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摘 要：近些年来，我国房地产市场异常火爆，各大商业银行纷纷将房贷作为收入增长点，导致个人房贷的规模不断增大。当前，我国房价上涨存在着显著的非理性因素，导致商业银行房贷风险不断增加。本文重点就我国商业银行房贷风险进行了分析，并采取了有效的风险规避措施，以便对商业银行房贷风险加以防范。
关键词：商业银行；房贷风险；规避
上世纪90年代以来，全球金融形势险象环生，对各个国家的金融体系均造成了不同程度的破坏，导致人们对于银行风险问题越来越关注。2008年全球金融危机爆发，导致全球经济迅速衰退，银行各类风险中，房贷风险备受关注。当前，我国经济步入了下行阶段，有些城市甚至存在着房地产泡沫等情况，因此，有必要针对我国商业银行房贷风险加以全面分析，并采取有效的规避措施加以防范。
一、我国商业银行房贷面临的主要风险分析
（一）银行方面
就银行方面而言，在办理房贷业务前，必须对开发商资质、贷款人信用情况、还贷能力等加以全面审核，此时，若存在疏忽、漏洞，将会直接产生抵押资产或贷款人无足够的还贷能力等问题，继而导致房贷风险产生。此外，在签订借款合同的过程中，若签字盖章与法律规定不符，也会导致借款合同无效，对银行利益产生危害。另外，银行利率调整也会产生房贷风险。例如，利率的不断上调，会直接造成资产价格降低，贷款人所需还贷成本上涨，继而导致银行房贷风险增大。利率下调，会导致商业银行的房贷风险缺乏弹性，或过于“刚性”，就利率正负方向同时变化时，房贷风险的上升幅度较下降幅度显著提高。
（二）开发商方面
商业银行房贷风险中，来自开发商方面的风险因素主要包括如下：1）开发商存在故意欺诈等行为，当开发商获取还贷者的放贷款后，私自挪去款项作为他用，或携款私逃，引发房贷风险，该情况主要存在于期房贷款中；2）开发商由于经营不善，致使工程停滞，难以如期进行房产交付，导致购房、贷款等协议难以正常履行，导致银行信贷资产蒙损；3）开发商房屋工程质量严重缺陷，不满足合同表述特征，购房人员拒绝履行合同，导致贷款协议也难以实施；4）因开发商缺乏五证一书，伪造证件或非法预售，引发银行房贷风险。
（三）还贷者方面
源自于还贷者的房贷风险，主义存在于贷款人签订房贷合同后，因自身还贷能力不足，经济状况不佳，或重大疾病、死亡等不可抗力，难以继续履行贷款合同。此外，也包括还贷者恶意伪造信用、收入等证明，引发房贷风险。
（四）其他方面的风险因素
其他方面的风险因素，主要来自于政府的政策调控、不可抗力等风险因素。如果抵押楼盘土地涉及到了城市公共基础设施建设征用地，或关系着公共利益，必须加以收回时，此时，虽然会给予一定的拆迁补偿，但仍难以完全偿还贷款，此时，所抵押的房产已不存在，银行自然难以收回信贷款项。此外，重大自然灾害也会导致房屋受损，保险公司因难以完全支付赔款，继而破产，导致银行难以获取赔偿，引发房贷风险。
二、商业银行房贷风险规避措施分析
（一）构建科学的房贷风险转移机制
银行贷款风险的规避同保险息息相关，银行房贷关系着贷款者生命财产等情况，因而同保险的出发点相契合。因此，可以通过保险介入，对来自于贷款者或开发商难以有效履行合同所引起的风险加以规避，将银行房贷与保险融资相结合，以便有效防范银行房贷风险。就房贷所涉及保险而言，主要包括贷款者人寿、财产、贷款合约履约等保险类型。还贷者可以购买人寿保险、房屋财产保险等，一旦遭遇到重大变故，难以偿还房贷，或抵押资产蒙受损坏，银行会通过保险获取赔偿。这种情况下，借款人需购置相应年限及金额的保险作为房贷担保，且在投保期满后，用于偿还房贷，有助于规避房贷风险，还有效降低了还贷者的压力，该方式也有益于保险公司业务的开展，并实现了银行、保险公司、开发商三者的密切联系。就还贷者而言，也具有相应的保障。
