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摘 要：本文通过计算我国各地区房地产市场的勒纳指数，从而测算出该市场的垄断程度，结果表明，近几年市场垄断程度不断提高，并且东部地区市场垄断程度明显高于中西部地区，同时还得出市场集中度、土地壁垒、供求状况都是影响房地产市场垄断程度的重要因素，并提出一些降低市场垄断程度的政策建议。
关键词：勒纳指数；垄断程度；市场结构
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.04.10 文章编号：1672-3309（2012）04-24-02
一、引言
由于房地产市场的特殊性质，亦即房屋具有空间固定性与生活必需品的特性，研究者一般认为房地产市场具有较高的垄断程度。国内学者对我国近年来的的房地产市场结构进行了研究，多认为我国房地产市场呈现出明显的寡头垄断结构特征。如况伟大(2003)对北京地区的住房市场结构进行了分析，认为北京市住房市场表现为明显的寡占结构，开发商之间存在价格合谋，提出限制垄断、引入竞争等对策。王阿忠(2007)通过对福州市的住房市场进行实证分析，认为住房市场属于区域性寡占市场结构。李颖欣（2008）对广州市房地产市场集中度进行研究，认为广州市房地产市场已经进入寡头垄断的水平，行业进入壁垒广泛存在，产品差异化特征明显。
在我国房地产市场结构分析中，对开发商市场势力进行了研究，本文采用的方法是测算勒纳指数（LI），勒纳指数越高，则垄断程度越大。勒纳指数的计算公式为：LI=■，其中LI表示勒纳指数，P是房价，MC是开发商的边际成本。由于MC难以测度，本文在具体计算过程中用平均成本AC代替边际成本MC，从而求得勒纳指数。该种方法是一种近似替代，在非完全竞争市场中，边际成本与平均成本并不总是相等，MC可能高于或低于AC，因此结果可能会存在一定误差。不过该种方法使用价格P减去平均成本AC实际上反映了开发商的利润情况，分母为房屋开发成本值则为成本利润率，分母取房屋价值则为房价利润率，利润率越高，说明开发商的市场势力越大，从而开发商的垄断程度也越高，因为一般来讲垄断程度越高则利润率也越高。本文将对全国31个省市区房地产市场进行勒纳指数测算，来测度我国房地产市场的垄断程度。
二、勒纳指数的测算
根据勒纳指数的计算公式以及相关数据的可得性，本文采用2003—2010年的各省市区的商品房价格与平均成本数据。商品房成本主要由土地成本、建安成本、税费、资金与管理成本4个部分构成。其中土地成本使用上年的土地费用除以当年的商品房竣工面积，即商品房楼面地价；建安成本为统计年鉴中的房屋造价指标；税费及资金与管理成本大致为房价的10%。全部数据均来自于2003—2011年《中国统计年鉴》。根据以上指标与数据，对我国31个省市区的勒纳指数进行了测算。
从各地区勒纳指数的测算结果来看，总体来讲，东部及沿海地区的勒纳指数较高，平均在0.25以上，有的甚至超过了0.3，而中西部地区勒纳指数较低，一般都在0.25以下，说明东部沿海地区房地产市场垄断程度较中西部地区要高。并且，从时间变化角度来看，多数地区的勒纳指数呈现上升的趋势，北京、上海、广州等一线城市的勒纳指数上升幅度甚至超过了0.2，说明从2003年至2010年期间，房地产市场的垄断程度在不断提高，东部沿海地区尤为明显。
2003年以来，我国经济进入新一轮快速发展时期，作为国民经济发展一大支柱产业的房地产业也进入快速发展时期，表现为房地产投资、消费高速增长，房价快步上涨。由于工业化与城市化迅速发展所带来的巨大刚性需求，以及房价不断上涨所产生的庞大投资性需求，房地产市场呈现供不应求的局面，开发商的垄断程度不断提高，利润率也在不断增加。东部地区由于经济发达，城市化发展更快，其自住型需求与投资性需求增长更为迅速，因而较中西部地区房价增长更快，市场供求失衡现象更为严重，因而垄断程度更高。
三、房地产市场结构的影响因素及实证检验
产业组织理论认为，影响市场结构的因素主要有市场集中度、进出壁垒、产品差异度、需求与供给弹性以及市场需求增长率等。市场集中度越高、进出壁垒越高、产品差异度越大、需求与供给弹性越小、需求增长率越大，勒纳指数越高，则市场结构越趋向于垄断结构。
