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中图分类号：F270文献标识：A 文章编号：1006-7833（2012）03-000-02
摘要文化力在产品日趋同质化、竞争白日化的今天，成为了企业的优势竞争力量。本文针对物业服务企业，描述了物业服务企业文化力概况及构成要素，营销力概况及构成要素，探讨如何将物业服务企业文化力转化成强有力的营销力，从而指导物业服务企业建设符合自身需要的企业文化，促进物业服务行业的良性发展。
关键词文化力要素营销力转换
文化力是一种软约束力量，企业文化力是企业核心价值观、使命、愿景、经营理念等文化的综合体现，营销力则是企业发展的主要驱动力。物业管理作为服务行业，文化力的形成对物业服务企业为业主提供优质服务显得尤其重要，将物业服务企业文化力转换成适应市场机制的营销力，以文化力作为企业品牌标签，在很大程度上促进物业服务企业自身的良性发展。
一、物业服务企业文化力概况及其构成要素
（一）物业服务企业文化力
企业文化是指一个企业中各个职能部门，至少是企业高层管理者们所共同拥有的那些企业价值观念和经营实践 。文化力以无形的软约束力量构成企业运行的内在驱动力，成为企业管理的灵魂，影响着整个营销力系统。文化力是企业有意识地发现、甄别、培养或创造某种核心价值观或理念，以影响企业其它营销要素发挥作用的方式，并通过外向传播得到消费者认同，进而提升企业竞争力的最关键的力量。企业文化对企业生产、经营和管理活动的作用，称之为企业文化力。
伴随当代经济快速发展的脚步，产品日趋同质化，竞争日趋白热化，原料、技术、规模等战略优势，相互间的差距正在逐步缩小，价格、广告等操作层面竞争，也伴随信息时代网络资源的发展，不断借鉴和模仿，不再成为企业营销的王牌竞争优势。而企业文化则被越来越多的企业所重视，并成为各企业谋求新的突破和发展时不断提及并重点打造的核心内容。通过企业价值理念、经营哲学、行为准则、职业道德等的加强，赋予企业以文化的内涵和灵魂，对于提高企业整体竞争力，提升企业产品服务的文化内涵，具有重要的意义。
物业管理是一个服务性行业，物业服务企业文化力，具体体现为物业服务企业应以服务为根本宗旨, 通过对物业的经营、管理为业主或使用人提供优质、高效的服务来获得社会效益和经济效益。物业管理的市场需求不是实体商品，而是在一定时期内，市场上出现的对物业管理服务商品有支付能力且具有购买意愿的需求，是消费者在市场上出现的对物业管理服务的愿望与要求的具体体现，也是消费者在一定条件下的物质需要和精神需要的反映。就目前调查发现，物业企业虽有各自不同的愿景、宗旨、服务措施，但绝大部分业主认为物业服务同质化严重，差异化缺失。因此，物业企业更需要通过塑造企业文化来实现服务的增值和企业竞争力的差异化。
（二）物业服务企业文化力构成要素
为客观科学地衡量和评价物业管理企业的文化营销力，需要设计一套科学、完整，能够从多角度、全方位反映文化力的指标体系和评价方法。关于物业企业文化力构成要素，在对谭茜元对企业文化力的研究 ，谭亮对企业营销力文化问题的探析 的基础上，将企业文化力分为二级指标。其中一级指标分别为企业精神力、企业行为力、企业形象力，对应的二级指标分别为经营理念、企业使命、企业愿景、企业精神；执行能力、管理制度、行为准则、学习力、创新力；服务品质、企业形象、品牌标识。
二、物业服务企业营销力概况及其构成要素
（一）物业服务企业营销力概况
狭义的营销力是指企业营销力。市场营销的定义是辨别并满足社会的需求，而“力” 是一个能力的概念，属于企业能力的范畴。这种能力必须保证企业市场营销活动开展的有效性，即对于企业市场营销目标的实现、对于企业的生存和发展有实质意义，而其体现便是企业在市场中的竞争力。
物业服务营销力是指企业在市场营销活动中，借助人员、设备、设施等一系列外力为业主提供服务活动，以使业主在消费过程中得到物质和心理满足的活动能力。它是以消费者为中心的现代市场营销观念最直接的体现,是企业使他们的营销与竞争对手相比具有差别化的一项重要策略。物业服务营销是一种理念,其核心理念就是业主的满意和忠诚，通过取得业主的满意和忠诚来促进相互有利的交换，最终获取适当利润和公司的长远发展。
