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8月30日下午，北京中坤投资集团董事长黄怒波，接受了记者的独家专访。这是黄怒波退隐地产江湖以来，首次接受媒体的采访。
“复出”是为了一份责任
记者：黄总您好，您退隐江湖这么长时间，都在忙些什么？请黄总先介绍一下。
黄怒波：退隐江湖有可能把第一线的位置腾出来，但是一旦做企业就是不归路，是甜是苦，是酸是辣，最后肯定是自己咽下去。这两年中坤还是在扎扎实实做自己的项目。第一我们一直在努力，把我们手里一些项目推向高潮。此外我们埋头布局另外一个项目，是旅游地产。今年还登山了，为登山做了一年的准备，天天在训练。
记者：有点像王石做宏观的层面，多来点时间给自己。那选择大钟寺国际广场签约这个时候复出是什么原因呢？
黄怒波：登完山了，总得干点事情。我们项目要结案，总得给业主有一个交代。我们的第二代员工工作能力还行，但是沟通还是不如我。我本身就是公众的对象，不能说不负责任。另外，出来也是希望明年把企业推向另外一个高峰。
记者：您这两年淡出江湖的时候，中坤给人的印象是埋头做事，比较低调。这个是您想追求的吗？还是因为团队的原因？
黄怒波：这肯定是我追求的。我们绕开公众却绕不开媒体。把事情做得差不多再说，这是对自己说的话负责。
记者：刚才黄总谈到关于地产商的责任问题。我记得以前曾问过您类似的问题，您当时也提到负责任。您之前也很坦白地说过您做商业地产并不是很有经验，包括做地产您也一直是说入错了行。那现在10年的光景了，特别是像大钟寺国际广场这么大体量的商业地产也快结案了，您觉得自己的这个评价有什么改变吗？
黄怒波：严格意义上讲，做一个地产商我还不是很专业，我做不到对很多建筑数据了如指掌。这个应该是有专门的团队来做的。但对于我来说，总根深蒂固地认为自己是个诗人。所以商人这个路我不是越走越爱走，但是我有信心越走越好。这并不是我最终的志向。
记者：大多是半路出家的。
黄怒波：对，大量都是别的行业转过来的。但地产行业我认为最大的问题，是在目前这么一个房价涨疯了的情况下，怎么能够理智一些，能够把自己涨价的冲动压抑住。现在质量压力对我的心头压力特别大。
记者：刚才黄总说并不一定是专业出身的才能把这个项目做好。您刚才也一直强调，你们不是这个领域最专业的，但是你们会找专业的人来做。所有的项目下来都是这样的选择标准吗？在这中间有没有一些得失？
黄怒波：这个是肯定。有的房地产企业是一条龙，在广州有一家，从开始到设计，从规划到建设全部是他自己。这个也好，他能负责把整个过程全部控制。但大部分企业做不到。尤其像我们这样的企业，肯定得找合作。合作能把住是不是一流的。设计肯定需要招标，施工基本上找的国家特一级、一级企业。当然这个当中有很多的问题，比如建筑商吧，它可能就是一个拥有建设资质管理的团队，但大量的分包、外包，这是最大的麻烦，所有的问题都出在这个上面。
商业地产是放长线钓大鱼
记者：对于中坤签约王府井百货，我个人觉得有点意外。因为它给我们的印象年长一点，跟整个大钟寺营造的气氛感觉有点不相符，这一点我特别想问黄总当时为什么会选择它？
黄怒波：你问的问题也是对的，大家都认为王府井百货这么老了。但是有一个问题要注意，第一它底下的双安商场靠近大钟寺，它去年的业绩非常好，它跟大钟寺在一个商圈。第二，王府井百货在改变这个问题，它提出时尚百货，它的消费人群是35岁以下的，这个我特别满意。我的观点还是比较保守，做一件事，这么大的商业，不要去冒险。好多新的品牌我们不是很了解它，王府井百货也在尝试，我就不敢。王府井百货有很多年的商业经验积累，你可能认为它旧，但是不要忘了，商业实际上是一种地域文化，北京的商业到上海就不行，所以地域文化是它的常项。再一个，正是因为有旧的东西，它就拼命想突破，想做新的，这个是有后发优势的。
