论文部分内容阅读
【摘要】本文站在房地产开发公司角度上，对目前给排水设计需要注意的问题及容易忽视的问题进行了总结，浅析了房地产公司需要重点管控和审查的要点。
【关键词】给排水;房地产;措施;要点
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.055
对于房地产公司来说，设备专业，尤其是给排水专业的设计、审查的重要性往往被忽视。事实上，对住宅项目来说，给排水设计是否合理，都会对工程的造价、层高控制、使用及后期维护等诸多方面有着较大的影响，应该予以重视。以下，仅将我这几年来总结的房地产给排水设计的要点总结如下，希望可以起到抛砖引玉的作用。
1、要重视给排水系统的设计合理性
给水系统、排水系统、热水系统等在设计之前，房地产公司相关人员应对周边条件充分论证。就给水系统来说，在设计之前，应充分了解小区周边市政管网的给水管道相关情况，比如市政压力是否稳定？供水管径是否可满足小区用水要求？最不利时市政管网可以提供的最小压力是多少？当地供水部门是否允许采用无负压设备等。房地产公司应将上述资料整理完毕，然后提供给施工图设计单位。这样就可以保证设计时周边资料的完整性及准确性，为给水系统的合理选择及分区提供必要的技术支持。
2、要重视设备用房位置和面积的选取
对于给排水专业来说，设备用房主要包括给水泵房、消防泵房、中水泵房等。这些设备用房应该遵循以下原则进行布置：
2.1设备用房的布置必须要符合规范及人性化要求
按规范设计其实是所有专业的设计基础。包括设备用房的面积、高度、服务半径等都必须满足规范及使用要求，除此之外，还要充分考虑设备用房的噪音、臭气等对周边居民的影响，如果设备会产生噪音或臭气，不仅影响周边居民的生活质量，还会引起一系列投诉，必然会影响后期的施工图的审查及后期的综合验收等。
2.2设备用房的面积及位置应布置合理
在满足规范要求的前提下，设备用房需要设备专业和建筑专业共同确定相应位置。设备用房的位置选取中，应尽量不影响车位的布置，宜放在车库的边角处、不方便停车处、离主楼位置较远处，并根据设备用房内的设备布置及车位位置等进一步调整设备用房的尺寸及位置;同时，设备用房的数量也应该在满足规范的要求下尽量减少。比如，某项目一期、二期地上地下建筑面积共计约50万平方。设计单位原本建议一期、二期各设置一个消防泵房，但其实仔细研究规范发现，一个消防泵房的覆盖面积最大可以达到50万平方。因此建议一期地下车库内共设消防泵房。最终设计院也采纳了此建议。这样粗算下来大约可节省车库建筑面积400平方，可增加停车13辆左右。按一个车位销售价值10万来计算，可以增加销售价值100余万。由此可以看出，设备用房的面积及数量是否合理可以极大的影响房地产项目的货量价值。
3、车库管线路路由的设计及优化
相对住宅楼来说，地下车库的管线设计及优化一直是房地产公司重点考虑的问题之一。因为管线是否合理，直接影响工程造价、施工难度、车库层高、后期维护的便捷性等。在设计过程中，房地产公司可以在以下方面对设计院进行管控：首先，在设计任务书中应单独提出具体要求，比如管线之间的距离控制、高度控制、大型管道优先布置区域等都应对设计单位提出明确要求，使设计单位在设计初期做到心中有数;其次，在设计过程中房地产公司人员应及时跟进，对过程图纸应及时审核，并要求各相关专业在设计过程中相互配合，尽早发现问题并解决;最后，给排水专业应与其他专业共同叠图检查，确定是否与电气、暖通等管线存在冲突问题，以及是否与建筑的墙体或者结构的梁柱存在碰撞问题。通过上述控制，车库的管线路在设计时会比较合理，也可以将车库的层高控制在合理的范围内。
4、厨房的给排水设计所容易忽视的问题
