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摘 要：我国现金流管理引入时间较短，大多数企业对其重要性认识不足，运用水平不高且指导企业运营能力不强。由于企业对现金流量的关注度不高，管理层是利益导向者，只注重企业利润而忽视企业长远发展。近年来我国现金流的理论和实践大多是围绕大型企业和跨国公司开展的，虽然企业会计准则对现金流量表的编制是不区分企业规模的，但由于中小企业规模小，管理落后，因此本文以某房地产企业现金流管理为例的研究具有重要性。
关键词：现金流量；房地产企业；科学融资决策
一、江西新余某房地产企业简介
江西新余某房地产企业是一家专业从事房地产开发、经营、管理的企业，公司注册成立于2009年，经营理念旨在改善居民居住环境，提升居民生活质量。公司开发建设香榭绿洲小区，总共三期项目，产品涵盖高层、多层等多种高品质项目。以学区房为销售卖点，购买即可就读市重点中学为销售抢眼点，以建造舒适型家居户型为目标，为企业经营带来充足的营销优势。
分析房地产企业经营状况之前先说明房地产企业与一般企业有何不同之处。房地产行业成本和收入确认情况特殊，不同于制造企业产品完工时确认成本，故我们选择通过对现金流量分析来判断企业整体经营情况。
二、江西新余某房地产企业现金流管理概述
该房地产企业项目分为三期建设，在2010年一期和二期进行初期多层项目投入，在2011年资金到位后正式投入建设，2012年一期二期进行项目收尾工作，2013年开始三期小高层项目初期投入，2014年投入大量资金建造第三期项目。
该企业现金流管理情况通过截取部分现金流量表数据来进行分析，具体数据如下表所示：
表1
如上表1所示，在房地产企业中，企业运用预收账款账户来记录预收房款（因不得计入主营业务收入），因此该账户能够反映企业当期收入情况；运用存货账户来记录建设房产所发生的全部成本，存货期末余额不用于一般意义上的记录企业剩余存货，而是记录建造工程期间所发生的成本累计。故通过这两个科目的增量可以简单分析出企业的建设支出与销售收入情况。
（一）收入与成本的变动情况
江西新余某房地产企业整个项目有三期建设计划，2010年及2011年进行一期和二期建设，建设初期成本大幅增加，10年初期基础投资耗费2704608.89元，11年建筑商开始整体项目建设，成本耗费达13390405.13，是10年的4.95倍。由于常住居民存在购房刚需加之购房者投资欲望强烈，企业销量大幅上升，预收房款增加房款回收快，预收房款在2010年达到55912427元。在2012年，一、二期工程扫尾阶段同时三期工程初期准备阶段，成本及收入均有所上升。而在2013年和2014年是三期项目关键建设和销售的两年，成本和收入大幅上升。由于房地产企业的特殊性，收入和成本非同期确认，故难以准确判断企业收入情况，只能通过各期开盘和结尾时间粗略估计当期房屋销售盈利情况。
（二）经营期间现金流情况分析
2010年总体为负现金流，由于企业回款情况良好，经营活动带来6759867.17元正现金流，负现金流主要是筹资活动现金流量净额-10102199.42元导致，2010年负现金流主要是公司偿还前期9900000元借款致使现金流量总体为负。
2011年现金流依旧维持负数状态，经营活动、筹资活动净现金流均为负数，经营活动呈现负值是因项目建设多花费大量建筑费用致使成本上升，使得经营活动净流出为19685690.03元，而该项目主要房款收入于2010年已实现预收，未对2011年收入施加影响，当年所收房款为17745703元，筹资费用净现金流出为126734.03元，收不抵支，故2011年现金流量总体为负值。
2012年现金流转为正数，主要是该企业一期和二期建设基本完毕，只需后续收尾及维护工作，不再耗费大量成本费用，在此期间，尽管企业期间销售表现平平，但足以维持费用支出，故现金流为正值。
2013年现金流依然为正数，三期项目尚未完全完工时，企业已开始预售房屋，年初颁布的“国五条”的限购措施影响效应逐渐波及到中小城市，但存在弹性刚需加上房价稳定，企业资金回收充裕，经营活动现金流入大幅提升实现收入57767843元，实现部分施工完成，经营活动现金流出为51243972.21，筹资活动净现金流出为393518.18元，收大于支，故2013年现金流为转负为正。
2014年江西新余某房地产企业施工与销售并行，尽管政策开始放松，限购全面松动，但难以再现楼市火爆场景，此时的企业销售收入已经受到极大影响，销售情况不容乐观，现金流出现转负现象。
在分析了历年现金净流量结构之后，企业销售情况主要受政策和购买者购买观念的影响，销售状况直接反映在现金流中，企业建设期间所需资金剧增，所耗成本同向增加，这就抵减企业的现金流，导致项目进行期间的现金流动产生巨大波动。同时，筹资活动对总现金流作用明显，大额筹资行为能够使得企业操控现金流变得更容易。因此，根据现金流净额得出企业经营资金链的情况，而不是根据企业建造周期来判断现金流情况，会使得结论有失偏颇。
（三）现金流平均变动情况
鉴于房地产企业在建项目周期长，资金循环周期也长，因此仅对某一年现金流分析难以作为本次分析的佐证，故本文采用企业近五年报表中各现金流量项目合并方式进行分析。
1、企业现金流入结构分析