结合物业服务企业的自身特点，我们这里将物业企业营销力内涵界定为物业企业有效开展营销活动的能力，其体现为企业在市场活动中表现出来的营销竞争力，以此考察企业营销力。 对于物业企业来说，需要面对的群体主要有供应商、最终顾客、部门（职员）、政府、同盟者、竞争者、传媒和一般大众。若要提升企业营销力，即要明确一种理念，市场营销不仅仅是市场拓展部门的事情，也不仅仅是管理处的事情，而是公司每个部门、每个职员都有责任和义务去做好的事情。
（二）物业服务企业营销力构成要素
产品（Product）、定价（Price）、分销渠道（Place）、促销（Promotion）称为市场营销的“4P”理论，在此，我们也从这四个方面探讨物业企业的营销力概况。
物业服务企业提供的产品主要是物业服务，因此想提高竞争力首先要提升服务质量。提出自己的服务理念，并贯彻于公司运营中，形成自身的企业文化，最终形成品牌效应。物业管理公司主要提供服务，难以利用“产出地效应”，而物业公司依托于房地产，因此往往具有地域性。物业公司需要认真勘察市场，根据实际的不同情况进行差别定价。
物业服务企业的存在形式既有独立的物业管理企业，又有附属于房地产开发企业的物业管理企业两类。企业推广（或服务分销） 既要面向开发商，以获得初始物业管理权，又需要以优质的服务博得业主信赖，增加自身业务，同时也需要获得政府相关部门、社会机构、媒体组织等的支持，促进物业服务企业自身发展。促销对物业服务企业而言，其重要性也在与日俱增。通过广告、人员推销、公共关系等向目标市场传递自己的产品、服务、形象和理念，从而加强目标市场对物业服务企业提供的服务的了解、信赖，是当今物业服务企业应当注重的焦点。
根据物业服务企业的特点，结合市场营销中的“4P”理论，我们确定营销力的两级指标，其中一级指标为：价值力、形象力、执行力。其对应的二级指标包括：服务力、价格力、渠道力；品牌力、公关力；计划制定及实施控制 。物业服务企业营销力的加强，必须着眼于服务力、品牌力、执行力，建立这样的经营理念,企业才能把自己的产品做好,进入可持续发展的良性循环。把管业主的思维彻底的扭转到服务业主上来,企业不再是想办法进行管理,而是想方设法提供更多更好的服务。
摘要文化力在产品日趋同质化、竞争白日化的今天，成为了企业的优势竞争力量。本文针对物业服务企业，描述了物业服务企业文化力概况及构成要素，营销力概况及构成要素，探讨如何将物业服务企业文化力转化成强有力的营销力，从而指导物业服务企业建设符合自身需要的企业文化，促进物业服务行业的良性发展。
关键词文化力要素营销力转换
文化力是一种软约束力量，企业文化力是企业核心价值观、使命、愿景、经营理念等文化的综合体现，营销力则是企业发展的主要驱动力。物业管理作为服务行业，文化力的形成对物业服务企业为业主提供优质服务显得尤其重要，将物业服务企业文化力转换成适应市场机制的营销力，以文化力作为企业品牌标签，在很大程度上促进物业服务企业自身的良性发展。
一、物业服务企业文化力概况及其构成要素
（一）物业服务企业文化力
企业文化是指一个企业中各个职能部门，至少是企业高层管理者们所共同拥有的那些企业价值观念和经营实践 。文化力以无形的软约束力量构成企业运行的内在驱动力，成为企业管理的灵魂，影响着整个营销力系统。文化力是企业有意识地发现、甄别、培养或创造某种核心价值观或理念，以影响企业其它营销要素发挥作用的方式，并通过外向传播得到消费者认同，进而提升企业竞争力的最关键的力量。企业文化对企业生产、经营和管理活动的作用，称之为企业文化力。
伴随当代经济快速发展的脚步，产品日趋同质化，竞争日趋白热化，原料、技术、规模等战略优势，相互间的差距正在逐步缩小，价格、广告等操作层面竞争，也伴随信息时代网络资源的发展，不断借鉴和模仿，不再成为企业营销的王牌竞争优势。而企业文化则被越来越多的企业所重视，并成为各企业谋求新的突破和发展时不断提及并重点打造的核心内容。通过企业价值理念、经营哲学、行为准则、职业道德等的加强，赋予企业以文化的内涵和灵魂，对于提高企业整体竞争力，提升企业产品服务的文化内涵，具有重要的意义。
