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如果以投资为目的，穷几代人的合力在一线城市买房，无异于在去年上半年买创业板的高价股。
近来，在货币政策持续放松、降低贷款首付比例等一系列呵护措施的刺激下，京沪深等一线城市房价在高位的基础上全面暴涨。价格已基本上到了与普通工薪阶层无缘的高水平了。
最近的一则报道很能说明问题：根据2014年年报的数据，A股1065家上市公司的全年盈利合计不足5500万元，占上市公司总数的38%。5500万元是什么概念？几乎买不起一套一线城市的豪宅。
更妙的是，在A股上市的大部分股票（中小创为代表）估值奇高，这些盈利能力不足的上市公司市值动辄数百亿，只要大股东减持1% 的股份，几套一线城市的豪宅就手到买来。这不是明明白白告诉我们，房价太贵了，而股价也总体太贵了吗？
于是，大股东们以“改善生活”等为由，毫不犹豫卖股，而一部分卖股所得就用来买房去了。尽管“改善生活”的理由有些牵强，但在公开市场其买卖行为无可厚非。买卖是自愿的，股市投资者觉得股票贵可以不买啊。
近期楼市因得益于为保增长、稳股市而采取的宽松货币政策犹如夏天般火热，各类减首付、降契税等扶持性政策不断出台更为楼市火上加油。
这现象让我想起了2015年初股市的景象。为推动直接融资、去杠杆、鼓励创业，政府发动了一轮“人造牛市”。在估值不便宜而上市公司的盈利能力并无改善的背景下强行发动的这轮杠杆牛市，让估值上了天。创业板的平均市盈率在2015年6月份达到了140倍的登峰造极的高位。也就是说，假如这些公司一直存续而盈利能力不变，投资者要140年才能收回投资成本。够疯狂的了！疯狂的结果是什么？我们现在都知道股灾的灾难性结局了。
是泡沫，就必然会破灭。眼前楼市泡沫高涨，如果任其发展，最终破灭就是必然结果。尽管直到泡沫破灭的前夜，大家通常也不担心泡沫会破灭。
我们看看离我们并不遥远的美国楼市泡沫破灭前的盛况吧：根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，2005年，美国的房价/收入比，房价/租金比都达到历史最高水平。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市，房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到30-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室（两卫）、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的（包括游泳池、桑拿等健身设施）在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。
一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，2005年6月份二手房年销售达到733万套，这是继同年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋（别墅）销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与上年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。
看了以上数据，您是否觉得这与国内房地产市场的现状高度相似？
然而，美国当时几乎没有人担心房地产泡沫，就连保守的美联储主席格林斯潘2005年5月底向国会作证时，也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。事实上，当时无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓，都相信美国房地产泡沫不会破裂。
有趣的是，当时《上海证券报》刊载的一篇中国专家撰写的文章，对当时中美两地房地产泡沫做了比较，结论是：美国的房地产泡沫比中国小，美国的很多国情决定了对其房地产泡沫不用担心。文章说：
“首先，美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%（在大城市中这个比例更低），大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中，租金并没有大幅度上涨……
