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摘要：
针对连锁企业店铺建设投资的主要特点，即工程外观、规模及内部装饰、布
局的相似性和一致性，探讨通过建立统一的概算控制指标以及进行结构性造价分析，实现对企业连锁店铺的造价控制。利用该方法对某新店铺的实际案例的分析和应用证实，该方法不仅提高工作效率，适应了连锁店铺快节奏的发展速度，而且表明：有效的投资造价指标必须动态调整并建立在企业不断积累的数据库的基础资料之上。
关键词：工程建设投资管理连锁企业店铺造价控制概算控制指标
一．概述：
作为零售业的第三次革命，连锁经营这种企业经营和组织形式，自20世纪80年代中期进入我国以来，经过二十多年的发展，己经被广泛的应用于零售业、餐饮业等众多行业[1]。为保持并提高企业的竞争力，实现利润最大化，提高投资回报率，尽快回收成本，除了与其主业相关的经营成本等因素外，管理与控制好大量连锁店铺的工程投资是保证其管理总目标实现的重要因素之一。
连锁店铺建设工程投资管理的核心是工程造价的全过程控制：即如何在大量连锁店铺的营建投资的决策布局阶段、设计阶段、建设项目承包阶段和实施阶段把建设工程投资的发生尽力控制在前期的投资概算额内[2]。
工程造价在控制投资方面的作用非常明显。工程造价是通过多次性预估，最终通过竣工决算确定下来的。每一次预估的过程就是对造价的控制过程；而每一次估算对下一次估算又都是对造价严格的控制，具体讲，每一次估算都不能超过前一次估算的一定幅度。这种控制是在投资者财务能力的限度内为取得既定的投资效益所必需的。建设工程造价对投资的控制，除了利用制定各类定额、标准和参数，对建设工程造价的计算依据进行控制外，还需要在市场经济利益风险机制的作用下，通过严格的造价控制作用形成投资的内部约束机制。
工程造价的有效控制就是要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价控制施工图设计和预算造价。而工程造价的合理控制就是在建设程序的各个阶段，合理准确地确定投资估算、概算造价、预算造价结算价。
造价的管理的工作就是用科学管理的方法，控制所有可控部分的造价，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益[3]。
连锁企业随着店铺数量与日俱增，在宏观上需要把控好企业总投资额，完成企业总目标；微观上要控制好工程项目各层次的造价。工程预结算的审核编制又是一项很繁琐而又很细致的技术与经济工作，但在实际工作中，由于人员和时间的有限性，要保质保量完成每一个店铺的建设费用控制而不致失控，必须提高管理水平。所以需要建立一套造价控制内控方法以提高工作效率以及尽可能严格控制工程造价。
二．连锁店铺工程建设的特点：
通过对连锁店铺工程建设的分析总结，发现其一般具有以下的主要特征：
1．设计风格的统一化：连锁企业为树立其品牌形象，吸引顾客，其连锁店铺往往具有统一的装修风格。
2.装修规模、面积的一致化：根据其经营特点，大部分店铺的规模、面积范围基本一致。
3.材料采购的标准化：装修标准的基本统一，使得装修材料的使用也趋于统一。
4.报价数据的规律化：基于以上的统一性，所以报价也具有一定的相似性。
三．连锁店铺工程建设造价控制方法：
针对以上连锁店铺的許多一致性和相似性，我们可以有以下造价控制方法的设想：
1. 建立概算控制指标——标准平方米单价，并设定概预算控制百分比（如：不大于10%）。
2．将新店铺平方米造价与控制指标比较，并找出超标的项目。
3. 分析各超标项目的差异原因。
4. 根据不同的差异原因为动态调整概算控制指标提供数据积累。
四．造价控制方法的具体步骤：
1． 搜集近期一定数量的已完工结算的店铺，分别按照300-350平米，350-400平米，400-450平米等不同面积，采集结算数据加以统计，得出概算控制指标——大类标准平方米单价。（大类：装修、机电、空调）
