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摘 要 当今房价的疯狂上升，使得住房这个民生问题再次面临严峻挑战。两会后北京一个接一个“地王”诞生，一次又一次被刷新的高地价，带来了一系列高房价以及地产企业严重两极分化等问题。从经济学角度思考，房价高的主要原因是需求大于供给，但是不可否认地价也是高房价的主要因素之一，当前的土地招标制度是出价高者得到土地。土地价格的升高，必将导致房价的上升。
关键词 房价；地价；土地招标
一、当今房价状况以及当今高房价的原因
2009年全国房地产开发投资比前一年增长16.1％，商品房销售面积增加42.1％，商品房销售额增加75.5％，房地产开发企业资金来源增加44.2％，房地产开发企业房屋新开工面积增加12.5％。国家保八目标出台的一系列促进房地产业健康发展的政策、措施取得了积极成效。在税收、土地等调控政策作用下，适度宽松的货币政策使信贷规模加大，为房地产开发和商品房购买提供了比较充裕的资金，房地产市场供求大增，带动了整体回升。房价的一路飙升，让买房与普通老百姓脱钩，也产生了一些社会不安定因素。虽然政府对此表明了很大的决心，但效果都不尽令人满意。
如果总揽中国经济全局就可以发现，推动中国经济高速增长的一是投资，二是消费，三是出口，可以说这是并驾齐驱的“三驾马车。”而我国的实际国情却是“重投资、重出口、轻消费。消费是生产力，没有消费就没有生产力，这是+浅显的经济学常识。然而，房子问题没解决，大家不敢去消费；一旦买了房子，又没钱去消费。如此恶性循环，直接导致了中国产能的全面过剩，内需消费的严重不足，实体经济的全面萧条，罪魁祸首全在高房价。致使我国“房奴”，贫富差距，人才的流失，腐败等一系列问题的进一步严峻。
中国房价一部分是由市场和土地推高：一、整个房产市场的需求大于供给；二、现阶段的人工、材料、机械价格不断攀升；三、土地证的办理变得越来越困难，开发商想拿到土地付出的代价是越来越高。高房价的另一个原因是银行集团、城市政府集团、房地产集团三家为谋局部和集团利益，而故意使用超高价按揭贷款政策人为抬高。
现行的土地使用权出让方式，按《城市房地产管理法》第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式。这种价高者得的市场原则导致了开发商互相较劲、拱火，从而使得开发商拿地的价格就很高。
对于目前的高房价问题，厉以宁认为，当前的土地招标制度，出价高者得到土地，会导致地王现象不断出现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。改革招标制度，土地出让，不应是“价高者拿地”，而应是“价低者拿地”。理想的土地招标制度应该是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的，政府将予以重罚。
二、地价、房价以及土地招标的联系
1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高，同时提高了土地招标的保留价(底价)。众所周知，地价和房价的本质都是一种物权价格，并且都是由供求关系来决定的。由于土地资源的稀缺性，使得房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格受自然的限制弹性小而导致了地价的升高。中国传统的观念就是有房再结婚，这种几千年形成的思想很难一下改变，随着80后年轻一代婚姻大军的出现，房屋的需求必将提高，再加上广大投资者认为房子是最好的投资保值工具，所以房子的需求一直很大。
2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，而土地招标起了促进作用。作为商品，房地产价格也是由成本和利润构成的，只不过其成本的构成较一般商品复杂而已，但房价的主要组成因素之一就是地价，如今政府为了增加财政收入弥补财政赤字，地价收入成为主要收入之一。从房价的形成来看，先有地价，然后产生房屋建设成本，最后形成房地产的成本价格(包括合理利润)。由于土地区位的特殊性，当在相似区位推出土地进行招拍挂，因竞价而抬高地价，这时周边的待销楼盘的房价会被促进上涨。因此，从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，土地招标制度起了促进作用。
3.土地招标操作上，一种是以“价高者得”的原则确定买受人：另一种是以最大满足合理条件的为中标人。“最高应价”不一定是最合理价格，但也不是不合理价格，因为竞价本身就是一种公平、公正、公开的经济规则，最高价者获得土地使用权、其可能在现金流上、或经营管理上、或其他成本上、或对项目需求上、或对利润要求较低上都有其自身的优势。但是这也促使了一个个地王的出现。
由此可知，地价与房价与土地招标制度有关联。而“价高者得”的土地拍卖制度，违背了土地交易的市场法则，使这种交易只向一种趋势发展，即导致土地价格越来越高，从而直接引发房价虚胀，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机。