“其次，产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓（概念和国内完全一样），还有只拥有股权而没有产权的‘合作公寓’。‘合作公寓’的数量大约是产权公寓的三四倍，价格却不到产权公寓的一半……
“第三，贷款渠道的多元化。除了向商业银行贷款外，美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构，以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款，它们的背后则是有政府背景的，实施房地产贷款证券化的两大上市公司‘房利美’（Fannie Mae）和‘房地美’”（Freddie Mac）。美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场，由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买，极大地分散了风险……
“第四，贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率，那么在整个贷款（比如30年）期间，无论美联储怎样调整基准利率，每月的还款数额都不会改变，有效和主动地控制了家庭的财务风险……
“第五，房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大，由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中，各地房价上涨有其不同的客观原因，例如：有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求；有些城市是由于失业率的大幅度下降；有些州是因为移民数量的激增；有些州是由于某些产业的迅速崛起。泡沫互相之间不会‘串联’，从而形成更大的泡沫……”
总之一句话：有种种理由让我们不用担心美国房地产泡沫！
结果呢？美国和中国专家都不担心的美国房价，从2006年起整体持续下跌，之后是席卷全球的金融海啸……
我们来对照一下现在国内说房价不会下跌的分析报告，看看其表述支撑房价只涨不跌的论据，是否与上文有异曲同工之妙？
事实上，经过多轮的大涨，中国一线城市房子的估值已经超贵：以现在的一线城市房价计算租金回报率，大概普遍在1%左右，这是市盈率100倍（投资要100年才回本）的概念。买房投资的人绝对不是看中1%的租金回报，而是要以更高的价格卖给下家。这现象在2015年上半年的股市不是似曾相识吗？
回到本文最初，就近4成的A股上市公司而言，每家成百上千名员工，一年艰苦打拼创造的价值还比不上一线城市一套豪宅，这些天价豪宅还物有所值吗？因此，如果以投资为目的，穷几代人的合力而在一线城市买房，无异于是在2015年上半年买创业板的高价股（同样是因限量供应而稀缺，同样是资金集中而猛涨，同样是估值超高），那么，在股市已经体验过的前车之鉴，还有必要在楼市重蹈覆辙吗？
（ 作者为德意志银行财富管理中国区总监。本文属作者个人观点，不代表其雇主及其他任何机构。）
近来，在货币政策持续放松、降低贷款首付比例等一系列呵护措施的刺激下，京沪深等一线城市房价在高位的基础上全面暴涨。价格已基本上到了与普通工薪阶层无缘的高水平了。
最近的一则报道很能说明问题：根据2014年年报的数据，A股1065家上市公司的全年盈利合计不足5500万元，占上市公司总数的38%。5500万元是什么概念？几乎买不起一套一线城市的豪宅。
更妙的是，在A股上市的大部分股票（中小创为代表）估值奇高，这些盈利能力不足的上市公司市值动辄数百亿，只要大股东减持1% 的股份，几套一线城市的豪宅就手到买来。这不是明明白白告诉我们，房价太贵了，而股价也总体太贵了吗？
于是，大股东们以“改善生活”等为由，毫不犹豫卖股，而一部分卖股所得就用来买房去了。尽管“改善生活”的理由有些牵强，但在公开市场其买卖行为无可厚非。买卖是自愿的，股市投资者觉得股票贵可以不买啊。
近期楼市因得益于为保增长、稳股市而采取的宽松货币政策犹如夏天般火热，各类减首付、降契税等扶持性政策不断出台更为楼市火上加油。
这现象让我想起了2015年初股市的景象。为推动直接融资、去杠杆、鼓励创业，政府发动了一轮“人造牛市”。在估值不便宜而上市公司的盈利能力并无改善的背景下强行发动的这轮杠杆牛市，让估值上了天。创业板的平均市盈率在2015年6月份达到了140倍的登峰造极的高位。也就是说，假如这些公司一直存续而盈利能力不变，投资者要140年才能收回投资成本。够疯狂的了！疯狂的结果是什么？我们现在都知道股灾的灾难性结局了。