（二）源自开放商方面房贷风险的规避
一方面，应加大开发商投资金额中自有资金的比重，降低不良贷款率。当前，我国开发商投资贷款占总资金比重的23%，再加上开发商为了获取土地贷款，向施工企业所垫付的流动资金贷款，及开发商自筹资金中源自于其他企业向房地产的投资贷款，所有资金中，约70%-80%均源自于银行。就银行而言，其信贷资金多数均流入房地产市场中，因而金融风险极大，必须对开发商贷款额度加以合理控制，提高其自有资金的比重。另一方面，通过创新贷款利率，对开发商贷款市场风险加以有效防范。虽然，商业银行调息周期为一年，但是，银行可通过调整周期，实现金融创新。如银行可面向不同的还贷者，采取各不相同的调整周期，对于还贷者不同的调整周期，给予不同的利率。此外，银行还可效仿光大银行，推行固定利率贷款。此外，应构建完善的组合贷款机制，将房贷风险加以分散。由于开发贷款极易受经济周期等的影响，因而具有较高的风险，而且，各区域、各项目风险情况不尽相同。为此，银行必须以资产负债情况为依据，对资产加以组合，以防由于贷款集中导致房贷风险增大。
（三）个人房贷风险的规避
一方面，必须适度提高或维持首付款比重，以降低不良贷款率。借鉴美国金融危机的经验可知，对商业银行实行零首付会导致房贷风险大幅提高，为此，适度提高首付制，可以有效减少银行房贷风险。另一方面，完善抵押资产拍卖制度，以有效降低银行贷款风险。就已违约贷款而言，银行可通过取消还贷者抵押资产赎回权，委托房产企业加以拍卖、代售、转售或出售给投资者等方式，对抵押资产进行处理，以最大限度降低信贷资产损失。此外，应逐步推动抵押贷款证券化发展，逐步创新金融体制，以有效规避房贷风险，提高资金的流动性，获取稳定的收益。应逐步构建完善的一级、二级抵押贷款市场，不断推动MBS立法进程，培育有效的机构及个人投资者，培养全面、专业的金融人才，选择最佳证券化模式。
（四）源自银行方面房贷风险的规避
银行应权责分明，加强管理意识，构建内部管理机制，加强法人管理及授权制。与此同时，构建银行下属分支机构，如果下属机构的信贷资产风险增大，效益降低，应立即撤回授权权力，通过完善内部管理制，构建完善的内控监督制，采用有效的管理方式，拓展风险防范范围，最大限度地减少利益损失。同时，应注重强化风险管理意识，对关键环节进行严格控制，房贷风险从还贷者贷款申请及审批开始，银行应对借贷者及抵押资产严格加以审查和批复，对于满足申请条件的可放款。具体审核过程，应对借贷者的信誉、还款、资产负债等状况加以审核，待通过之后办理相应的手续，并签订贷款合同。此外，还应对开发商的信用、资质等加以严格审查，若属于期房项目，开发商还必须提供“五证一书”，以防因开发商无法交房知识合约难以履行。此外，还应加强放贷后风险规避，放宽贷款审批之后，还需对接待人加以调查，以防风险发生。
三、结束语
总而言之，我国商业银行房贷风险主要源自于银行、还贷者、开发商等方面，也会受到市场变化、政府政策法规等的影响。因此，必须加强银行房贷风险防控。一方面，必须提高认识，银行自身应当加快创新管理体制，严把审批关，保障借贷者资质合格，以免引发不必要的风险。另一方面，应完善政策法规，构建完善的管理体质，分别从开发商、还贷者、银行等方面出发，加强风险控制，确保贷款的安全性，推动我国商业银行个人房贷业务的持续、健康发展，不断提高房贷风险防范水平。■