物业管理是一个服务性行业，物业服务企业文化力，具体体现为物业服务企业应以服务为根本宗旨, 通过对物业的经营、管理为业主或使用人提供优质、高效的服务来获得社会效益和经济效益。物业管理的市场需求不是实体商品，而是在一定时期内，市场上出现的对物业管理服务商品有支付能力且具有购买意愿的需求，是消费者在市场上出现的对物业管理服务的愿望与要求的具体体现，也是消费者在一定条件下的物质需要和精神需要的反映。就目前调查发现，物业企业虽有各自不同的愿景、宗旨、服务措施，但绝大部分业主认为物业服务同质化严重，差异化缺失。因此，物业企业更需要通过塑造企业文化来实现服务的增值和企业竞争力的差异化。
（二）物业服务企业文化力构成要素
为客观科学地衡量和评价物业管理企业的文化营销力，需要设计一套科学、完整，能够从多角度、全方位反映文化力的指标体系和评价方法。关于物业企业文化力构成要素，在对谭茜元对企业文化力的研究 ，谭亮对企业营销力文化问题的探析 的基础上，将企业文化力分为二级指标。其中一级指标分别为企业精神力、企业行为力、企业形象力，对应的二级指标分别为经营理念、企业使命、企业愿景、企业精神；执行能力、管理制度、行为准则、学习力、创新力；服务品质、企业形象、品牌标识。
二、物业服务企业营销力概况及其构成要素
（一）物业服务企业营销力概况
狭义的营销力是指企业营销力。市场营销的定义是辨别并满足社会的需求，而“力” 是一个能力的概念，属于企业能力的范畴。这种能力必须保证企业市场营销活动开展的有效性，即对于企业市场营销目标的实现、对于企业的生存和发展有实质意义，而其体现便是企业在市场中的竞争力。
物业服务营销力是指企业在市场营销活动中，借助人员、设备、设施等一系列外力为业主提供服务活动，以使业主在消费过程中得到物质和心理满足的活动能力。它是以消费者为中心的现代市场营销观念最直接的体现,是企业使他们的营销与竞争对手相比具有差别化的一项重要策略。物业服务营销是一种理念,其核心理念就是业主的满意和忠诚，通过取得业主的满意和忠诚来促进相互有利的交换，最终获取适当利润和公司的长远发展。
结合物业服务企业的自身特点，我们这里将物业企业营销力内涵界定为物业企业有效开展营销活动的能力，其体现为企业在市场活动中表现出来的营销竞争力，以此考察企业营销力。 对于物业企业来说，需要面对的群体主要有供应商、最终顾客、部门（职员）、政府、同盟者、竞争者、传媒和一般大众。若要提升企业营销力，即要明确一种理念，市场营销不仅仅是市场拓展部门的事情，也不仅仅是管理处的事情，而是公司每个部门、每个职员都有责任和义务去做好的事情。
（二）物业服务企业营销力构成要素
产品（Product）、定价（Price）、分销渠道（Place）、促销（Promotion）称为市场营销的“4P”理论，在此，我们也从这四个方面探讨物业企业的营销力概况。
物业服务企业提供的产品主要是物业服务，因此想提高竞争力首先要提升服务质量。提出自己的服务理念，并贯彻于公司运营中，形成自身的企业文化，最终形成品牌效应。物业管理公司主要提供服务，难以利用“产出地效应”，而物业公司依托于房地产，因此往往具有地域性。物业公司需要认真勘察市场，根据实际的不同情况进行差别定价。
物业服务企业的存在形式既有独立的物业管理企业，又有附属于房地产开发企业的物业管理企业两类。企业推广（或服务分销） 既要面向开发商，以获得初始物业管理权，又需要以优质的服务博得业主信赖，增加自身业务，同时也需要获得政府相关部门、社会机构、媒体组织等的支持，促进物业服务企业自身发展。促销对物业服务企业而言，其重要性也在与日俱增。通过广告、人员推销、公共关系等向目标市场传递自己的产品、服务、形象和理念，从而加强目标市场对物业服务企业提供的服务的了解、信赖，是当今物业服务企业应当注重的焦点。
根据物业服务企业的特点，结合市场营销中的“4P”理论，我们确定营销力的两级指标，其中一级指标为：价值力、形象力、执行力。其对应的二级指标包括：服务力、价格力、渠道力；品牌力、公关力；计划制定及实施控制 。物业服务企业营销力的加强，必须着眼于服务力、品牌力、执行力，建立这样的经营理念,企业才能把自己的产品做好,进入可持续发展的良性循环。把管业主的思维彻底的扭转到服务业主上来,企业不再是想办法进行管理,而是想方设法提供更多更好的服务。