在房地产市场中，市场集中度、进入壁垒、供需弹性及供求状况都是影响房地产市场结构的重要因素。房地产开发商个数越少，市场集中度越高；土地供给越少，土地壁垒越高；房地产市场供需缺口越大，供不应求的现象越严重，这些都会导致房地产市场垄断程度的提高。
由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了各地区的勒纳指数、市场集中度、进入壁垒、供求状况4个变量。由于勒纳指数反映了市场垄断程度，因此以各地区的勒纳指数为被解释变量，市场集中度、进入壁垒、供求状况作为解释变量，建立回归方程，分析各解释变量对房地产市场垄断程度的影响程度。其中市场集中度以各年各地区房地产开发企业数除以各地区当年的商品房竣工面积值表示，以JZD表示，其值越大，说明市场集中度越低。市场进入壁垒主要是土地壁垒和资金壁垒，而资金壁垒高主要表现在土地获取难度大，因此可以用开发商获得的土地多少来表示土地壁垒，为表示土地壁垒的相对程度，本文以开发商购置土地面积与当年商品房销售面积之比表示，用TB表示，其值越大，则进入壁垒越低。房地产市场供求状况用各年各地区的商品房销售面积除以当年商品房竣工面积之比表示，以GQ表示，反映了商品房需求与供给的对比程度，其值越大，则供不应求的程度越高。为尽量避免出现异方差，所有变量均取对数值，建立如下回归方程：
LNLIit=?琢+?茁1LNJZDit+?茁2LNJTBit+?茁3LNGQit+?滋it
其中i表示地区，t表示时期。
由于取对数时数值必须为正，某些年份某些地区的勒纳指数为负值，因此剔除那些不合要求的数据。这31个地区根据经济发达的不同程度又分为东部地区与中西部地区，然后分别进行回归分析。由于只分析样本的影响程度，因此采用固定效应模型。检验结果表明，全国、东部地区以及中西部地区都采用不变系数的固定效应影响模型。由于所选取的样本为面板数据，并且通过怀特检验模型存在异方差，因此运用加权二乘法对回归模型进行修正，权重为1/resid^2，其修正后的回归结果分别表示如下： 全国范围：LNLI=—1.84—0.38LNJZD—0.35LNTB—0.37LNGQ
（-237.46) （-24.63) （-63.46） （-13.03）
东部地区：LNLI=—1.53—0.09LNJZD—0.41LNTB—0.41LNGQ
（-176.53) （-2.22) （-35.36） (-8.15）
中西部地区：LNLI=—1.91—0.46LNJZD—0.02LNTB+0.2LNGQ （-176.92) （-43.64) （-0.49） （2.84）
并且其调整后的拟合优度R2都超过了0.99，说明模型具有很好的解释力度。
上述回归结果表明，前面的理论在全国、东部、中西部地区部分得到了证实，但是也有部分结果与理论相违背。市场集中度JZD对市场结构的影响在全国以及东部和中西部地区都有显著影响，其系数值都为负值，并且都通过t检验，说明在全国以及东部和中西部地区JZD值越大，市场集中度越低，房地产市场结构垄断程度也越低，也就是说，市场集中度越高，房地产市场垄断程度越大。从土地壁垒TB的检验结果来看，在全国和东部地区有着显著影响，TB值越大，土地壁垒越低，市场垄断程度越低，也就是说，土地壁垒越高，房地产市场垄断程度越大。土地壁垒对中西部地区的影响不显著，说明：东部地区的土地价格较高，上涨速度很快，城市化发展也较快，因而土地更为稀缺以及土地价格更高，产生了更高的土地壁垒，因而对市场结构的影响非常显著；而中西部地区由于城市化发展相对滞后，土地价格较低，因而土地壁垒相对较低，对市场结构的影响不显著。从供求变量GQ来看，对全国、东部与中西部地区都有着显著影响，其系数全部通过了t检验，但只有中西部地区的系数为正，说明在中西部地区供不应求的状况越严重，市场垄断程度越高，这与相关的理论结果相一致。但是全国以及东部地区的系数为负值，说明市场垄断程度与供不应求的状况呈反比，这与现实的理论相违背。其中的原因可能是由于在东部地区，居民对于房屋有较高的刚性需求，供不应求的状况一直存在，小房地产商也可以从中获利，企业之间的兼并收购行为会随之减少，从而市场垄断程度不仅不会有所上升反而有可能呈下降趋势。