2. 在新店铺审核时，与适用面积（如318平米，套用300-350平米）的大类标准平方米单价一一比对，得出超标（设定为10%）的大类。
3. 将概算控制指标中大类标准平方米单价中的项目类别作进一步细化的结构性分类，得出细分标准平方米单价。
4. 将新店铺超标的大类分成细项，与细分标准平方米单价再逐一比对，最终找到细分超额的项目。
5. 对这些找到的细分超额的项目进行重点审查，找出超标原因。
6．针对超标原因，及时动态地更新概算控制指标。
五．实例分析：
下面就设想的造价指标控制方法做具体的案例介绍：
1. 建立概算造价控制指标：
现以300-350平米举例，采集一年50家样本店铺数据①，通过计算得出店铺的大类平均平方米单价，作为初级概算控制指标：（表一）
表一 300-350平米店铺大类标准平方米单价计算表
项目名称 50家店铺投资(元) 平均面积
（平米） 平均投资(元) 大类标准
平方米单价
装修 24712532 325 494251 1521
机电 8725451 174509 537
空调 10993156 219863 677
2．将面积318平米的某新店铺的概算报价，与300-350平米的大类标准平均单价进行对比。（表二）
表二 新店铺(318平米)实际平方米单价与标准平方米单价的对比
项目名称 300-350平米大类标准平方米单价 新店铺 新店铺超标准
百分比
报价
投资(元) 实际面积
（平米） 大类
平方米单价
装修 1521 558136 318 1755 15.39%
机电 537 192642 606 12.81%
空调 677 252623 794 17.34%
3．将300-350平米大类标准平方米单价中的项目类别进一步细化分类，得出细化标准平方米单价（注：空调通风工程不分细项）。（表三）
表三300-350平米店铺细分投资后的标准平方米单价
项目名称 投资(元) 平均面积
（平米） 大类标准平方米单价 细分
项目名称 细分投资(元) 细分标准平方米单价
装修 494251 325 1521 天花 112825 347
地坪 132621 408
墙面 136548 420
家具 84828 261
其他 27429 84
机电 174509 537 电气线路 119660 368
灯具 54849 169
空调 219863 677
4．再将新店铺超标大项的细分平方米单价与标准细分平方米单价一一比对，搜集出超标10%的细项，分别是天花、墙面和电气线路。（表四）
表四 新店铺细分平方米单价与标准细分平方米单价的对比
300-350 细分标准平方米单价 新店铺(318平米)细分投资 新店铺
超标准
百分比
项目
名称 投资(元) 细分
项目名称 细分
投资(元) 细分
平方米单价
347 装修 558136 天花 134516 423 21.90%
408 地坪 133561 420 2.94%
420 墙面 174713 549 30.81%
261 家具 89665 282 8.03%
84 其他 25681 81 -3.86%
368 机电 192642 电气线路 134960 424 15.33%
169 灯具 57682 181 7.33%
5．差异原因分析
对找出的天花、墙面和电气线路这些超标细项，以及对空调大类进行重点审计，找出超标的原因：
1）天花：主要原因是该新店铺设计师采用新的设计元素铝方管吊顶，使得造价大幅提高。另有小部分原因是合理差异。
2）墙面：经过核算，发现原因是承包方工作量高估。
3）电气线路：店铺功能分区发生改变，导致线路回路增加，电线数量发生变化。
4）空调：原房产结构中旧风管进行移位接驳并为此增加新风管，故增加投资。
6．根据不同的差异原因，对概算控制指标进行更新修正
