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★文／建设部政策研究中心科研处处长文林峰
5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要引导和促进房地产业持续健康发展”。比以往增加的“重要”二字，充分说明了房地产业的发展，特别是住宅建设的发展，不仅直接关系到老百姓的切身利益，关系到2020年全面建设小康社会目标的实现，还在改善、调整国民经济增长结构，保持经济平稳较快增长方面意义重大。因此，对房地产业的调控必须是以保证房地产业持续健康发展为出发点，多管齐下，包括稳定房价、提供住房保障、防范金融风险等举措。
调整供应结构加大总量供应
本次对房地产业的宏观调控，主要针对的是少数大城市房价上涨过快问题。当前在一些大城市，不仅存在结构性的供求矛盾，还面临着有效供应不足的问题：既有过去大量批租的土地未能及时竣工，已竣工的房屋未能及时投放市场，也存在当年计划供应的土地未能如期实现的情况，给市场预期带来了不利影响。
对于这一问题，应“科学确定房地产开发土地供应规模”。“科学”二字表明各个地方要根据本地房地产市场供求情况，通过土地这个最有力的手段进行合理调节。特别在一些房价上涨过快的地区，土地管理部门要加大力度盘整土地，加快向市场提供新增的中低价位、中小套型的限价普通商品住宅，并在土地供应计划中给予明示，引导市场的合理预期。
抓好住房保障缓解市场压力
即使在经济发达的国家，也不可能完全依靠市场解决所有人的住房问题。因此，在房价上涨过快的大城市，当前亟需采取有效措施，重点抓好低收入家庭的住房保障问题。当然，根据我国财力，住房保障不可能一步到位，而只能采取渐进式来逐步推进。现阶段可通过廉租住房、经济适用住房、限价商品房、配套商品房（面向拆迁户）、经济租赁房等多种方式满足不同收入水平家庭的住房需求。
扩大城镇廉租住房覆盖面。近年来，在一些廉租住房发展得比较好的大城市，双困家庭的住房问题得到基本改善，但与此同时，一些不符合廉租住房条件，又买不起经济适用住房的“夹心层”家庭的住房问题却日益突出。因此，应适当上浮廉租住房的收入线标准，如上浮到城市最低工资标准或平均收入水平的一定比例，来扩大城镇廉租住房的覆盖面；同时，结合具体的住房困难情况，通过贴租的方式改善“夹心层”家庭的住房条件。
扩大廉租住房覆盖面的最关键因素是增加公共财政的资金支持力度。过去的住房保障资金主要来源于住房公积金增值收益，但如果量大面广的“夹心层”家庭进入保障范围，则需要稳定的财政资金支持才能得以长期可持续推行。
创新完善经济适用住房制度。在大城市或特大城市，经济适用住房发展的根本出路是以租赁形式提供，只解决居住权，不解决产权，并进行封闭运作。这也可以妥善解决“夹心层”家庭租房的房源问题。
政府建设经济租赁房，以优惠房租出租给符合条件的低收入家庭，这方面天津已经做了有益的尝试。以租为主，政府拥有大量的房源，形成可持续的住房保障制度，可缓解目前以新建出售为主、政府在土地供应上压力过大的问题。
在现阶段租售并举的情况下，应实行封闭式运作。即购买人再次出售时，须按原价或加一定的利息补偿出售给政府主管部门，由政府收回住房并再次分配（出租或出售）给符合条件的低收入家庭。这样不仅可以确保经济适用住房小区都是符合相关条件的家庭居住，还可以解决投资、投机性购房问题。
这些方式都有利于开发建设中小套型住房，满足节能省地的要求。
限价商品房要面向特定人群。限价商品房虽然是商品房，但因政府限制了房价，低拍了地价，就含有住房保障的成份，因此必须面向相对困难的家庭，即收入在城市平均可支配收入水平之下，现有住房人均建筑面积低于本地平均水平之下的家庭。已通过福利分房、集资合作建房、经济适用住房等渠道解决了住房问题的家庭不应该再有资格购买限价商品房。否则，政府提供多少限价商品房都无法满足市场旺盛的需求。
发挥税收手段 调控投资市场
去年七部委的房地产调控政策中，期房限转、两年内上市全额征收营业税、购房实名制等三条措施联动，有力地抑制了投机炒房行为。其实，不论是流通环节、持有环节还是租赁市场，都应鼓励正常的自住需求，对经营性、奢侈性消费进行征税。
