【摘要】改革开放以来，我国的国民经济开始迅猛发展，我国市场环境也越来越复杂多变。房地产开发投资在这种复杂的市场竞争环境下不但难以正确地把握投资项目与投资方向，也难以实现有限资源的最优配置。在这种发展趋势下，在房地产开发决策中运用期权定价理论，有利于对房地产开发项目投资进行科学的评价，降低房地产开发投资的风险.本文就基于这一现状，从期权定价理论的概述入手，对期权定价理论在房地产开发投资决策中的运用进行了探讨。
　　【关键词】期权定价理论；房地产开发投资；决策；运用
　　前言企业项目投资决策的关键在于对投资项目本身价值与风险的评估。传统的投资决策理论主要以分析项目现有价值为主，往往会低估不确定性房地产开发项目的价值，存在一定的片面性。由于传统的投资决策方法存在一定的静止性，只顾分析项目价值，对项目风险性的表现形式与变化规律认识不足，难以适应当下复杂的市场竞争环境。期权定价理论用发展性的目光看待项目投资，允许企业投资决策根据市场信息的改变进行灵活调整，修正了传统决策方法的缺陷与不足，使房地产开发投资决策更具科学性，具有一定的现实意义。一、期权定价理论概述实物期权定价理论早在1977年就被提出，这种理论基于投资方案产生现金流量所创造的利润份额，进行目前拥有资产的使用以及未来投资机会的选择。在激烈的市场竞争中，实物资产的投资方案可以依照评估期权的方式进行评估，以一定价格进行购进或出售，故此称为实物期权定价理论[1]。对房地产项目开发决策进行分析，我们可以发现其与期权十分相似，期权中标的资产价值相当于房地产项目的净现值，同时期权的执行价格相当于房地产项目投资成本，房地产投资开发项目本身便相当于一种期权。房地产开发投资过程中运用期权定价理论，有利于贴合多变的市场竞争形式，进行灵活性的投资决策。二、期权定价理论在房地产开发投资决策中的运用房地产项目开发投资决策存在阶段性，大致可以分为项目的开发建设阶段与项目管理运营阶段这两大阶段。在房地产开发投资的过程中，灵活性的管理决策可以保证项目价值[2]。在复杂多变的市场竞争环境下，合理运用期权定价理论，有利于妥善应对房地产市场的不确定性问题。
　　（一）项目分解投资与分期开发战略第一，在房地产开发投资决策过程中，对项目的开发可以利用延迟投资期权手段。项目起步阶段暂缓大规模的项目开发，转而实行小规模的项目开发，了解市场的盈利份额与消费者的反馈，对项目开发前景进行定性。第二，可以利用分阶段投资期权手段，减少企业一次性投资份额，尽可能地减少企业项目投资的风险，根据市场需求变化灵活性地决定投资比重。第三，可以利用扩张期权手段，决定项目开发方向。在房地产项目开发过程中，利用期权定价理论可以灵活地对市场需求变化进行分析，如发现项目潜在价值较大，可以通过追加投资的手段增加项目的投资比重。
　　（二）项目联合投资与合作开发战略在房地产项目开发过程中可以由多个投资主体进行联合投资，有利于分担风险、扩大投资。在合作开发的过程中，可以利用延迟投资期权手段与扩张期权手段，先进行小规模的开发进行市场测试，如发现项目潜在价值较大可以适当的加大投资比重。在房地产销售过程中出现较大波动的市场情况下，多投资主体的联合投资模式可以利用收缩期权手段或放弃期权手段，根据实际运行结果，收缩开发规模甚至放弃投资，尽可能地减少开发风险。
　　（三）土地储备战略期权定价理论中扩张期权手段在房地产开发过程中的运用，是房地产企业在长期的开发过程中扩张性的表现[3]。运用期权定价理论我们可以对未开发的不确定性土地资源进行深层次的价值定量评估，做出更为科学、合理的房地产开发决策。推行土地储备战略有利于提升企业的融资能力，储备的土地不仅在未来有较大的升值空间，而且为房地产开发的追加投资提供了可能，为房地产项目开发投资提供了新的途径。
　　（四）项目转让策略在房地产开发投资过程中，期权定价理论的扩张期权与中止期权手段，增添了房地产投资决策的灵活性，在激烈的市场竞争中房地产企业可以根据市场实际需求购进或出售项目，灵活性地运用期权定价理论，在项目开发过程中趋利避害，尽最大可能分担房地产开发与投资的风险，实现项目的预期收益。结论：虽然期权定价理论对房地产开发决策存在着积极作用，但是在理论实践过程中仍存在一定的问题。西方国家的期权定价理论在房地产项目决策过程中的应用虽然已经趋于成熟，然而这种理论在我国仍处于起步阶段。我们在完善我国期权定价理论的过程中，应注意结合我国实际国情，将期权定价理论同传统投资决策发展有机地结合起来，实现房地产事业的可持续发展。
　　参考文献：
　　[1]何晋. 基于实物期权理论的房地产开发投资决策应用研究[D].西南财经大学，2012.
　　[2]侯晨曦. 实物期权在房地产投资决策中的应用研究[D].大连理工大学，2010.
　　[3]刘建平. 实物期权方法在房地产投资决策中的应用[D].西南交通大学，2013.