记者：这是一个比较稳妥的选择。说到商业地产，黄总一直提到体量特别大，对整个中坤集团都是比较大的考验。这里面有一点做得特别好，就是你们持有大部分产权，没有把责任推给小业主们。这一点对资金的考验特别大，我不知道融资方面是已经找到融资的道路，还是主要是自有资金？
黄怒波：第一个观点，前10年内我是百分之百持有，原来我们想卖5万平方米解决资金平衡问题，那个时候需要10亿左右。但是现在看我们不卖那么多，我们就卖2万平方米，顶多3万就够了。卖有一个条件，10年内我们委托了另外一家商业公司来代为经营。这样一个规避掉国家不允许反租，再一个主要的目的是业态不换。40万平方米我们自己控制，我们这个也是自己控制。
记者：当时买这个必须签这个？
黄怒波：必须签这个，不答应就不卖。花3年把业态调整，5年调整差不多，10年整个大钟寺商圈应该达到最青春的时期，生命力最旺盛的时期。目前来看招商的情况相当不错。但我就担心招了这么多商进来，我们是不是能保证开业后有不断的人气。我们正在想各种办法。你比如有的商家，我卖完了我就不管了，我也不给你投广告，我也不做任何策划。
记者：因为这样的开发商认为法律上来讲，你已经跟我没有任何关系了，产权是你的。
黄怒波：但是，那么多中国商业业态之所以不行，实际上是开发商没负责任。为什么呢？因为中国做商业有个特点，不是大商家来做，都是像我们房地产商，歪打正着，给你一块地，不让盖住宅，只能盖商场，就这么投了，投完就不管。对中坤来说，像大钟寺不是把商家招来就不管了。我们大批量投放广告，在北京一年投入将近两千万做大钟寺的形象广告。全北京没有一家这么投的。我们策划一系列的活动，诸如摇滚节、诗歌节、中国民俗文化节、酒吧文化节等，用这么多措施保证商家的人气。
此外，我们正在成立大钟寺商业研究院，战略理想是5年内，将我们自己变成中国第一个商业管理公司。
记者：这些在商业都是创新的模式，我也挺期待的。但是这些又都涉及到我刚才提到的资金问题。这块怎么解决？
黄怒波：中坤有一个特点，所有的项目都从头开始，从最难的开始。像大钟寺、长河湾等项目，都是这样的。长河湾和大钟寺等项目，是赶上个好时期，就是价格涨上来了，这个资金就更宽裕了。而且，那个时候拿的土地价格很低，不像这个时候。另外我们还有一些合作，比如我们空调设备两个亿，这样我们跟远大总裁谈，他来做他收益。我们用类似的做法节省了大量的钱。我想资金在目前还是平衡的。大钟寺会有一些负债，但是总的负债率不会超过10%。到时候我们决定到底多卖一点还是少卖一点。多卖我们也心疼，现在持有的物业我们看好。实在不行我们不愿意欠钱，我们可以再卖一些，就把账还了。
做企业要有一个战略
记者：融资这块有没有一些创新的渠道？
黄怒波：大钟寺肯定不会有什么问题，大不了多卖一些。黄山整个投资项目年底会结束，建成20万平方米度假的物业。现在很多人要买别墅，我一栋也不卖，但是有一些新加坡、马来西亚的商家来租，一租20年，做高端会所，这个我答应。他们用来再投资，我也可以回笼很多钱。
再者，我们有两个上市计划，一个是中坤度假的股份，公司基本完成，按照上市公司的操作方式，如果想拿到香港上市，明年可能就拿到了。在内地上市的话，我们计划三年之内就可完成。
记者：有一点，我特别感兴趣。您放弃了不少现在想起来可能会有升值机会的住宅产业，我不知道是您的性格方面对取舍有一个度的衡量，还是中坤集团本身就是这样的风格？
黄怒波：做企业要有一个战略。一开始进入一个项目，就要判断能不能退出来，退出来的意思就是不能赌。我拿大钟寺考虑过，拿长河湾考虑过。我当时有一个判断，我把这个拆完了，甚至拆一半拆不下去了，但是我规划批完了，我不做了我引进一个合作伙伴，或者卖给别人，我也不赔，这样的项目才敢做。这个是企业战略。
中坤的地产增值很快。黄山项目完成后，我们资产肯定超过200个亿。企业做到最后要看资产规模，很多人只看重市场份额，市场份额其实是毒药。你只要拿更多的地，就要投更多的钱，最后只要有一个链条断了就死掉。