另外，1994年出台的土地增值税，因可操作性等问题实施难度较大，一直未发挥应有的调节作用，导致开发商大量囤积土地。如果尽快调整、完善增值税，应该比行政手段更能打击开发商囤积土地的投机行为。同时，对于政府土地公开拍卖获得的较高地价收入，以及对企业征收的税收收入，再加大投入到住房保障建设中，形成市场与保障双轨并行的发展态势。
调整信贷政策增强支付能力
保持房地产市场健康发展的关键是要规避金融风险。当前，要着重解决直接融资渠道不足的问题，加快出台各种规范化的融资方式，把资金的暗箱操作纳入到规范的法律制度调整范围内，既有利于化解过于集中在商业银行的风险，也有利于加强对外资进入的有效监管。
信贷政策的另一个调整重点是通过金融手段，调控住房消费，增强中低收入家庭的购房支付能力。对于购买第一套自住住房的低收入家庭，可以通过实行更优惠的贷款利率，或实行贴息政策，来减轻购房人的资金成本负担；而对于购买第二套以上、或购买大户型高档住房的家庭，则可调高贷款利率，一定程度上抑制消费需求。
做为政策性住房金融的住房公积金，更应与商业贷款拉大贷款利差，不应随着商业贷款利率同步上调。下一步应重点研究如何充分发挥住房公积金在住房保障中的作用，利用金融手段达到调控市场的目标。
健全住房档案建立个人征信制度
目前，青岛已率先在全国完成了住房调查工作，摸清了全市住房资源的家底，也掌握了还有多少户需要政府提供住房保障，以及未来几年的住房需求意向（包括区位、价格的要求），这对于地方政府制定房地产业发展规划，编制土地供应计划，有的放矢地推进住房保障工作提供了准确的数据基础。近一两年内，大中城市应尽快完成住房调查工作，为推进各项住房保障工作打下良好的基础。
每一项住房保障制度都与城乡居民的收入水平密切挂钩。目前，还没有哪一个部门牵头进行个人征信系统的建立工作。不过，金融系统对信用卡、贷款购房客户以及代发工资等方面的信息系统建设已有一定信息基础，另外，税务部门长期以来建立的个人所得税信息系统，也可以掌握所有工薪阶层的收入情况以及其他收入（缴纳所得税的收入）。因此，当务之急是要尽快整合数据资源，循序渐进逐步建立起个人征信制度，为衡定廉租住房、经济适用住房、限价商品房以及“夹心层”家庭标准提供判断依据，以保证住房保障目标与实施效果的一致性。
5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，强调“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，要引导和促进房地产业持续健康发展”。比以往增加的“重要”二字，充分说明了房地产业的发展，特别是住宅建设的发展，不仅直接关系到老百姓的切身利益，关系到2020年全面建设小康社会目标的实现，还在改善、调整国民经济增长结构，保持经济平稳较快增长方面意义重大。因此，对房地产业的调控必须是以保证房地产业持续健康发展为出发点，多管齐下，包括稳定房价、提供住房保障、防范金融风险等举措。
调整供应结构加大总量供应
本次对房地产业的宏观调控，主要针对的是少数大城市房价上涨过快问题。当前在一些大城市，不仅存在结构性的供求矛盾，还面临着有效供应不足的问题：既有过去大量批租的土地未能及时竣工，已竣工的房屋未能及时投放市场，也存在当年计划供应的土地未能如期实现的情况，给市场预期带来了不利影响。
对于这一问题，应“科学确定房地产开发土地供应规模”。“科学”二字表明各个地方要根据本地房地产市场供求情况，通过土地这个最有力的手段进行合理调节。特别在一些房价上涨过快的地区，土地管理部门要加大力度盘整土地，加快向市场提供新增的中低价位、中小套型的限价普通商品住宅，并在土地供应计划中给予明示，引导市场的合理预期。
抓好住房保障缓解市场压力
即使在经济发达的国家，也不可能完全依靠市场解决所有人的住房问题。因此，在房价上涨过快的大城市，当前亟需采取有效措施，重点抓好低收入家庭的住房保障问题。当然，根据我国财力，住房保障不可能一步到位，而只能采取渐进式来逐步推进。现阶段可通过廉租住房、经济适用住房、限价商品房、配套商品房（面向拆迁户）、经济租赁房等多种方式满足不同收入水平家庭的住房需求。
扩大城镇廉租住房覆盖面。近年来，在一些廉租住房发展得比较好的大城市，双困家庭的住房问题得到基本改善，但与此同时，一些不符合廉租住房条件，又买不起经济适用住房的“夹心层”家庭的住房问题却日益突出。因此，应适当上浮廉租住房的收入线标准，如上浮到城市最低工资标准或平均收入水平的一定比例，来扩大城镇廉租住房的覆盖面；同时，结合具体的住房困难情况，通过贴租的方式改善“夹心层”家庭的住房条件。
