部分资金也十分有限。
（二）金融工具缺失。目前，在我国廉租房融资中金融机构没有发挥实质性的作用，这种主要依靠国家财政的融资模式面临着很大挑战。根据国外经验，更多地利用金融创新，将政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得十分重要。针对我国廉租房融资中的不足，需要重点强调融资模式创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作十分必要。
（三）信贷结构不合理。从国际经验看，选择银行信贷是各国解决廉租房建设资金不足的必然路径。但由于廉租房福利性的特点使其资金回收慢、利润低，要选择银行信贷融资，必然需要政府的介入。但是，从当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制来看，还没有稳定、合理的运作机制，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。
二、我国廉租房融资模式的创新选择
（一）运用BOT融资模式。BOT是指建设（Build）、经营（Operate）、移交（Transfer）的過程。这种方式某私人机构作为项目发起人，从政府部门获得基础设施的建设和运营特许权，然后组建项目公司，负责项目的融资、建造和运营。当特许期限结束时，私人机构再按照约定将该设施移交给政府部门。BOT模式兴建的廉租房项目规模大，产生的规模效益可以有效地节约管理成本，有利于降低廉租房的租金价格，并为政府分担投资风险。通过BOT模式的运用，既可以解决政府前期投资资金不足的困扰，完成政府的责任，也给民间资本提供了投资途径，将其吸引到廉租房建设中来，是一种多赢的选择。
（二）发展廉租房REITs。房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITS)是一种以房地产及相关资产为投向的资金信托投资方式，是专门用于房地产领域，集众多的分散资金于一体，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制。REITs是廉租住房融资中较为成熟的一种方式，采取公司或者信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。廉租房自身的特点决定了它产权的固定性，仅靠租金收益的廉租房难以回笼资金。廉租房REITs高收益、低风险的特征能吸引较多的投资者，正好可以解决资金问题。另外，由廉租房产权所有者与信托公司合作，将具有连续性和稳定性的廉租房租金应收款设计成为一种信托产品。让市场投资者分享廉租房租赁资产所带来的收益，从而有利于吸引更多的社会闲散资金来支持廉租房建设。
（三）廉租房项目引入PPP模式。PPP（PublicPrivatePartnership），即公私合营模式，是在公共基础设施建设中发展起来的，投资双方共同参与项目，共同承担责任和融资风险。双方通过协议明确各方在项目流程中的权利与义务，最大限制的发挥各方的优势。
廉租房项目PPP模式是项目融资的一种实现形式，以项目公司的资产作为贷款保障，偿还贷款的资金来源于项目经营直接收益及通过政府扶持所转化的效益，能利用民营资本来弥补政府建设资金的不足，增加项目的资本金，减轻政府初期投资负担。这种模式下，是项目既摆脱了政府行政的诸多限制与干预，有充分发挥了民营资本在经营上、资源整合上的优势，达到比单独建设更有利的结果。
（四）在廉租房项目中应用ABS融资模式。ABS(AssetBackedSecurities)即“资产证券化”，是指以借款人所属的未来资产或收入为支撑，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。具有融资成本低、融资风险低、充分利用国际资本市场的特点。将廉租房开发贷款证券化不仅可以加强这部分金融资产的流动性，还可有效降低和转移商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。房地产证券化还可以使拓宽廉租房的融资渠道，将廉租房具有的稳定产权作为抵押想银行申请抵押贷款，从而更提高获得银行的资金支持的几率。同时，廉租房作为政府福利项目，其收益也具有很强的稳定性，这与资产证券化的特点吻合，即发行证券到期后再支付投资者券款，弥补了廉租房收益回收慢且具有时滞性的不足。
结束语：廉租房融资创新模式的成功运作将有助于改变政府直接主导型融资方式,推动廉租房建设市场化进程,解决低收入群体住房需求,防范房地产金融风险,促进中国住宅保障体系完善。
作者单位：吉林大学管理学院
参考文献：
[1]金学惠.我国廉租房融资问题探析.上海房地.2009,10.
[2]喻燕,胡高原,易晓莎.城镇廉租房项目PPP模式研究[J].资源与产业.2006.
[3]董宇辉.ABS融资模式在廉租房建设中的应用[J].金融投资.2010.
[4]张字新,刘伟.廉租房融资渠道分析--BOT模式的运用[J].经济论坛.2007,7.