是泡沫，就必然会破灭。眼前楼市泡沫高涨，如果任其发展，最终破灭就是必然结果。尽管直到泡沫破灭的前夜，大家通常也不担心泡沫会破灭。
我们看看离我们并不遥远的美国楼市泡沫破灭前的盛况吧：根据美国联邦住宅企业监管局公布的数据，2005年，美国的房价/收入比，房价/租金比都达到历史最高水平。纽约、芝加哥、旧金山、波士顿等大城市，房价的上涨幅度更是令人惊奇。这些城市豪华公寓的价格上涨幅度都在100%以上。纽约曼哈顿产权公寓平均价格上涨幅度达到153%，每平方米超过9万元人民币，顶级的达到30-40万元人民币1平方米。曼哈顿新建的两居室（两卫）、套内面积在120平方米左右的公寓，起价在160万美元以上，品质好些的（包括游泳池、桑拿等健身设施）在200万美元以上，楼层高景观好的在300万美元以上，最顶级的达到近千万美元。
一手房的强劲增长带动了二手房市场。美国全国房地产商协会公布的数据显示，2005年6月份二手房年销售达到733万套，这是继同年4月份以来第二次再创历史记录。6月份美国单家庭房屋（别墅）销售的中位线价格达到21.9万美元，再创历史最高水平，与上年同期相比，上涨幅度高达14.7%，是过去25年来最大的。
看了以上数据，您是否觉得这与国内房地产市场的现状高度相似？
然而，美国当时几乎没有人担心房地产泡沫，就连保守的美联储主席格林斯潘2005年5月底向国会作证时，也罕见地表示“美国尚未出现全国性房地产泡沫”。事实上，当时无论是经济学家、政府主管部门、开发商或者普通百姓，都相信美国房地产泡沫不会破裂。
有趣的是，当时《上海证券报》刊载的一篇中国专家撰写的文章，对当时中美两地房地产泡沫做了比较，结论是：美国的房地产泡沫比中国小，美国的很多国情决定了对其房地产泡沫不用担心。文章说：
“首先，美国房地产消费结构呈多元化趋势。美国拥有自己住宅的家庭只占家庭总量的65%（在大城市中这个比例更低），大量家庭长期依靠租房解决居住问题。本次房价飙升中，租金并没有大幅度上涨……
“其次，产品结构的多元化。美国不仅有产权公寓（概念和国内完全一样），还有只拥有股权而没有产权的‘合作公寓’。‘合作公寓’的数量大约是产权公寓的三四倍，价格却不到产权公寓的一半……
“第三，贷款渠道的多元化。除了向商业银行贷款外，美国购房者还可以从众多的专门经营房屋贷款业务的房屋贷款机构，以及数量极其庞大的贷款经纪人那里获得贷款，它们的背后则是有政府背景的，实施房地产贷款证券化的两大上市公司‘房利美’（Fannie Mae）和‘房地美’”（Freddie Mac）。美国绝大多数的房屋贷款通过上面的渠道进入二级市场，由养老基金、保险基金、共同基金以及广大的投资者购买，极大地分散了风险……
“第四，贷款利率的多元化和多选择的重新贷款机制。美国除了固定利率外还有浮动利率。购房者如果选择固定利率，那么在整个贷款（比如30年）期间，无论美联储怎样调整基准利率，每月的还款数额都不会改变，有效和主动地控制了家庭的财务风险……
“第五，房地产市场的广泛性和独立性。美国房地产市场非常庞大，由数以千计的个别市场组成。在本轮房价上涨中，各地房价上涨有其不同的客观原因，例如：有的城市是由于某些类型房屋稀缺造成供不应求；有些城市是由于失业率的大幅度下降；有些州是因为移民数量的激增；有些州是由于某些产业的迅速崛起。泡沫互相之间不会‘串联’，从而形成更大的泡沫……”
总之一句话：有种种理由让我们不用担心美国房地产泡沫！
结果呢？美国和中国专家都不担心的美国房价，从2006年起整体持续下跌，之后是席卷全球的金融海啸……
我们来对照一下现在国内说房价不会下跌的分析报告，看看其表述支撑房价只涨不跌的论据，是否与上文有异曲同工之妙？
事实上，经过多轮的大涨，中国一线城市房子的估值已经超贵：以现在的一线城市房价计算租金回报率，大概普遍在1%左右，这是市盈率100倍（投资要100年才回本）的概念。买房投资的人绝对不是看中1%的租金回报，而是要以更高的价格卖给下家。这现象在2015年上半年的股市不是似曾相识吗？
回到本文最初，就近4成的A股上市公司而言，每家成百上千名员工，一年艰苦打拼创造的价值还比不上一线城市一套豪宅，这些天价豪宅还物有所值吗？因此，如果以投资为目的，穷几代人的合力而在一线城市买房，无异于是在2015年上半年买创业板的高价股（同样是因限量供应而稀缺，同样是资金集中而猛涨，同样是估值超高），那么，在股市已经体验过的前车之鉴，还有必要在楼市重蹈覆辙吗？
（ 作者为德意志银行财富管理中国区总监。本文属作者个人观点，不代表其雇主及其他任何机构。）