四、研究结论及政策建议
1.2003年至2010年我国房地产市场的勒纳指数呈明显的递增趋势，说明其垄断程度在不断提高，并且东部地区的市场垄断程度明显高于中西部地区。
2.市场集中度对于房地产市场的垄断程度有着显著的影响，市场集中度越高，垄断程度越高。
3.由于土地的稀缺性和土地价格的不断上涨，土地壁垒成为影响东部地区和全国房地产市场结构的重要因素，加剧了房地产市场的垄断程度。而在中西部地区中，由于土地价格较低和土地供应较为充分，土地壁垒还没有成为影响中西部地区房地产市场垄断程度的重要因素。
4.市场供求状况对于房地产市场的垄断程度也有着重要影响，尤其是在中西部地区，市场垄断程度与供不应求的状况成反比，供不应求的状况越严重，市场垄断程度越高。
走向集中是房地产市场的内在要求，行业集聚过程中产生的不利因素，需要政府采取必要的措施进行调节。为了降低房地产的垄断程度，可以采取如下政策措施： 促进房地产市场信息透明化，加强监督和处罚，制止信息造假行为；增加土地供应，减少运用土地出让过程中的“价高者得”的拍卖模式，更多运用招标、挂牌等出让方式；增加房屋供给，包括增加保障性住房、限价房以及经适房的建设与供应；约束开发商的限量提价倾向，采取必要的供给管制政策，根据消费需求实际，确定不同档次房屋的开发供给比例；积极加快推进房产税的改革等。
参考文献：
[1] 况伟大.垄断竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究[M].北京：经济管理出版社，2003：195-203.
[2] 王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政策规制研究[M].北京：中国社会科学出版社，2007：91-96.
[3] 李颖欣.房地产市场结构及企业行为分析[J].市场研究，2008，（04）.
[4] 李春吉、孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005，（06）.
[5] 李宏瑾.我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J].财经问题研究，2005，（03）：3-10.
关键词：勒纳指数；垄断程度；市场结构
中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2012.04.10 文章编号：1672-3309（2012）04-24-02
一、引言
由于房地产市场的特殊性质，亦即房屋具有空间固定性与生活必需品的特性，研究者一般认为房地产市场具有较高的垄断程度。国内学者对我国近年来的的房地产市场结构进行了研究，多认为我国房地产市场呈现出明显的寡头垄断结构特征。如况伟大(2003)对北京地区的住房市场结构进行了分析，认为北京市住房市场表现为明显的寡占结构，开发商之间存在价格合谋，提出限制垄断、引入竞争等对策。王阿忠(2007)通过对福州市的住房市场进行实证分析，认为住房市场属于区域性寡占市场结构。李颖欣（2008）对广州市房地产市场集中度进行研究，认为广州市房地产市场已经进入寡头垄断的水平，行业进入壁垒广泛存在，产品差异化特征明显。
在我国房地产市场结构分析中，对开发商市场势力进行了研究，本文采用的方法是测算勒纳指数（LI），勒纳指数越高，则垄断程度越大。勒纳指数的计算公式为：LI=■，其中LI表示勒纳指数，P是房价，MC是开发商的边际成本。由于MC难以测度，本文在具体计算过程中用平均成本AC代替边际成本MC，从而求得勒纳指数。该种方法是一种近似替代，在非完全竞争市场中，边际成本与平均成本并不总是相等，MC可能高于或低于AC，因此结果可能会存在一定误差。不过该种方法使用价格P减去平均成本AC实际上反映了开发商的利润情况，分母为房屋开发成本值则为成本利润率，分母取房屋价值则为房价利润率，利润率越高，说明开发商的市场势力越大，从而开发商的垄断程度也越高，因为一般来讲垄断程度越高则利润率也越高。本文将对全国31个省市区房地产市场进行勒纳指数测算，来测度我国房地产市场的垄断程度。