关键词：商业银行；房贷风险；规避
上世纪90年代以来，全球金融形势险象环生，对各个国家的金融体系均造成了不同程度的破坏，导致人们对于银行风险问题越来越关注。2008年全球金融危机爆发，导致全球经济迅速衰退，银行各类风险中，房贷风险备受关注。当前，我国经济步入了下行阶段，有些城市甚至存在着房地产泡沫等情况，因此，有必要针对我国商业银行房贷风险加以全面分析，并采取有效的规避措施加以防范。
一、我国商业银行房贷面临的主要风险分析
（一）银行方面
就银行方面而言，在办理房贷业务前，必须对开发商资质、贷款人信用情况、还贷能力等加以全面审核，此时，若存在疏忽、漏洞，将会直接产生抵押资产或贷款人无足够的还贷能力等问题，继而导致房贷风险产生。此外，在签订借款合同的过程中，若签字盖章与法律规定不符，也会导致借款合同无效，对银行利益产生危害。另外，银行利率调整也会产生房贷风险。例如，利率的不断上调，会直接造成资产价格降低，贷款人所需还贷成本上涨，继而导致银行房贷风险增大。利率下调，会导致商业银行的房贷风险缺乏弹性，或过于“刚性”，就利率正负方向同时变化时，房贷风险的上升幅度较下降幅度显著提高。
（二）开发商方面
商业银行房贷风险中，来自开发商方面的风险因素主要包括如下：1）开发商存在故意欺诈等行为，当开发商获取还贷者的放贷款后，私自挪去款项作为他用，或携款私逃，引发房贷风险，该情况主要存在于期房贷款中；2）开发商由于经营不善，致使工程停滞，难以如期进行房产交付，导致购房、贷款等协议难以正常履行，导致银行信贷资产蒙损；3）开发商房屋工程质量严重缺陷，不满足合同表述特征，购房人员拒绝履行合同，导致贷款协议也难以实施；4）因开发商缺乏五证一书，伪造证件或非法预售，引发银行房贷风险。
（三）还贷者方面
源自于还贷者的房贷风险，主义存在于贷款人签订房贷合同后，因自身还贷能力不足，经济状况不佳，或重大疾病、死亡等不可抗力，难以继续履行贷款合同。此外，也包括还贷者恶意伪造信用、收入等证明，引发房贷风险。
（四）其他方面的风险因素
其他方面的风险因素，主要来自于政府的政策调控、不可抗力等风险因素。如果抵押楼盘土地涉及到了城市公共基础设施建设征用地，或关系着公共利益，必须加以收回时，此时，虽然会给予一定的拆迁补偿，但仍难以完全偿还贷款，此时，所抵押的房产已不存在，银行自然难以收回信贷款项。此外，重大自然灾害也会导致房屋受损，保险公司因难以完全支付赔款，继而破产，导致银行难以获取赔偿，引发房贷风险。
二、商业银行房贷风险规避措施分析
（一）构建科学的房贷风险转移机制
银行贷款风险的规避同保险息息相关，银行房贷关系着贷款者生命财产等情况，因而同保险的出发点相契合。因此，可以通过保险介入，对来自于贷款者或开发商难以有效履行合同所引起的风险加以规避，将银行房贷与保险融资相结合，以便有效防范银行房贷风险。就房贷所涉及保险而言，主要包括贷款者人寿、财产、贷款合约履约等保险类型。还贷者可以购买人寿保险、房屋财产保险等，一旦遭遇到重大变故，难以偿还房贷，或抵押资产蒙受损坏，银行会通过保险获取赔偿。这种情况下，借款人需购置相应年限及金额的保险作为房贷担保，且在投保期满后，用于偿还房贷，有助于规避房贷风险，还有效降低了还贷者的压力，该方式也有益于保险公司业务的开展，并实现了银行、保险公司、开发商三者的密切联系。就还贷者而言，也具有相应的保障。