厨房给排水的设计也是给排水设计的核心之一。通常情况下厨房间冷水和热水管道都需要预埋在墙内或是楼板内，在配水点位置出墙，然后要进行临时封堵。其实，厨房间有一处地方往往被房地产公司和设计院所忽视，那就是煤气热水器进出水管预留口和煤气支管连接煤气表具的预留口位置问题。因为燃气往往由燃气公司专项设计，所以设计院在设计过程中往往忽视室内燃气管和燃气表位置的预留。这就可能会导致到直到燃气施工时才发现燃气表无法安装，或者燃气管道距离灶台太近，这样不仅存在较大的安全隐患，还需要大量返工，引起较大损失。因此房地产公司内部在对施工图纸的审查过程中，一定要重视此项设计，提前考虑燃气管和燃气表的预留位置，确保安装完成后的煤气热水器或者灶台与煤气表保持一定的距离，避免两者过于贴近。房地产公司内部在厨房给排水设计时要对一些细小问题进行充分考虑，同时还要与相关设计专业人员及燃气公司做好协调工作。
5、空调冷凝水留洞及排放问题
空调的布置及冷凝水的排放现在越来越受到房地产开发商的重视。给排水专业在此项设计过程中，要积极协助建筑专业确定空调板的位置、大小及预留冷凝水穿板位置等。当今情况下，空调室外机的安装、无组织排放凝结水等容易引起上下楼层居民纠纷，是影响居民生活的一个重要问题。因此建筑给排水设计时应充分考虑多数住户的生活习惯，预留合适的空调板尺寸，并在预留空调外机位置旁设置冷凝水排水管。排水管也宜设专用管道并散流至附近雨水口， 不宜直接接入雨水井. 冷凝水立管选用 PVC- U 排水管，在每层空调机高度预留排水三通， 便于空调机排水软管直接接入。预留三通的高度应结合空调安装高度进行确定，防止出现返坡或者倒坡情况。
结语：
随着房地产行業逐渐进入稳定期，房地产公司对各专业成本控制的要求也是越来越高。室内给排水系统看似简单， 但它与我们的日常生活息息相关。对于房地产公司来说，应本着技术、 安全、 美观、 实用、 经济的原则，加强对设计院设计工作的管控， 与设计师共同寻求最佳的给排水设计方案，适应住宅设计发展的新要求， 满足人民群众的不断提高的物质文化和生活要求。使住宅小区及车库的给排水管线设计更具有合理性，同时采取各种措施保证施工的质量，充分预留后期各种管线设备的维修维护条件。只要这样做，就可以为住宅小区创造一个优美、舒适的环境，使广大业主能够在自己的小区安定快乐的生活。
【关键词】给排水;房地产;措施;要点
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.055
对于房地产公司来说，设备专业，尤其是给排水专业的设计、审查的重要性往往被忽视。事实上，对住宅项目来说，给排水设计是否合理，都会对工程的造价、层高控制、使用及后期维护等诸多方面有着较大的影响，应该予以重视。以下，仅将我这几年来总结的房地产给排水设计的要点总结如下，希望可以起到抛砖引玉的作用。
1、要重视给排水系统的设计合理性
给水系统、排水系统、热水系统等在设计之前，房地产公司相关人员应对周边条件充分论证。就给水系统来说，在设计之前，应充分了解小区周边市政管网的给水管道相关情况，比如市政压力是否稳定？供水管径是否可满足小区用水要求？最不利时市政管网可以提供的最小压力是多少？当地供水部门是否允许采用无负压设备等。房地产公司应将上述资料整理完毕，然后提供给施工图设计单位。这样就可以保证设计时周边资料的完整性及准确性，为给水系统的合理选择及分区提供必要的技术支持。
2、要重视设备用房位置和面积的选取
对于给排水专业来说，设备用房主要包括给水泵房、消防泵房、中水泵房等。这些设备用房应该遵循以下原则进行布置：
2.1设备用房的布置必须要符合规范及人性化要求
按规范设计其实是所有专业的设计基础。包括设备用房的面积、高度、服务半径等都必须满足规范及使用要求，除此之外，还要充分考虑设备用房的噪音、臭气等对周边居民的影响，如果设备会产生噪音或臭气，不仅影响周边居民的生活质量，还会引起一系列投诉，必然会影响后期的施工图的审查及后期的综合验收等。
2.2设备用房的面积及位置应布置合理
