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摘要：房地产经营管理是房地产的高层领导人在现代市场经营观念的指导下为构建和维持长久的竞争优势，通过对外部环境和內部条件的全面估量和分析，从企业发展全局出发而作出的较长时期的总体性的谋划和行动纲领，近几年来，企业经过市场经济的洗礼，在房地产经营管理思想、理念以及管理方式、方法、手段等方面都有了较大进步，但与现代企业管理要求还有一定距离。
关键词：房地产；经营管理
目前，对于房地产项目的经营管理，在实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，就必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。
1房地产经营管理概述
房地产开发项目经营管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统，具体来讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标，其成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等，除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约，房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
2房地产项目经营管理的主要内容
2.1房地产开发项目的组织管理
这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现；
2.2房地产开发项目的计划管理
是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开，这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标；
2.3房地产开发项目的控制管理
其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益，其控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益；
3房地产经营管理坚持的原则
一是必须要坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路；二是必须要坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位；三是必须要坚持项目经理责任制和项目成本核算制；四是必须要坚持经营风险与施工风险相分离的原则；五是必须要坚持建立内部要素市场，为项目部提供最佳的有偿服务；六是必须要坚持以项目制度建设为基础，促进项目运行做到有法可依，有章可循，加强企业内部项目管理的制度建设，着重抓好两个方面，即：企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设；七是必须要坚持对项目经理部的二次分配，保证项目责任目标的全面实现。
4房地产企业管理的手段
房地产企业管理共有四大手段，即：技术性手段；利益性手段；契约性手段和社会科学性手段，中国房地产业目前正面临非常重要的变革时期，针对这样的变革时期，我们中国的房地产业到现在为止，面临着那些相关的问题，我们针对这些问题，该怎样去解决，这是我们首要解决的问题，总的来说，中国房地产业主要面临三个困境，面临着宏观经济的调整、金融资本的波动以及政策调控，分为三点，第一，利率汇率风险；第二价格泡沫隐忧，现在大家都在争论当前的房地产价格是否过热，因此这一点也是当前房地产市场面临非常重要的问题；第三，融资渠道问题， 总体来看，利率的变动对中国房地产业影响是四个方面，房地产开发商、房地产投资方、住房消费者、土地市场，首先看一看利率变动对开发商的影响，利率大家都知道，是一个资金成本的问题，银行贷款每年按揭的利率率会进一步增高，承受的资金成本进一步加大，如果利率进一步升高，资金成本对开发商来说会上升，同时也会进一步加大对整个市场价格的风险，或者说一个预期，可能作为买方来说，会进一步的去估计这个市场，会进一步的加息，可能会持币待购，同时资金回笼周期也会进一步的便短，其次是房地产投资方，由于市场的价格下跌，显然易见会使投资方所承受的投资收益会下降，所以对投资方的影响，是投资收益率下降，而对于消费者的影响，我们每个月需要还款的压力加大了，这一点会影响很重要的方法，就是会影响到我们提前还款，同时由于这个市场预期这个利率会进一步的上调，预期到也个市场价格进一步的下跌，很多购房者存在着持币观望或者是准备想买房但是又面临着种种市场价格会下调的预期，这一点的影响也是非常重要的，总体来说我们对房地产消费者也存在着非常复杂的结构性影响。
而关于土地市场，中国土地市场进一步规范，使拿地的成本进一步增强，土地的价格会进一步上升，因此，在利率上调的情况下，土地价格会进一步上升，总体来说，中国房地产泡沫如果从金融的角度考察，面临四个方面的主因：首先是银行的过度参与，银行不够紧缩银根，在放贷的审批上过于松散，影响了整个市场，导致房地产泡沫增长的一个主因；其次是宽松的金融环境，关于低利率的问题，很多国家的房地产泡沫都是因为当时泡沫时期，这个国家的金融产业政策所制订的低利率政策所导致的；第三个方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，国际资本流动影响，国际炒家投资中国房地产市场，为的是投资收益，为了房地产价格的升值，为了汇兑升值导致的影响，综合来看，导致中国房地产市场，乃至全世界房地产泡沫四个方面的原因，都可以归结为以上四点，我们分析了当前各国导致房地产价格进一步产生泡沫原因之后，对于政府的政策，有哪些方面的借鉴因素呢？
第一，关于汇率稳定的问题；第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都会导致整个行业资金面的急剧紧缩或者急剧宽松，这都是导致泡沫的原因，因此利率也要合理有调节的有管制的进一步温和的调节； 第三，银行贷款严格的控制，银行贷款对于整个房地产行业的资金链影响非常大，所以银行贷款的严格审批，在泡沫时期，也是非常重要的；第四，采用非常多元化的产业政策，多头并举的管理措施，这也是非常重要的方面，总体来讲房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素,同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现，因此，必须提高自我的房地产经营与管理的能力。
结束语