三、思考和建议
1.制定合理的标底价格，防止地价上涨过快。完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对城市的发展有重要意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。
2.适当性的对土地招标制度进行改革。土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，建议更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，尽量是最优方案者得地，而非最高竞价者得地。同时可以考虑厉以宁先生的建议：企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。也可以看企业提供的商品房中搭配经济适用房的比例去决定中标。在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活得到了改善。
3.制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息。政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。
4.把抑制房价作为地方政府业绩考核的一部分，限制地方政府过分依赖地价收入去充实财政收入。让一些央企把工作的重心放到实体经济的投入上，而非房地产行业。在国上资源局内部，建立内部监督制约机制。对于经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让中的重大事项，如标底或底价、招标拍卖挂牌出让方案、拍卖、挂牌的起叫价、起始价、投标、竞买保证金、竞买资格、竟买规则一律实行集体决策、集体会审制。对招标拍卖挂牌出让公告，供地结果等通过报纸、互联网、土地交易大厅等多种方式向社会公布，招标拍卖挂牌出让都公开举行，广泛接受社会监督，确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让在公平、公正、公开竞争、规范、有序的环境下进行。
综上所述，虽然从经济学角度思考，引起房价一路攀升的主要因素是房子的需求远远大于供给，但是土地招标制度因为直接调整国家与开发商的利益关系，使其也成为高房价的因素之一。所以，完善土地招标制度，综合科学合理应用土地招标拍卖挂牌手段，建立和规范市场配置程序，减少人为干预，加强监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制，能够使房价得到一定的控制，改善人民生活，真正意思上的实现安居乐业。
关键词 房价；地价；土地招标
一、当今房价状况以及当今高房价的原因
2009年全国房地产开发投资比前一年增长16.1％，商品房销售面积增加42.1％，商品房销售额增加75.5％，房地产开发企业资金来源增加44.2％，房地产开发企业房屋新开工面积增加12.5％。国家保八目标出台的一系列促进房地产业健康发展的政策、措施取得了积极成效。在税收、土地等调控政策作用下，适度宽松的货币政策使信贷规模加大，为房地产开发和商品房购买提供了比较充裕的资金，房地产市场供求大增，带动了整体回升。房价的一路飙升，让买房与普通老百姓脱钩，也产生了一些社会不安定因素。虽然政府对此表明了很大的决心，但效果都不尽令人满意。
如果总揽中国经济全局就可以发现，推动中国经济高速增长的一是投资，二是消费，三是出口，可以说这是并驾齐驱的“三驾马车。”而我国的实际国情却是“重投资、重出口、轻消费。消费是生产力，没有消费就没有生产力，这是+浅显的经济学常识。然而，房子问题没解决，大家不敢去消费；一旦买了房子，又没钱去消费。如此恶性循环，直接导致了中国产能的全面过剩，内需消费的严重不足，实体经济的全面萧条，罪魁祸首全在高房价。致使我国“房奴”，贫富差距，人才的流失，腐败等一系列问题的进一步严峻。
中国房价一部分是由市场和土地推高：一、整个房产市场的需求大于供给；二、现阶段的人工、材料、机械价格不断攀升；三、土地证的办理变得越来越困难，开发商想拿到土地付出的代价是越来越高。高房价的另一个原因是银行集团、城市政府集团、房地产集团三家为谋局部和集团利益，而故意使用超高价按揭贷款政策人为抬高。
现行的土地使用权出让方式，按《城市房地产管理法》第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。招标是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式。这种价高者得的市场原则导致了开发商互相较劲、拱火，从而使得开发商拿地的价格就很高。