平均经营流入/总流入：100%（销售商品、提供劳务收到的现金）
2、企业现金流出结构分析
平均经营流出/总流出：33622303.2/35788055.39=93.95%
平均筹资流出/总流出：2165752.188/35788055.39=6.05%
关键词：现金流量；房地产企业；科学融资决策
一、江西新余某房地产企业简介
江西新余某房地产企业是一家专业从事房地产开发、经营、管理的企业，公司注册成立于2009年，经营理念旨在改善居民居住环境，提升居民生活质量。公司开发建设香榭绿洲小区，总共三期项目，产品涵盖高层、多层等多种高品质项目。以学区房为销售卖点，购买即可就读市重点中学为销售抢眼点，以建造舒适型家居户型为目标，为企业经营带来充足的营销优势。
分析房地产企业经营状况之前先说明房地产企业与一般企业有何不同之处。房地产行业成本和收入确认情况特殊，不同于制造企业产品完工时确认成本，故我们选择通过对现金流量分析来判断企业整体经营情况。
二、江西新余某房地产企业现金流管理概述
该房地产企业项目分为三期建设，在2010年一期和二期进行初期多层项目投入，在2011年资金到位后正式投入建设，2012年一期二期进行项目收尾工作，2013年开始三期小高层项目初期投入，2014年投入大量资金建造第三期项目。
该企业现金流管理情况通过截取部分现金流量表数据来进行分析，具体数据如下表所示：
表1
如上表1所示，在房地产企业中，企业运用预收账款账户来记录预收房款（因不得计入主营业务收入），因此该账户能够反映企业当期收入情况；运用存货账户来记录建设房产所发生的全部成本，存货期末余额不用于一般意义上的记录企业剩余存货，而是记录建造工程期间所发生的成本累计。故通过这两个科目的增量可以简单分析出企业的建设支出与销售收入情况。
（一）收入与成本的变动情况
江西新余某房地产企业整个项目有三期建设计划，2010年及2011年进行一期和二期建设，建设初期成本大幅增加，10年初期基础投资耗费2704608.89元，11年建筑商开始整体项目建设，成本耗费达13390405.13，是10年的4.95倍。由于常住居民存在购房刚需加之购房者投资欲望强烈，企业销量大幅上升，预收房款增加房款回收快，预收房款在2010年达到55912427元。在2012年，一、二期工程扫尾阶段同时三期工程初期准备阶段，成本及收入均有所上升。而在2013年和2014年是三期项目关键建设和销售的两年，成本和收入大幅上升。由于房地产企业的特殊性，收入和成本非同期确认，故难以准确判断企业收入情况，只能通过各期开盘和结尾时间粗略估计当期房屋销售盈利情况。
（二）经营期间现金流情况分析
2010年总体为负现金流，由于企业回款情况良好，经营活动带来6759867.17元正现金流，负现金流主要是筹资活动现金流量净额-10102199.42元导致，2010年负现金流主要是公司偿还前期9900000元借款致使现金流量总体为负。
2011年现金流依旧维持负数状态，经营活动、筹资活动净现金流均为负数，经营活动呈现负值是因项目建设多花费大量建筑费用致使成本上升，使得经营活动净流出为19685690.03元，而该项目主要房款收入于2010年已实现预收，未对2011年收入施加影响，当年所收房款为17745703元，筹资费用净现金流出为126734.03元，收不抵支，故2011年现金流量总体为负值。
2012年现金流转为正数，主要是该企业一期和二期建设基本完毕，只需后续收尾及维护工作，不再耗费大量成本费用，在此期间，尽管企业期间销售表现平平，但足以维持费用支出，故现金流为正值。
2013年现金流依然为正数，三期项目尚未完全完工时，企业已开始预售房屋，年初颁布的“国五条”的限购措施影响效应逐渐波及到中小城市，但存在弹性刚需加上房价稳定，企业资金回收充裕，经营活动现金流入大幅提升实现收入57767843元，实现部分施工完成，经营活动现金流出为51243972.21，筹资活动净现金流出为393518.18元，收大于支，故2013年现金流为转负为正。
2014年江西新余某房地产企业施工与销售并行，尽管政策开始放松，限购全面松动，但难以再现楼市火爆场景，此时的企业销售收入已经受到极大影响，销售情况不容乐观，现金流出现转负现象。
在分析了历年现金净流量结构之后，企业销售情况主要受政策和购买者购买观念的影响，销售状况直接反映在现金流中，企业建设期间所需资金剧增，所耗成本同向增加，这就抵减企业的现金流，导致项目进行期间的现金流动产生巨大波动。同时，筹资活动对总现金流作用明显，大额筹资行为能够使得企业操控现金流变得更容易。因此，根据现金流净额得出企业经营资金链的情况，而不是根据企业建造周期来判断现金流情况，会使得结论有失偏颇。
（三）现金流平均变动情况
鉴于房地产企业在建项目周期长，资金循环周期也长，因此仅对某一年现金流分析难以作为本次分析的佐证，故本文采用企业近五年报表中各现金流量项目合并方式进行分析。
1、企业现金流入结构分析
平均经营流入/总流入：100%（销售商品、提供劳务收到的现金）
2、企业现金流出结构分析
平均经营流出/总流出：33622303.2/35788055.39=93.95%
平均筹资流出/总流出：2165752.188/35788055.39=6.05%