一个市场疯狂到了让人恐慌的阶段，企业还是要小一点好。现在中坤还是活得踏踏实实，五年之后把所有的项目都完成，中坤可能会更大更强。
（编辑/秋荻）
“复出”是为了一份责任
记者：黄总您好，您退隐江湖这么长时间，都在忙些什么？请黄总先介绍一下。
黄怒波：退隐江湖有可能把第一线的位置腾出来，但是一旦做企业就是不归路，是甜是苦，是酸是辣，最后肯定是自己咽下去。这两年中坤还是在扎扎实实做自己的项目。第一我们一直在努力，把我们手里一些项目推向高潮。此外我们埋头布局另外一个项目，是旅游地产。今年还登山了，为登山做了一年的准备，天天在训练。
记者：有点像王石做宏观的层面，多来点时间给自己。那选择大钟寺国际广场签约这个时候复出是什么原因呢？
黄怒波：登完山了，总得干点事情。我们项目要结案，总得给业主有一个交代。我们的第二代员工工作能力还行，但是沟通还是不如我。我本身就是公众的对象，不能说不负责任。另外，出来也是希望明年把企业推向另外一个高峰。
记者：您这两年淡出江湖的时候，中坤给人的印象是埋头做事，比较低调。这个是您想追求的吗？还是因为团队的原因？
黄怒波：这肯定是我追求的。我们绕开公众却绕不开媒体。把事情做得差不多再说，这是对自己说的话负责。
记者：刚才黄总谈到关于地产商的责任问题。我记得以前曾问过您类似的问题，您当时也提到负责任。您之前也很坦白地说过您做商业地产并不是很有经验，包括做地产您也一直是说入错了行。那现在10年的光景了，特别是像大钟寺国际广场这么大体量的商业地产也快结案了，您觉得自己的这个评价有什么改变吗？
黄怒波：严格意义上讲，做一个地产商我还不是很专业，我做不到对很多建筑数据了如指掌。这个应该是有专门的团队来做的。但对于我来说，总根深蒂固地认为自己是个诗人。所以商人这个路我不是越走越爱走，但是我有信心越走越好。这并不是我最终的志向。
记者：大多是半路出家的。
黄怒波：对，大量都是别的行业转过来的。但地产行业我认为最大的问题，是在目前这么一个房价涨疯了的情况下，怎么能够理智一些，能够把自己涨价的冲动压抑住。现在质量压力对我的心头压力特别大。
记者：刚才黄总说并不一定是专业出身的才能把这个项目做好。您刚才也一直强调，你们不是这个领域最专业的，但是你们会找专业的人来做。所有的项目下来都是这样的选择标准吗？在这中间有没有一些得失？
黄怒波：这个是肯定。有的房地产企业是一条龙，在广州有一家，从开始到设计，从规划到建设全部是他自己。这个也好，他能负责把整个过程全部控制。但大部分企业做不到。尤其像我们这样的企业，肯定得找合作。合作能把住是不是一流的。设计肯定需要招标，施工基本上找的国家特一级、一级企业。当然这个当中有很多的问题，比如建筑商吧，它可能就是一个拥有建设资质管理的团队，但大量的分包、外包，这是最大的麻烦，所有的问题都出在这个上面。
商业地产是放长线钓大鱼
记者：对于中坤签约王府井百货，我个人觉得有点意外。因为它给我们的印象年长一点，跟整个大钟寺营造的气氛感觉有点不相符，这一点我特别想问黄总当时为什么会选择它？
黄怒波：你问的问题也是对的，大家都认为王府井百货这么老了。但是有一个问题要注意，第一它底下的双安商场靠近大钟寺，它去年的业绩非常好，它跟大钟寺在一个商圈。第二，王府井百货在改变这个问题，它提出时尚百货，它的消费人群是35岁以下的，这个我特别满意。我的观点还是比较保守，做一件事，这么大的商业，不要去冒险。好多新的品牌我们不是很了解它，王府井百货也在尝试，我就不敢。王府井百货有很多年的商业经验积累，你可能认为它旧，但是不要忘了，商业实际上是一种地域文化，北京的商业到上海就不行，所以地域文化是它的常项。再一个，正是因为有旧的东西，它就拼命想突破，想做新的，这个是有后发优势的。
记者：这是一个比较稳妥的选择。说到商业地产，黄总一直提到体量特别大，对整个中坤集团都是比较大的考验。这里面有一点做得特别好，就是你们持有大部分产权，没有把责任推给小业主们。这一点对资金的考验特别大，我不知道融资方面是已经找到融资的道路，还是主要是自有资金？