对于目前的高房价问题，厉以宁认为，当前的土地招标制度，出价高者得到土地，会导致地王现象不断出现，土地价格越来越高，房价也就跟着水涨船高。改革招标制度，土地出让，不应是“价高者拿地”，而应是“价低者拿地”。理想的土地招标制度应该是，企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。而对于胆敢在建筑质量上马虎应付的，政府将予以重罚。
二、地价、房价以及土地招标的联系
1.从需求的角度来看，房价上涨导致了地价的提高，同时提高了土地招标的保留价(底价)。众所周知，地价和房价的本质都是一种物权价格，并且都是由供求关系来决定的。由于土地资源的稀缺性，使得房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格受自然的限制弹性小而导致了地价的升高。中国传统的观念就是有房再结婚，这种几千年形成的思想很难一下改变，随着80后年轻一代婚姻大军的出现，房屋的需求必将提高，再加上广大投资者认为房子是最好的投资保值工具，所以房子的需求一直很大。
2.从供给角度来看，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，而土地招标起了促进作用。作为商品，房地产价格也是由成本和利润构成的，只不过其成本的构成较一般商品复杂而已，但房价的主要组成因素之一就是地价，如今政府为了增加财政收入弥补财政赤字，地价收入成为主要收入之一。从房价的形成来看，先有地价，然后产生房屋建设成本，最后形成房地产的成本价格(包括合理利润)。由于土地区位的特殊性，当在相似区位推出土地进行招拍挂，因竞价而抬高地价，这时周边的待销楼盘的房价会被促进上涨。因此，从供给的角度上看，地价是房价的成本之一，地价上涨是导致房价上涨的一个因素，土地招标制度起了促进作用。
3.土地招标操作上，一种是以“价高者得”的原则确定买受人：另一种是以最大满足合理条件的为中标人。“最高应价”不一定是最合理价格，但也不是不合理价格，因为竞价本身就是一种公平、公正、公开的经济规则，最高价者获得土地使用权、其可能在现金流上、或经营管理上、或其他成本上、或对项目需求上、或对利润要求较低上都有其自身的优势。但是这也促使了一个个地王的出现。
由此可知，地价与房价与土地招标制度有关联。而“价高者得”的土地拍卖制度，违背了土地交易的市场法则，使这种交易只向一种趋势发展，即导致土地价格越来越高，从而直接引发房价虚胀，加重了居民生活负担，并可能直接引发房地产的金融危机。
三、思考和建议
1.制定合理的标底价格，防止地价上涨过快。完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对城市的发展有重要意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。
2.适当性的对土地招标制度进行改革。土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，建议更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，尽量是最优方案者得地，而非最高竞价者得地。同时可以考虑厉以宁先生的建议：企业参与招标时不是报标土地价，而是报标房价或租房价，而出价最低者将最终中标。也可以看企业提供的商品房中搭配经济适用房的比例去决定中标。在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活得到了改善。
3.制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息。政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。
4.把抑制房价作为地方政府业绩考核的一部分，限制地方政府过分依赖地价收入去充实财政收入。让一些央企把工作的重心放到实体经济的投入上，而非房地产行业。在国上资源局内部，建立内部监督制约机制。对于经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让中的重大事项，如标底或底价、招标拍卖挂牌出让方案、拍卖、挂牌的起叫价、起始价、投标、竞买保证金、竞买资格、竟买规则一律实行集体决策、集体会审制。对招标拍卖挂牌出让公告，供地结果等通过报纸、互联网、土地交易大厅等多种方式向社会公布，招标拍卖挂牌出让都公开举行，广泛接受社会监督，确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让在公平、公正、公开竞争、规范、有序的环境下进行。
综上所述，虽然从经济学角度思考，引起房价一路攀升的主要因素是房子的需求远远大于供给，但是土地招标制度因为直接调整国家与开发商的利益关系，使其也成为高房价的因素之一。所以，完善土地招标制度，综合科学合理应用土地招标拍卖挂牌手段，建立和规范市场配置程序，减少人为干预，加强监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制，能够使房价得到一定的控制，改善人民生活，真正意思上的实现安居乐业。