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就目前消费贷款的风险来看，住宅抵押贷款主要有信用风险、利率风险和提前还贷风险。本文仅从住宅抵押贷款的提前还货风险出发，分析其成因、影响，提出对策。
提前还贷的原因分析
(一)随着经济的发展，借款人的收入日益提高
但是在购房之时，借款人可能并没有充足的资金，一段时间以后，随着收入的提高，借款人可能会缩短还款期限。这种情况在年轻人中较为普遍。根据生命周期理论，年轻人刚刚步入工作岗位时工资较低，几年后工资会有较大幅度的上升，使他有意愿提前还款。另一种情况是借款人取得遗产、拆迁补贴等额外收入，有能力一次性偿还贷款。
(二)传统消费观念和消费习惯的影响
对于我国百姓来说，提前消费是一种新观念，但是提前还款却是一种普遍的做法。此外，提前消费的观念虽然在年轻人中间得到广泛的认可，但是对于很多传统的中国人来说，这种观念仍然得不到普遍的接受，贷款买房本是无奈之举，一旦有了闲钱，自然是提前还款，所谓“无债一身轻”，了却心头的牵挂。
(三)利率变动对提前还贷方式的影响
在采用固定利率的情况下，如果市场利率下降，则借款人相对承担了较高的借款利率，因此他可能会用再融资的方法提前还款；在采用浮动利率的情况下，如果市场利率攀高，则借款成本上升，借款人同样有可能提前还款以减少利息开支。根据中央银行规定，个人住房贷款遇利率调整于次年1月1日起按新利率执行。
(四)通货澎胀对提前还贷的影响
通货膨胀率越高，居民住房抵押贷款的实际利率就越低，居民的还款能力就越强。如果人们预期通胀率上升，就不愿意提前还贷；相反，如果预期通胀率下降，那么人们倾向于提前还贷。
(五)社会保障缺失、保险业不发达，使得人们倾向于提前还贷
由于人们需要自己准备足够的资金以防养老、疾病、失业等不时之需，对未来的支出并不确定，因此很多人未雨绸缪，在工资较高、有钱结余的时候选择多还款，从而缩短了还款期限。
提前还贷对银行的利弊分析
(一)借款人提前还贷使得银行提前收回了本金
由于资金具有时间价值，因此当期的本金比未来相同金额的本金更有价值。借款人提前还款，使得银行获得本金的一部分时间价值。
(二)影响资产与负债结构
银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理，资产减少会对利差来源产生影响，从而影响负债管理。银行作为负债经营企业，资产负债的期限匹配程度直接影响其资本营运状况。一般而言，如果没有借款人提前还贷的行为，银行赘产期限与负债的期限都是相等的；借款人提前还贷，将破坏这种期限对等的状态，使得银行资产与负债期限发生错位，丧失原有利率结构的平衡。资产与负债的期限不协调，将使银行自身暴露在流动性风险之下。
(三)减少商业银行的利息收入
存贷款业务是我国商业银行的主要业务，商业银行的主要利润来源仍然是存贷差。个人住房抵押贷款有房产作抵押，安全性高，相对其他贷款项目而言风险较低，是银行最优质的业务之一，也是银行利润的重要来源。如果不发生提前还款，银行将会稳定地获得利息收入；但是当借款入提前还款时，贷款额度减少，利息收入就会随之减少，造成一定的损失。
(四)短期内造成巨额存差，回收资金闲置
提前还贷增加，会使银行的累收速度超过累放速度。一方面，大量的优质资产回笼。由于消费者提前还款时间不确定，银行对提前还款的资金不能预先做好安排，造成回收资金积压。另一方面，由于银行对风险较大的企业和项目“慎贷”，而商业银行的资金用途灵活性较差，重新选择投资渠道使资金得到有效合理的运用仍然是商业银行的难题。此消彼长，短期内会造成商业银行巨额存差。资金闲置会导致信贷投放压力加大，增加银行的经营风险。
(五)服务成本未得到全部补偿，增加了银行的经营成本
每发生一笔抵押贷款，银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本，这些成本通过抵押贷款利息得以补偿，并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还款，银行付出的劳动只得到部分补偿。此外，提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还额等环节，这不可避免会导致银行经营成本提高。提前还款行为具有不确定性，银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，因此会造成人工成本的增加。
对提前还款行为可行的处理方式