扩大廉租住房覆盖面的最关键因素是增加公共财政的资金支持力度。过去的住房保障资金主要来源于住房公积金增值收益，但如果量大面广的“夹心层”家庭进入保障范围，则需要稳定的财政资金支持才能得以长期可持续推行。
创新完善经济适用住房制度。在大城市或特大城市，经济适用住房发展的根本出路是以租赁形式提供，只解决居住权，不解决产权，并进行封闭运作。这也可以妥善解决“夹心层”家庭租房的房源问题。
政府建设经济租赁房，以优惠房租出租给符合条件的低收入家庭，这方面天津已经做了有益的尝试。以租为主，政府拥有大量的房源，形成可持续的住房保障制度，可缓解目前以新建出售为主、政府在土地供应上压力过大的问题。
在现阶段租售并举的情况下，应实行封闭式运作。即购买人再次出售时，须按原价或加一定的利息补偿出售给政府主管部门，由政府收回住房并再次分配（出租或出售）给符合条件的低收入家庭。这样不仅可以确保经济适用住房小区都是符合相关条件的家庭居住，还可以解决投资、投机性购房问题。
这些方式都有利于开发建设中小套型住房，满足节能省地的要求。
限价商品房要面向特定人群。限价商品房虽然是商品房，但因政府限制了房价，低拍了地价，就含有住房保障的成份，因此必须面向相对困难的家庭，即收入在城市平均可支配收入水平之下，现有住房人均建筑面积低于本地平均水平之下的家庭。已通过福利分房、集资合作建房、经济适用住房等渠道解决了住房问题的家庭不应该再有资格购买限价商品房。否则，政府提供多少限价商品房都无法满足市场旺盛的需求。
发挥税收手段 调控投资市场
去年七部委的房地产调控政策中，期房限转、两年内上市全额征收营业税、购房实名制等三条措施联动，有力地抑制了投机炒房行为。其实，不论是流通环节、持有环节还是租赁市场，都应鼓励正常的自住需求，对经营性、奢侈性消费进行征税。
另外，1994年出台的土地增值税，因可操作性等问题实施难度较大，一直未发挥应有的调节作用，导致开发商大量囤积土地。如果尽快调整、完善增值税，应该比行政手段更能打击开发商囤积土地的投机行为。同时，对于政府土地公开拍卖获得的较高地价收入，以及对企业征收的税收收入，再加大投入到住房保障建设中，形成市场与保障双轨并行的发展态势。
调整信贷政策增强支付能力
保持房地产市场健康发展的关键是要规避金融风险。当前，要着重解决直接融资渠道不足的问题，加快出台各种规范化的融资方式，把资金的暗箱操作纳入到规范的法律制度调整范围内，既有利于化解过于集中在商业银行的风险，也有利于加强对外资进入的有效监管。
信贷政策的另一个调整重点是通过金融手段，调控住房消费，增强中低收入家庭的购房支付能力。对于购买第一套自住住房的低收入家庭，可以通过实行更优惠的贷款利率，或实行贴息政策，来减轻购房人的资金成本负担；而对于购买第二套以上、或购买大户型高档住房的家庭，则可调高贷款利率，一定程度上抑制消费需求。
做为政策性住房金融的住房公积金，更应与商业贷款拉大贷款利差，不应随着商业贷款利率同步上调。下一步应重点研究如何充分发挥住房公积金在住房保障中的作用，利用金融手段达到调控市场的目标。
健全住房档案建立个人征信制度
目前，青岛已率先在全国完成了住房调查工作，摸清了全市住房资源的家底，也掌握了还有多少户需要政府提供住房保障，以及未来几年的住房需求意向（包括区位、价格的要求），这对于地方政府制定房地产业发展规划，编制土地供应计划，有的放矢地推进住房保障工作提供了准确的数据基础。近一两年内，大中城市应尽快完成住房调查工作，为推进各项住房保障工作打下良好的基础。
每一项住房保障制度都与城乡居民的收入水平密切挂钩。目前，还没有哪一个部门牵头进行个人征信系统的建立工作。不过，金融系统对信用卡、贷款购房客户以及代发工资等方面的信息系统建设已有一定信息基础，另外，税务部门长期以来建立的个人所得税信息系统，也可以掌握所有工薪阶层的收入情况以及其他收入（缴纳所得税的收入）。因此，当务之急是要尽快整合数据资源，循序渐进逐步建立起个人征信制度，为衡定廉租住房、经济适用住房、限价商品房以及“夹心层”家庭标准提供判断依据，以保证住房保障目标与实施效果的一致性。