例如：根据以上分析结果，吊顶今后的设计趋势将选用铝方管 ，那么我们就可以用动态修正指标法修正相应的细分概算控制指标，将原先吊顶用木隔栅55元/平米，调整为铝方管100元/平米，用以下公式调整：
设计变化修正概算控制指标（元/㎡）=J+Q1*P1-Q2*P2
式中:J——原概算控制指标；
Q1——概算控制指标中换入材料的工程量（每平米消耗量）；
Q2——概算控制指标中换出材料的工程量（每平米消耗量）；
P1——换入材料结构的综合单价；
P2——换出材料的综合单价
即：347（选用300-350平米中天花平方米单价）+100-55= 392元
六．讨论：
通过以上实例的分析归纳表明，利用动态造价指标的方法，既实现了企业对连锁店铺的造价全过程控制，也为企业长期的工程造价管理工作提供以下几方面的帮助和积累：
1. 通过庞大的店铺数据结算采集，一一归类，能建立动态、细化的造价控制指
标。
2. 该指标能用来指导新店的投资，它能快速找出新店与指标差异较大部分，进
行重点审核，提高工作效率，适应连锁店铺快节奏的发展速度。
3．查明新店超标项目（也可平时搜集负差额部分）超标的原因，并对原因进行
进一步归类分析，不仅能为连锁店铺前期工程设计方案的投资决策提供测算依据，还能及时动态调整投资概算标
当然，以上的概算控制指标目前尚不能涵盖连锁店铺所有的项目投资，例如对于结构加固工程和部分土建工程，由于受房屋原结构的影响，每家店铺都不尽相同，这些投资的管理还有待于今后继续探讨
由于工程项目建设过程是一个周期长、投入大的生产过程。建设者受时间、经验包括科学和技术条件等等的限制，各项建设工程在建设期都会出现一些不可预料的变化因素，如工程设备、材料价格变化、国家利率调整、不可抗力出现或因承包方、发包方原因等，必然会引起建设工程投资的变动。所以，建设工程投资在整个建设期内都需随时进行动态跟踪、调整，直至决算后，才能形成建设工程投资。
备注：
①基于商业考虑，原始数据已做技术调整，但并不影響案例分析过程与结论。
针对连锁企业店铺建设投资的主要特点，即工程外观、规模及内部装饰、布
局的相似性和一致性，探讨通过建立统一的概算控制指标以及进行结构性造价分析，实现对企业连锁店铺的造价控制。利用该方法对某新店铺的实际案例的分析和应用证实，该方法不仅提高工作效率，适应了连锁店铺快节奏的发展速度，而且表明：有效的投资造价指标必须动态调整并建立在企业不断积累的数据库的基础资料之上。
关键词：工程建设投资管理连锁企业店铺造价控制概算控制指标
一．概述：
作为零售业的第三次革命，连锁经营这种企业经营和组织形式，自20世纪80年代中期进入我国以来，经过二十多年的发展，己经被广泛的应用于零售业、餐饮业等众多行业[1]。为保持并提高企业的竞争力，实现利润最大化，提高投资回报率，尽快回收成本，除了与其主业相关的经营成本等因素外，管理与控制好大量连锁店铺的工程投资是保证其管理总目标实现的重要因素之一。
连锁店铺建设工程投资管理的核心是工程造价的全过程控制：即如何在大量连锁店铺的营建投资的决策布局阶段、设计阶段、建设项目承包阶段和实施阶段把建设工程投资的发生尽力控制在前期的投资概算额内[2]。
工程造价在控制投资方面的作用非常明显。工程造价是通过多次性预估，最终通过竣工决算确定下来的。每一次预估的过程就是对造价的控制过程；而每一次估算对下一次估算又都是对造价严格的控制，具体讲，每一次估算都不能超过前一次估算的一定幅度。这种控制是在投资者财务能力的限度内为取得既定的投资效益所必需的。建设工程造价对投资的控制，除了利用制定各类定额、标准和参数，对建设工程造价的计算依据进行控制外，还需要在市场经济利益风险机制的作用下，通过严格的造价控制作用形成投资的内部约束机制。
工程造价的有效控制就是要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价；用概算造价控制技术设计和修正概算造价；用概算造价控制施工图设计和预算造价。而工程造价的合理控制就是在建设程序的各个阶段，合理准确地确定投资估算、概算造价、预算造价结算价。