综上所述，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，就必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路，希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。
参考文献
【1】徐丰 我国城市房地产业运行机理及发展模式研究[D];吉林大学;2009年
【2】 杜宇试论房地产营销策略 中国科技信息 2006（4）
关键词：房地产；经营管理
目前，对于房地产项目的经营管理，在实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，就必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。
1房地产经营管理概述
房地产开发项目经营管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统，具体来讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标，其成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等，除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约，房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
2房地产项目经营管理的主要内容
2.1房地产开发项目的组织管理
这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现；
2.2房地产开发项目的计划管理
是指对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开，这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标；
2.3房地产开发项目的控制管理
其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益，其控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益；
3房地产经营管理坚持的原则
一是必须要坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路；二是必须要坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位；三是必须要坚持项目经理责任制和项目成本核算制；四是必须要坚持经营风险与施工风险相分离的原则；五是必须要坚持建立内部要素市场，为项目部提供最佳的有偿服务；六是必须要坚持以项目制度建设为基础，促进项目运行做到有法可依，有章可循，加强企业内部项目管理的制度建设，着重抓好两个方面，即：企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设；七是必须要坚持对项目经理部的二次分配，保证项目责任目标的全面实现。
4房地产企业管理的手段
房地产企业管理共有四大手段，即：技术性手段；利益性手段；契约性手段和社会科学性手段，中国房地产业目前正面临非常重要的变革时期，针对这样的变革时期，我们中国的房地产业到现在为止，面临着那些相关的问题，我们针对这些问题，该怎样去解决，这是我们首要解决的问题，总的来说，中国房地产业主要面临三个困境，面临着宏观经济的调整、金融资本的波动以及政策调控，分为三点，第一，利率汇率风险；第二价格泡沫隐忧，现在大家都在争论当前的房地产价格是否过热，因此这一点也是当前房地产市场面临非常重要的问题；第三，融资渠道问题， 总体来看，利率的变动对中国房地产业影响是四个方面，房地产开发商、房地产投资方、住房消费者、土地市场，首先看一看利率变动对开发商的影响，利率大家都知道，是一个资金成本的问题，银行贷款每年按揭的利率率会进一步增高，承受的资金成本进一步加大，如果利率进一步升高，资金成本对开发商来说会上升，同时也会进一步加大对整个市场价格的风险，或者说一个预期，可能作为买方来说，会进一步的去估计这个市场，会进一步的加息，可能会持币待购，同时资金回笼周期也会进一步的便短，其次是房地产投资方，由于市场的价格下跌，显然易见会使投资方所承受的投资收益会下降，所以对投资方的影响，是投资收益率下降，而对于消费者的影响，我们每个月需要还款的压力加大了，这一点会影响很重要的方法，就是会影响到我们提前还款，同时由于这个市场预期这个利率会进一步的上调，预期到也个市场价格进一步的下跌，很多购房者存在着持币观望或者是准备想买房但是又面临着种种市场价格会下调的预期，这一点的影响也是非常重要的，总体来说我们对房地产消费者也存在着非常复杂的结构性影响。
而关于土地市场，中国土地市场进一步规范，使拿地的成本进一步增强，土地的价格会进一步上升，因此，在利率上调的情况下，土地价格会进一步上升，总体来说，中国房地产泡沫如果从金融的角度考察，面临四个方面的主因：首先是银行的过度参与，银行不够紧缩银根，在放贷的审批上过于松散，影响了整个市场，导致房地产泡沫增长的一个主因；其次是宽松的金融环境，关于低利率的问题，很多国家的房地产泡沫都是因为当时泡沫时期，这个国家的金融产业政策所制订的低利率政策所导致的；第三个方面，政府的控制力薄弱，政府政策的控制力薄弱，第四，国际资本流动影响，国际炒家投资中国房地产市场，为的是投资收益，为了房地产价格的升值，为了汇兑升值导致的影响，综合来看，导致中国房地产市场，乃至全世界房地产泡沫四个方面的原因，都可以归结为以上四点，我们分析了当前各国导致房地产价格进一步产生泡沫原因之后，对于政府的政策，有哪些方面的借鉴因素呢？
第一，关于汇率稳定的问题；第二，利率工具要合理利用，利率大幅度的上升或者大幅度的下降，都会导致整个行业资金面的急剧紧缩或者急剧宽松，这都是导致泡沫的原因，因此利率也要合理有调节的有管制的进一步温和的调节； 第三，银行贷款严格的控制，银行贷款对于整个房地产行业的资金链影响非常大，所以银行贷款的严格审批，在泡沫时期，也是非常重要的；第四，采用非常多元化的产业政策，多头并举的管理措施，这也是非常重要的方面，总体来讲房地产经营管理工作水平的高低是决定企业经济效益的一个重要因素,同时也是企业综合素质和核心竞争能力的具体体现，因此，必须提高自我的房地产经营与管理的能力。
结束语
综上所述，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，就必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路，希望本文对于房地产企业管理人员有所启发。
参考文献
【1】徐丰 我国城市房地产业运行机理及发展模式研究[D];吉林大学;2009年
【2】 杜宇试论房地产营销策略 中国科技信息 2006（4）