在中央银行连续多次提高存贷款利率的情况下，住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。国外的银行在对待提前还款的问题上，也或多或少采取过收取违约金的方式。但是违约金是一种非价格机制，如何与不断变化的利率风险水平相适应，这些问题在实践中都很难有效解决。相比之下，以现代金融产品定价理论为基础的风险定价补偿不仅合理有效，也更容易被市场接受。管理风险是客户的基本需求之一，接受风险转嫁和提供风险管理服务不仅是现代银行的基本职能，也是其重要的盈利来源，是提升核心竞争力的手段。这不仅是因为银行替客户承担、管理了风险，全面地满足了客户需求，适应了市场竞争的需要，而且银行从风险承担中获得了更多的盈利机会，以风险换收益。在现代银行实践中，提前还贷如果不收违约金，其作为一种隐含期权产品，不仅替客户管理了利率风险，增强了服务客户的能力，而且还通过风险定价获得了相应的回报，增加了银行的盈利来源。相反，银行对提前还贷收取违约金实际上等于拒绝了客户转嫁风险的请求，同时也就失去了在产品定价中收取提前还贷风险溢价的机会。因此，违约金不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力，而且使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会，最终削弱了银行的核心竞争力。提前还贷的本质实际上是银行给予客户的权利，与独立的期权交易相比，按揭合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的按揭贷款交易之中，因而被称为隐含期权。银行在为按揭贷款定价时，应该综合考虑贷款的时间价值、信用风险溢价以及提前还贷隐含的期权价值。提前还贷的分险，可以以利差的方式反映在抵押贷款中，因此要求银行能准确地计算隐台期权的价值。
对市场及银行自身的要求
(一)从宏观层面来看
中央银行维护市场体制的作用需要强化，要建立稳定的金融环境，促进经济的平稳发展。建立完善的社会信用机制，将公众的信用记录纳入全国统一的信用库中，以促进社会信用的良性循环。同时，政府、企业及个人要同心协力建立现代社会保障制度，免除人们的后顾之忧，使人们能够合理地分配终生收入，使消费者的金融行为更趋理性，更符合市场化的要求。
(二)从微观层面来看
银行应该注重开发多样化的还款方式，这样有助于适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险。依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合理的贷款方式，就可以有效地减少提前还贷风险的发生。与此同时，银行要银行应扩大其资金使用渠道，通过多样化的投资来转移资金，降低随机风险带来的冲击。银行投资应具有主动性和灵活性，它可直接与各种金融产品挂钩，在股票、债券、基金、期货等多个市场上都有涉及，使银行投资在深度、广度以及创新性上有所作为，有效规避“提前还贷”所带来的随机风险。
(三)促进住房抵押贷款的证券化
证券化有助于改善银行业信贷结构错配状况，提高银行资产的流动性，加速信贷资金周转。通过按揭贷款支持证券(MBS)既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低。
(作者单位：中国人民大学财政金融学院)
提前还贷的原因分析
(一)随着经济的发展，借款人的收入日益提高
但是在购房之时，借款人可能并没有充足的资金，一段时间以后，随着收入的提高，借款人可能会缩短还款期限。这种情况在年轻人中较为普遍。根据生命周期理论，年轻人刚刚步入工作岗位时工资较低，几年后工资会有较大幅度的上升，使他有意愿提前还款。另一种情况是借款人取得遗产、拆迁补贴等额外收入，有能力一次性偿还贷款。
(二)传统消费观念和消费习惯的影响
对于我国百姓来说，提前消费是一种新观念，但是提前还款却是一种普遍的做法。此外，提前消费的观念虽然在年轻人中间得到广泛的认可，但是对于很多传统的中国人来说，这种观念仍然得不到普遍的接受，贷款买房本是无奈之举，一旦有了闲钱，自然是提前还款，所谓“无债一身轻”，了却心头的牵挂。
(三)利率变动对提前还贷方式的影响
在采用固定利率的情况下，如果市场利率下降，则借款人相对承担了较高的借款利率，因此他可能会用再融资的方法提前还款；在采用浮动利率的情况下，如果市场利率攀高，则借款成本上升，借款人同样有可能提前还款以减少利息开支。根据中央银行规定，个人住房贷款遇利率调整于次年1月1日起按新利率执行。
(四)通货澎胀对提前还贷的影响
通货膨胀率越高，居民住房抵押贷款的实际利率就越低，居民的还款能力就越强。如果人们预期通胀率上升，就不愿意提前还贷；相反，如果预期通胀率下降，那么人们倾向于提前还贷。
(五)社会保障缺失、保险业不发达，使得人们倾向于提前还贷
由于人们需要自己准备足够的资金以防养老、疾病、失业等不时之需，对未来的支出并不确定，因此很多人未雨绸缪，在工资较高、有钱结余的时候选择多还款，从而缩短了还款期限。
提前还贷对银行的利弊分析
(一)借款人提前还贷使得银行提前收回了本金
由于资金具有时间价值，因此当期的本金比未来相同金额的本金更有价值。借款人提前还款，使得银行获得本金的一部分时间价值。
(二)影响资产与负债结构
银行的利差来源于资产负债期限结构的配对管理，资产减少会对利差来源产生影响，从而影响负债管理。银行作为负债经营企业，资产负债的期限匹配程度直接影响其资本营运状况。一般而言，如果没有借款人提前还贷的行为，银行赘产期限与负债的期限都是相等的；借款人提前还贷，将破坏这种期限对等的状态，使得银行资产与负债期限发生错位，丧失原有利率结构的平衡。资产与负债的期限不协调，将使银行自身暴露在流动性风险之下。