黄怒波：第一个观点，前10年内我是百分之百持有，原来我们想卖5万平方米解决资金平衡问题，那个时候需要10亿左右。但是现在看我们不卖那么多，我们就卖2万平方米，顶多3万就够了。卖有一个条件，10年内我们委托了另外一家商业公司来代为经营。这样一个规避掉国家不允许反租，再一个主要的目的是业态不换。40万平方米我们自己控制，我们这个也是自己控制。
记者：当时买这个必须签这个？
黄怒波：必须签这个，不答应就不卖。花3年把业态调整，5年调整差不多，10年整个大钟寺商圈应该达到最青春的时期，生命力最旺盛的时期。目前来看招商的情况相当不错。但我就担心招了这么多商进来，我们是不是能保证开业后有不断的人气。我们正在想各种办法。你比如有的商家，我卖完了我就不管了，我也不给你投广告，我也不做任何策划。
记者：因为这样的开发商认为法律上来讲，你已经跟我没有任何关系了，产权是你的。
黄怒波：但是，那么多中国商业业态之所以不行，实际上是开发商没负责任。为什么呢？因为中国做商业有个特点，不是大商家来做，都是像我们房地产商，歪打正着，给你一块地，不让盖住宅，只能盖商场，就这么投了，投完就不管。对中坤来说，像大钟寺不是把商家招来就不管了。我们大批量投放广告，在北京一年投入将近两千万做大钟寺的形象广告。全北京没有一家这么投的。我们策划一系列的活动，诸如摇滚节、诗歌节、中国民俗文化节、酒吧文化节等，用这么多措施保证商家的人气。
此外，我们正在成立大钟寺商业研究院，战略理想是5年内，将我们自己变成中国第一个商业管理公司。
记者：这些在商业都是创新的模式，我也挺期待的。但是这些又都涉及到我刚才提到的资金问题。这块怎么解决？
黄怒波：中坤有一个特点，所有的项目都从头开始，从最难的开始。像大钟寺、长河湾等项目，都是这样的。长河湾和大钟寺等项目，是赶上个好时期，就是价格涨上来了，这个资金就更宽裕了。而且，那个时候拿的土地价格很低，不像这个时候。另外我们还有一些合作，比如我们空调设备两个亿，这样我们跟远大总裁谈，他来做他收益。我们用类似的做法节省了大量的钱。我想资金在目前还是平衡的。大钟寺会有一些负债，但是总的负债率不会超过10%。到时候我们决定到底多卖一点还是少卖一点。多卖我们也心疼，现在持有的物业我们看好。实在不行我们不愿意欠钱，我们可以再卖一些，就把账还了。
做企业要有一个战略
记者：融资这块有没有一些创新的渠道？
黄怒波：大钟寺肯定不会有什么问题，大不了多卖一些。黄山整个投资项目年底会结束，建成20万平方米度假的物业。现在很多人要买别墅，我一栋也不卖，但是有一些新加坡、马来西亚的商家来租，一租20年，做高端会所，这个我答应。他们用来再投资，我也可以回笼很多钱。
再者，我们有两个上市计划，一个是中坤度假的股份，公司基本完成，按照上市公司的操作方式，如果想拿到香港上市，明年可能就拿到了。在内地上市的话，我们计划三年之内就可完成。
记者：有一点，我特别感兴趣。您放弃了不少现在想起来可能会有升值机会的住宅产业，我不知道是您的性格方面对取舍有一个度的衡量，还是中坤集团本身就是这样的风格？
黄怒波：做企业要有一个战略。一开始进入一个项目，就要判断能不能退出来，退出来的意思就是不能赌。我拿大钟寺考虑过，拿长河湾考虑过。我当时有一个判断，我把这个拆完了，甚至拆一半拆不下去了，但是我规划批完了，我不做了我引进一个合作伙伴，或者卖给别人，我也不赔，这样的项目才敢做。这个是企业战略。
中坤的地产增值很快。黄山项目完成后，我们资产肯定超过200个亿。企业做到最后要看资产规模，很多人只看重市场份额，市场份额其实是毒药。你只要拿更多的地，就要投更多的钱，最后只要有一个链条断了就死掉。
一个市场疯狂到了让人恐慌的阶段，企业还是要小一点好。现在中坤还是活得踏踏实实，五年之后把所有的项目都完成，中坤可能会更大更强。
（编辑/秋荻）