（二）源自开放商方面房贷风险的规避
一方面，应加大开发商投资金额中自有资金的比重，降低不良贷款率。当前，我国开发商投资贷款占总资金比重的23%，再加上开发商为了获取土地贷款，向施工企业所垫付的流动资金贷款，及开发商自筹资金中源自于其他企业向房地产的投资贷款，所有资金中，约70%-80%均源自于银行。就银行而言，其信贷资金多数均流入房地产市场中，因而金融风险极大，必须对开发商贷款额度加以合理控制，提高其自有资金的比重。另一方面，通过创新贷款利率，对开发商贷款市场风险加以有效防范。虽然，商业银行调息周期为一年，但是，银行可通过调整周期，实现金融创新。如银行可面向不同的还贷者，采取各不相同的调整周期，对于还贷者不同的调整周期，给予不同的利率。此外，银行还可效仿光大银行，推行固定利率贷款。此外，应构建完善的组合贷款机制，将房贷风险加以分散。由于开发贷款极易受经济周期等的影响，因而具有较高的风险，而且，各区域、各项目风险情况不尽相同。为此，银行必须以资产负债情况为依据，对资产加以组合，以防由于贷款集中导致房贷风险增大。
（三）个人房贷风险的规避
一方面，必须适度提高或维持首付款比重，以降低不良贷款率。借鉴美国金融危机的经验可知，对商业银行实行零首付会导致房贷风险大幅提高，为此，适度提高首付制，可以有效减少银行房贷风险。另一方面，完善抵押资产拍卖制度，以有效降低银行贷款风险。就已违约贷款而言，银行可通过取消还贷者抵押资产赎回权，委托房产企业加以拍卖、代售、转售或出售给投资者等方式，对抵押资产进行处理，以最大限度降低信贷资产损失。此外，应逐步推动抵押贷款证券化发展，逐步创新金融体制，以有效规避房贷风险，提高资金的流动性，获取稳定的收益。应逐步构建完善的一级、二级抵押贷款市场，不断推动MBS立法进程，培育有效的机构及个人投资者，培养全面、专业的金融人才，选择最佳证券化模式。
（四）源自银行方面房贷风险的规避
银行应权责分明，加强管理意识，构建内部管理机制，加强法人管理及授权制。与此同时，构建银行下属分支机构，如果下属机构的信贷资产风险增大，效益降低，应立即撤回授权权力，通过完善内部管理制，构建完善的内控监督制，采用有效的管理方式，拓展风险防范范围，最大限度地减少利益损失。同时，应注重强化风险管理意识，对关键环节进行严格控制，房贷风险从还贷者贷款申请及审批开始，银行应对借贷者及抵押资产严格加以审查和批复，对于满足申请条件的可放款。具体审核过程，应对借贷者的信誉、还款、资产负债等状况加以审核，待通过之后办理相应的手续，并签订贷款合同。此外，还应对开发商的信用、资质等加以严格审查，若属于期房项目，开发商还必须提供“五证一书”，以防因开发商无法交房知识合约难以履行。此外，还应加强放贷后风险规避，放宽贷款审批之后，还需对接待人加以调查，以防风险发生。
三、结束语
总而言之，我国商业银行房贷风险主要源自于银行、还贷者、开发商等方面，也会受到市场变化、政府政策法规等的影响。因此，必须加强银行房贷风险防控。一方面，必须提高认识，银行自身应当加快创新管理体制，严把审批关，保障借贷者资质合格，以免引发不必要的风险。另一方面，应完善政策法规，构建完善的管理体质，分别从开发商、还贷者、银行等方面出发，加强风险控制，确保贷款的安全性，推动我国商业银行个人房贷业务的持续、健康发展，不断提高房贷风险防范水平。■