造价的管理的工作就是用科学管理的方法，控制所有可控部分的造价，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益[3]。
连锁企业随着店铺数量与日俱增，在宏观上需要把控好企业总投资额，完成企业总目标；微观上要控制好工程项目各层次的造价。工程预结算的审核编制又是一项很繁琐而又很细致的技术与经济工作，但在实际工作中，由于人员和时间的有限性，要保质保量完成每一个店铺的建设费用控制而不致失控，必须提高管理水平。所以需要建立一套造价控制内控方法以提高工作效率以及尽可能严格控制工程造价。
二．连锁店铺工程建设的特点：
通过对连锁店铺工程建设的分析总结，发现其一般具有以下的主要特征：
1．设计风格的统一化：连锁企业为树立其品牌形象，吸引顾客，其连锁店铺往往具有统一的装修风格。
2.装修规模、面积的一致化：根据其经营特点，大部分店铺的规模、面积范围基本一致。
3.材料采购的标准化：装修标准的基本统一，使得装修材料的使用也趋于统一。
4.报价数据的规律化：基于以上的统一性，所以报价也具有一定的相似性。
三．连锁店铺工程建设造价控制方法：
针对以上连锁店铺的許多一致性和相似性，我们可以有以下造价控制方法的设想：
1. 建立概算控制指标——标准平方米单价，并设定概预算控制百分比（如：不大于10%）。
2．将新店铺平方米造价与控制指标比较，并找出超标的项目。
3. 分析各超标项目的差异原因。
4. 根据不同的差异原因为动态调整概算控制指标提供数据积累。
四．造价控制方法的具体步骤：
1． 搜集近期一定数量的已完工结算的店铺，分别按照300-350平米，350-400平米，400-450平米等不同面积，采集结算数据加以统计，得出概算控制指标——大类标准平方米单价。（大类：装修、机电、空调）
2. 在新店铺审核时，与适用面积（如318平米，套用300-350平米）的大类标准平方米单价一一比对，得出超标（设定为10%）的大类。
3. 将概算控制指标中大类标准平方米单价中的项目类别作进一步细化的结构性分类，得出细分标准平方米单价。
4. 将新店铺超标的大类分成细项，与细分标准平方米单价再逐一比对，最终找到细分超额的项目。
5. 对这些找到的细分超额的项目进行重点审查，找出超标原因。
6．针对超标原因，及时动态地更新概算控制指标。
五．实例分析：
下面就设想的造价指标控制方法做具体的案例介绍：
1. 建立概算造价控制指标：
现以300-350平米举例，采集一年50家样本店铺数据①，通过计算得出店铺的大类平均平方米单价，作为初级概算控制指标：（表一）
表一 300-350平米店铺大类标准平方米单价计算表
项目名称 50家店铺投资(元) 平均面积
（平米） 平均投资(元) 大类标准
平方米单价
装修 24712532 325 494251 1521
机电 8725451 174509 537
空调 10993156 219863 677
2．将面积318平米的某新店铺的概算报价，与300-350平米的大类标准平均单价进行对比。（表二）
表二 新店铺(318平米)实际平方米单价与标准平方米单价的对比
项目名称 300-350平米大类标准平方米单价 新店铺 新店铺超标准
百分比
报价
投资(元) 实际面积
（平米） 大类
平方米单价
装修 1521 558136 318 1755 15.39%
机电 537 192642 606 12.81%
空调 677 252623 794 17.34%
3．将300-350平米大类标准平方米单价中的项目类别进一步细化分类，得出细化标准平方米单价（注：空调通风工程不分细项）。（表三）
表三300-350平米店铺细分投资后的标准平方米单价