二、勒纳指数的测算
根据勒纳指数的计算公式以及相关数据的可得性，本文采用2003—2010年的各省市区的商品房价格与平均成本数据。商品房成本主要由土地成本、建安成本、税费、资金与管理成本4个部分构成。其中土地成本使用上年的土地费用除以当年的商品房竣工面积，即商品房楼面地价；建安成本为统计年鉴中的房屋造价指标；税费及资金与管理成本大致为房价的10%。全部数据均来自于2003—2011年《中国统计年鉴》。根据以上指标与数据，对我国31个省市区的勒纳指数进行了测算。
从各地区勒纳指数的测算结果来看，总体来讲，东部及沿海地区的勒纳指数较高，平均在0.25以上，有的甚至超过了0.3，而中西部地区勒纳指数较低，一般都在0.25以下，说明东部沿海地区房地产市场垄断程度较中西部地区要高。并且，从时间变化角度来看，多数地区的勒纳指数呈现上升的趋势，北京、上海、广州等一线城市的勒纳指数上升幅度甚至超过了0.2，说明从2003年至2010年期间，房地产市场的垄断程度在不断提高，东部沿海地区尤为明显。
2003年以来，我国经济进入新一轮快速发展时期，作为国民经济发展一大支柱产业的房地产业也进入快速发展时期，表现为房地产投资、消费高速增长，房价快步上涨。由于工业化与城市化迅速发展所带来的巨大刚性需求，以及房价不断上涨所产生的庞大投资性需求，房地产市场呈现供不应求的局面，开发商的垄断程度不断提高，利润率也在不断增加。东部地区由于经济发达，城市化发展更快，其自住型需求与投资性需求增长更为迅速，因而较中西部地区房价增长更快，市场供求失衡现象更为严重，因而垄断程度更高。
三、房地产市场结构的影响因素及实证检验
产业组织理论认为，影响市场结构的因素主要有市场集中度、进出壁垒、产品差异度、需求与供给弹性以及市场需求增长率等。市场集中度越高、进出壁垒越高、产品差异度越大、需求与供给弹性越小、需求增长率越大，勒纳指数越高，则市场结构越趋向于垄断结构。
在房地产市场中，市场集中度、进入壁垒、供需弹性及供求状况都是影响房地产市场结构的重要因素。房地产开发商个数越少，市场集中度越高；土地供给越少，土地壁垒越高；房地产市场供需缺口越大，供不应求的现象越严重，这些都会导致房地产市场垄断程度的提高。
由于在实际操作中，各种因素的限制，很多数据不够充分，所以在建立模型的时候不得不放弃对某些因素的数量分析。此文着重选取了各地区的勒纳指数、市场集中度、进入壁垒、供求状况4个变量。由于勒纳指数反映了市场垄断程度，因此以各地区的勒纳指数为被解释变量，市场集中度、进入壁垒、供求状况作为解释变量，建立回归方程，分析各解释变量对房地产市场垄断程度的影响程度。其中市场集中度以各年各地区房地产开发企业数除以各地区当年的商品房竣工面积值表示，以JZD表示，其值越大，说明市场集中度越低。市场进入壁垒主要是土地壁垒和资金壁垒，而资金壁垒高主要表现在土地获取难度大，因此可以用开发商获得的土地多少来表示土地壁垒，为表示土地壁垒的相对程度，本文以开发商购置土地面积与当年商品房销售面积之比表示，用TB表示，其值越大，则进入壁垒越低。房地产市场供求状况用各年各地区的商品房销售面积除以当年商品房竣工面积之比表示，以GQ表示，反映了商品房需求与供给的对比程度，其值越大，则供不应求的程度越高。为尽量避免出现异方差，所有变量均取对数值，建立如下回归方程：
LNLIit=?琢+?茁1LNJZDit+?茁2LNJTBit+?茁3LNGQit+?滋it
其中i表示地区，t表示时期。
由于取对数时数值必须为正，某些年份某些地区的勒纳指数为负值，因此剔除那些不合要求的数据。这31个地区根据经济发达的不同程度又分为东部地区与中西部地区，然后分别进行回归分析。由于只分析样本的影响程度，因此采用固定效应模型。检验结果表明，全国、东部地区以及中西部地区都采用不变系数的固定效应影响模型。由于所选取的样本为面板数据，并且通过怀特检验模型存在异方差，因此运用加权二乘法对回归模型进行修正，权重为1/resid^2，其修正后的回归结果分别表示如下： 全国范围：LNLI=—1.84—0.38LNJZD—0.35LNTB—0.37LNGQ