在满足规范要求的前提下，设备用房需要设备专业和建筑专业共同确定相应位置。设备用房的位置选取中，应尽量不影响车位的布置，宜放在车库的边角处、不方便停车处、离主楼位置较远处，并根据设备用房内的设备布置及车位位置等进一步调整设备用房的尺寸及位置;同时，设备用房的数量也应该在满足规范的要求下尽量减少。比如，某项目一期、二期地上地下建筑面积共计约50万平方。设计单位原本建议一期、二期各设置一个消防泵房，但其实仔细研究规范发现，一个消防泵房的覆盖面积最大可以达到50万平方。因此建议一期地下车库内共设消防泵房。最终设计院也采纳了此建议。这样粗算下来大约可节省车库建筑面积400平方，可增加停车13辆左右。按一个车位销售价值10万来计算，可以增加销售价值100余万。由此可以看出，设备用房的面积及数量是否合理可以极大的影响房地产项目的货量价值。
3、车库管线路路由的设计及优化
相对住宅楼来说，地下车库的管线设计及优化一直是房地产公司重点考虑的问题之一。因为管线是否合理，直接影响工程造价、施工难度、车库层高、后期维护的便捷性等。在设计过程中，房地产公司可以在以下方面对设计院进行管控：首先，在设计任务书中应单独提出具体要求，比如管线之间的距离控制、高度控制、大型管道优先布置区域等都应对设计单位提出明确要求，使设计单位在设计初期做到心中有数;其次，在设计过程中房地产公司人员应及时跟进，对过程图纸应及时审核，并要求各相关专业在设计过程中相互配合，尽早发现问题并解决;最后，给排水专业应与其他专业共同叠图检查，确定是否与电气、暖通等管线存在冲突问题，以及是否与建筑的墙体或者结构的梁柱存在碰撞问题。通过上述控制，车库的管线路在设计时会比较合理，也可以将车库的层高控制在合理的范围内。
4、厨房的给排水设计所容易忽视的问题
厨房给排水的设计也是给排水设计的核心之一。通常情况下厨房间冷水和热水管道都需要预埋在墙内或是楼板内，在配水点位置出墙，然后要进行临时封堵。其实，厨房间有一处地方往往被房地产公司和设计院所忽视，那就是煤气热水器进出水管预留口和煤气支管连接煤气表具的预留口位置问题。因为燃气往往由燃气公司专项设计，所以设计院在设计过程中往往忽视室内燃气管和燃气表位置的预留。这就可能会导致到直到燃气施工时才发现燃气表无法安装，或者燃气管道距离灶台太近，这样不仅存在较大的安全隐患，还需要大量返工，引起较大损失。因此房地产公司内部在对施工图纸的审查过程中，一定要重视此项设计，提前考虑燃气管和燃气表的预留位置，确保安装完成后的煤气热水器或者灶台与煤气表保持一定的距离，避免两者过于贴近。房地产公司内部在厨房给排水设计时要对一些细小问题进行充分考虑，同时还要与相关设计专业人员及燃气公司做好协调工作。
5、空调冷凝水留洞及排放问题
空调的布置及冷凝水的排放现在越来越受到房地产开发商的重视。给排水专业在此项设计过程中，要积极协助建筑专业确定空调板的位置、大小及预留冷凝水穿板位置等。当今情况下，空调室外机的安装、无组织排放凝结水等容易引起上下楼层居民纠纷，是影响居民生活的一个重要问题。因此建筑给排水设计时应充分考虑多数住户的生活习惯，预留合适的空调板尺寸，并在预留空调外机位置旁设置冷凝水排水管。排水管也宜设专用管道并散流至附近雨水口， 不宜直接接入雨水井. 冷凝水立管选用 PVC- U 排水管，在每层空调机高度预留排水三通， 便于空调机排水软管直接接入。预留三通的高度应结合空调安装高度进行确定，防止出现返坡或者倒坡情况。
结语：
随着房地产行業逐渐进入稳定期，房地产公司对各专业成本控制的要求也是越来越高。室内给排水系统看似简单， 但它与我们的日常生活息息相关。对于房地产公司来说，应本着技术、 安全、 美观、 实用、 经济的原则，加强对设计院设计工作的管控， 与设计师共同寻求最佳的给排水设计方案，适应住宅设计发展的新要求， 满足人民群众的不断提高的物质文化和生活要求。使住宅小区及车库的给排水管线设计更具有合理性，同时采取各种措施保证施工的质量，充分预留后期各种管线设备的维修维护条件。只要这样做，就可以为住宅小区创造一个优美、舒适的环境，使广大业主能够在自己的小区安定快乐的生活。