项目名称 投资(元) 平均面积
（平米） 大类标准平方米单价 细分
项目名称 细分投资(元) 细分标准平方米单价
装修 494251 325 1521 天花 112825 347
地坪 132621 408
墙面 136548 420
家具 84828 261
其他 27429 84
机电 174509 537 电气线路 119660 368
灯具 54849 169
空调 219863 677
4．再将新店铺超标大项的细分平方米单价与标准细分平方米单价一一比对，搜集出超标10%的细项，分别是天花、墙面和电气线路。（表四）
表四 新店铺细分平方米单价与标准细分平方米单价的对比
300-350 细分标准平方米单价 新店铺(318平米)细分投资 新店铺
超标准
百分比
项目
名称 投资(元) 细分
项目名称 细分
投资(元) 细分
平方米单价
347 装修 558136 天花 134516 423 21.90%
408 地坪 133561 420 2.94%
420 墙面 174713 549 30.81%
261 家具 89665 282 8.03%
84 其他 25681 81 -3.86%
368 机电 192642 电气线路 134960 424 15.33%
169 灯具 57682 181 7.33%
5．差异原因分析
对找出的天花、墙面和电气线路这些超标细项，以及对空调大类进行重点审计，找出超标的原因：
1）天花：主要原因是该新店铺设计师采用新的设计元素铝方管吊顶，使得造价大幅提高。另有小部分原因是合理差异。
2）墙面：经过核算，发现原因是承包方工作量高估。
3）电气线路：店铺功能分区发生改变，导致线路回路增加，电线数量发生变化。
4）空调：原房产结构中旧风管进行移位接驳并为此增加新风管，故增加投资。
6．根据不同的差异原因，对概算控制指标进行更新修正
例如：根据以上分析结果，吊顶今后的设计趋势将选用铝方管 ，那么我们就可以用动态修正指标法修正相应的细分概算控制指标，将原先吊顶用木隔栅55元/平米，调整为铝方管100元/平米，用以下公式调整：
设计变化修正概算控制指标（元/㎡）=J+Q1*P1-Q2*P2
式中:J——原概算控制指标；
Q1——概算控制指标中换入材料的工程量（每平米消耗量）；
Q2——概算控制指标中换出材料的工程量（每平米消耗量）；
P1——换入材料结构的综合单价；
P2——换出材料的综合单价
即：347（选用300-350平米中天花平方米单价）+100-55= 392元
六．讨论：
通过以上实例的分析归纳表明，利用动态造价指标的方法，既实现了企业对连锁店铺的造价全过程控制，也为企业长期的工程造价管理工作提供以下几方面的帮助和积累：
1. 通过庞大的店铺数据结算采集，一一归类，能建立动态、细化的造价控制指
标。
2. 该指标能用来指导新店的投资，它能快速找出新店与指标差异较大部分，进
行重点审核，提高工作效率，适应连锁店铺快节奏的发展速度。
3．查明新店超标项目（也可平时搜集负差额部分）超标的原因，并对原因进行
进一步归类分析，不仅能为连锁店铺前期工程设计方案的投资决策提供测算依据，还能及时动态调整投资概算标
当然，以上的概算控制指标目前尚不能涵盖连锁店铺所有的项目投资，例如对于结构加固工程和部分土建工程，由于受房屋原结构的影响，每家店铺都不尽相同，这些投资的管理还有待于今后继续探讨
由于工程项目建设过程是一个周期长、投入大的生产过程。建设者受时间、经验包括科学和技术条件等等的限制，各项建设工程在建设期都会出现一些不可预料的变化因素，如工程设备、材料价格变化、国家利率调整、不可抗力出现或因承包方、发包方原因等，必然会引起建设工程投资的变动。所以，建设工程投资在整个建设期内都需随时进行动态跟踪、调整，直至决算后，才能形成建设工程投资。
备注：
①基于商业考虑，原始数据已做技术调整，但并不影響案例分析过程与结论。