(三)减少商业银行的利息收入
存贷款业务是我国商业银行的主要业务，商业银行的主要利润来源仍然是存贷差。个人住房抵押贷款有房产作抵押，安全性高，相对其他贷款项目而言风险较低，是银行最优质的业务之一，也是银行利润的重要来源。如果不发生提前还款，银行将会稳定地获得利息收入；但是当借款入提前还款时，贷款额度减少，利息收入就会随之减少，造成一定的损失。
(四)短期内造成巨额存差，回收资金闲置
提前还贷增加，会使银行的累收速度超过累放速度。一方面，大量的优质资产回笼。由于消费者提前还款时间不确定，银行对提前还款的资金不能预先做好安排，造成回收资金积压。另一方面，由于银行对风险较大的企业和项目“慎贷”，而商业银行的资金用途灵活性较差，重新选择投资渠道使资金得到有效合理的运用仍然是商业银行的难题。此消彼长，短期内会造成商业银行巨额存差。资金闲置会导致信贷投放压力加大，增加银行的经营风险。
(五)服务成本未得到全部补偿，增加了银行的经营成本
每发生一笔抵押贷款，银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款等环节都产生服务成本，这些成本通过抵押贷款利息得以补偿，并分摊在整个还款期。若借款人突然提前还款，银行付出的劳动只得到部分补偿。此外，提前还贷也需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、计算部分或全部提前偿还额等环节，这不可避免会导致银行经营成本提高。提前还款行为具有不确定性，银行不能按照正常的贷款程序来处理，只能提供额外的人力来完成有关的各种操作，因此会造成人工成本的增加。
对提前还款行为可行的处理方式
在中央银行连续多次提高存贷款利率的情况下，住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。国外的银行在对待提前还款的问题上，也或多或少采取过收取违约金的方式。但是违约金是一种非价格机制，如何与不断变化的利率风险水平相适应，这些问题在实践中都很难有效解决。相比之下，以现代金融产品定价理论为基础的风险定价补偿不仅合理有效，也更容易被市场接受。管理风险是客户的基本需求之一，接受风险转嫁和提供风险管理服务不仅是现代银行的基本职能，也是其重要的盈利来源，是提升核心竞争力的手段。这不仅是因为银行替客户承担、管理了风险，全面地满足了客户需求，适应了市场竞争的需要，而且银行从风险承担中获得了更多的盈利机会，以风险换收益。在现代银行实践中，提前还贷如果不收违约金，其作为一种隐含期权产品，不仅替客户管理了利率风险，增强了服务客户的能力，而且还通过风险定价获得了相应的回报，增加了银行的盈利来源。相反，银行对提前还贷收取违约金实际上等于拒绝了客户转嫁风险的请求，同时也就失去了在产品定价中收取提前还贷风险溢价的机会。因此，违约金不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力，而且使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会，最终削弱了银行的核心竞争力。提前还贷的本质实际上是银行给予客户的权利，与独立的期权交易相比，按揭合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的按揭贷款交易之中，因而被称为隐含期权。银行在为按揭贷款定价时，应该综合考虑贷款的时间价值、信用风险溢价以及提前还贷隐含的期权价值。提前还贷的分险，可以以利差的方式反映在抵押贷款中，因此要求银行能准确地计算隐台期权的价值。
对市场及银行自身的要求
(一)从宏观层面来看
中央银行维护市场体制的作用需要强化，要建立稳定的金融环境，促进经济的平稳发展。建立完善的社会信用机制，将公众的信用记录纳入全国统一的信用库中，以促进社会信用的良性循环。同时，政府、企业及个人要同心协力建立现代社会保障制度，免除人们的后顾之忧，使人们能够合理地分配终生收入，使消费者的金融行为更趋理性，更符合市场化的要求。
(二)从微观层面来看
银行应该注重开发多样化的还款方式，这样有助于适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险。依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合理的贷款方式，就可以有效地减少提前还贷风险的发生。与此同时，银行要银行应扩大其资金使用渠道，通过多样化的投资来转移资金，降低随机风险带来的冲击。银行投资应具有主动性和灵活性，它可直接与各种金融产品挂钩，在股票、债券、基金、期货等多个市场上都有涉及，使银行投资在深度、广度以及创新性上有所作为，有效规避“提前还贷”所带来的随机风险。
(三)促进住房抵押贷款的证券化
证券化有助于改善银行业信贷结构错配状况，提高银行资产的流动性，加速信贷资金周转。通过按揭贷款支持证券(MBS)既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低。
(作者单位：中国人民大学财政金融学院)