（-237.46) （-24.63) （-63.46） （-13.03）
东部地区：LNLI=—1.53—0.09LNJZD—0.41LNTB—0.41LNGQ
（-176.53) （-2.22) （-35.36） (-8.15）
中西部地区：LNLI=—1.91—0.46LNJZD—0.02LNTB+0.2LNGQ （-176.92) （-43.64) （-0.49） （2.84）
并且其调整后的拟合优度R2都超过了0.99，说明模型具有很好的解释力度。
上述回归结果表明，前面的理论在全国、东部、中西部地区部分得到了证实，但是也有部分结果与理论相违背。市场集中度JZD对市场结构的影响在全国以及东部和中西部地区都有显著影响，其系数值都为负值，并且都通过t检验，说明在全国以及东部和中西部地区JZD值越大，市场集中度越低，房地产市场结构垄断程度也越低，也就是说，市场集中度越高，房地产市场垄断程度越大。从土地壁垒TB的检验结果来看，在全国和东部地区有着显著影响，TB值越大，土地壁垒越低，市场垄断程度越低，也就是说，土地壁垒越高，房地产市场垄断程度越大。土地壁垒对中西部地区的影响不显著，说明：东部地区的土地价格较高，上涨速度很快，城市化发展也较快，因而土地更为稀缺以及土地价格更高，产生了更高的土地壁垒，因而对市场结构的影响非常显著；而中西部地区由于城市化发展相对滞后，土地价格较低，因而土地壁垒相对较低，对市场结构的影响不显著。从供求变量GQ来看，对全国、东部与中西部地区都有着显著影响，其系数全部通过了t检验，但只有中西部地区的系数为正，说明在中西部地区供不应求的状况越严重，市场垄断程度越高，这与相关的理论结果相一致。但是全国以及东部地区的系数为负值，说明市场垄断程度与供不应求的状况呈反比，这与现实的理论相违背。其中的原因可能是由于在东部地区，居民对于房屋有较高的刚性需求，供不应求的状况一直存在，小房地产商也可以从中获利，企业之间的兼并收购行为会随之减少，从而市场垄断程度不仅不会有所上升反而有可能呈下降趋势。
四、研究结论及政策建议
1.2003年至2010年我国房地产市场的勒纳指数呈明显的递增趋势，说明其垄断程度在不断提高，并且东部地区的市场垄断程度明显高于中西部地区。
2.市场集中度对于房地产市场的垄断程度有着显著的影响，市场集中度越高，垄断程度越高。
3.由于土地的稀缺性和土地价格的不断上涨，土地壁垒成为影响东部地区和全国房地产市场结构的重要因素，加剧了房地产市场的垄断程度。而在中西部地区中，由于土地价格较低和土地供应较为充分，土地壁垒还没有成为影响中西部地区房地产市场垄断程度的重要因素。
4.市场供求状况对于房地产市场的垄断程度也有着重要影响，尤其是在中西部地区，市场垄断程度与供不应求的状况成反比，供不应求的状况越严重，市场垄断程度越高。
走向集中是房地产市场的内在要求，行业集聚过程中产生的不利因素，需要政府采取必要的措施进行调节。为了降低房地产的垄断程度，可以采取如下政策措施： 促进房地产市场信息透明化，加强监督和处罚，制止信息造假行为；增加土地供应，减少运用土地出让过程中的“价高者得”的拍卖模式，更多运用招标、挂牌等出让方式；增加房屋供给，包括增加保障性住房、限价房以及经适房的建设与供应；约束开发商的限量提价倾向，采取必要的供给管制政策，根据消费需求实际，确定不同档次房屋的开发供给比例；积极加快推进房产税的改革等。
参考文献：
[1] 况伟大.垄断竞争与管制——北京市住宅业市场结构研究[M].北京：经济管理出版社，2003：195-203.
[2] 王阿忠.中国住宅市场的价格博弈与政策规制研究[M].北京：中国社会科学出版社，2007：91-96.
[3] 李颖欣.房地产市场结构及企业行为分析[J].市场研究，2008，（04）.
[4] 李春吉、孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究，2005，（06）.
[5] 李宏瑾.我国房地产市场垄断程度研究——勒纳指数的测算[J].财经问题研究，2005，（03）：3-10.