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【摘要】近年来，随着国民经济持续快速发展，我区农民收入水平较以往有了新的提高，不少农民在富足起来后，纷纷将手中闲置资金投入到房屋建设和改善自己原有居住环境中来，或批地建房，或拆旧重建，或扩建装修，农村建设得到了较快发展，农村面貌也有了较大改观。然而，由于农村建设行为点多面广，国土、建设行政部门监管力量有限，在农村村民建房管理方面存在的问题仍比较多，矛盾也比较突出。在当前深化农村土地流转制度改革的新形式下，亟需进一步加强管理，完善探索农居民建房用地管理的新思路和新办法。实现农村村民建房管理的法制化、规范化。
【关键词】六合区；农村村民建房；问题
六合区是省会南京北大门，面积1471平方公里，户籍人口90.25万人。全区有涉农村（居）107个，其中：村委会55个，涉农社区52个。近年来，随着农村生活水平的提高，不断富裕起来的农民建房热情也随之高涨，绝大多数农村村庄的规模正迅速向外扩展，趋向城镇化的快速发展阶段。与此同时，国家、省、市区重点工程建设项目的落地，大量的征收集体土地拆迁农村村民房屋，农村村民需重新择址新建，拆迁安置过程出现了不少问题，由此引起的民间纠纷和群体上访呈上升趋势，严重影响我区社会稳定，成为当前我区经济发展不容忽视的障碍。
1、我区农村村民建房的现状
近几年，随着城市进程的不断加快，城乡居民住房条件日益提高，我区农户楼房率达90%以上，人均拥有住房面积40-50平方米。农民住宅结构有钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构。其中以混合结构住房为主。各街镇规划区范围内的农民建房自2008年以来已经全部冻结，确实属危房的只能按“三原”的原则进行维修。规划区范围以外的建房一律要求进规划点或中心村，由建房户提出建房申请，街镇建设管理服务所严格对建房条件进行审查并派专人现场查勘，符合条件的报至区住建局村镇科审核并核发《建设工程规划许可证》。
目前，农民建房的需求仍然迫切，全区每年大约有800户左右需要新、翻、扩建房屋，农民建房的需求情况复杂，大致分一下几种情况：
（1）九十年代建的住房现已破旧跟不上形式发展要翻建。
（2）子女已达婚龄，或者分户的房子不够住，要扩建。
（3）子女虽在城里工作，但买不起城里房子，父母在农村的家庭迫切想在农村建房。
（4）因村庄规划点用地难解决，居住在不是规划点的住户要求原地建房。
2、我区村庄规划编制工作情况
依据《六合区镇村布局规划》和《六合区土地利用总体规划》，我区共有11个街镇（不含大厂地区）107个行政村846个村庄点，从2013年至2014年，由区规划分局牵头完成了全区村庄点规划编制工作。根据省、市要求，我们对三类村庄进行了村庄建设规划的编制工作，其余的村庄点编制了村庄平面布局规划。2014年起各街镇陆续又开展了规划布点村的村庄建设规划的编制工作。截止目前，上述村庄规划编制工作已全面完成。
3、存在问题
一是现有的规划布点村不能满足农民建房需求。村庄规划保留点与实际村庄点之间的矛盾，政府无地为非规划布点村内农民实施宅基地置换与非规划布点村内村民人口增加之间的矛盾。仅六合区，在新一轮的《村庄布点规划》中全区保留村庄点846个，而实际村庄点多达2678个。如横梁街道山东社区童王组村民童正山，家中现有人口3人，实际居住面积约55平方米。由于儿子已到谈婚论嫁年龄，原有房屋确实不能满足居住需求，曾多次到街道申请建房，但是该房屋所在地不在规划保留点，按照规定只能按“三原”的原则进行维修，不允许翻、扩建，造成该户多次上访，给街道及社区带来困扰。
二是土地利用规划与村庄建设规划不衔接。有的农民建房用地符合村庄建设规划却不符合土地利用规划，或符合土地利用规划却不符合村庄建设规划，即使农民建房符合“两规”，因无土地指标，还是无法办理农用地转建设用地手续。如金牛湖街道茉莉花村因金江公路拓宽拆迁的沿线拆迁安置户，至今因手续不全而无法办理土地和建房手续，造成当地涉农农户意见较大，多次到街道、村委会上访，给政府带来了一定的负担。
三是小城镇户口建房难。村民多年前因购买小城镇户口而迁出，实际一直在本村本组生活，且在本村还有承包责任田，要求改、扩、建却因户口不在房屋所在地而無法审批。马鞍街道城西片区因几年前纳入城市规划区范围，建房矛盾日益突出，百姓上访现象增多。
四是宅基地置换无配套政策。有的街镇部分农民自愿放弃在农村的宅基地到城镇居住，但因没有相关配套政策而无法进行宅基地置换。即便政府能安排非规划布点村内的农民到规划保留点建房，但由于部分农民对耕作半径的要求及生活、生产习惯，不愿意离开；本村本组不愿意接受外来村民。如龙池街道部分村民因不在非规划布点村而无法翻、扩建房屋的，有村民愿意至规划布点或者进入小城镇安置点建房，但是原宅基地怎么处理，进入安置点如何建房等问题，由于没有配套的置换政策，造成非规划布点村的村民无法建房。
4、相关建议
为尽可能减少矛盾，解决问题，建议：一是区政府研究制定放宽非规划保留点建房的政策或非规划保留点建房向规划保留点集中的宅基地置换政策，以解决非规划保留点建房难的问题。二是在辖区内选取一个村（居）开展试点，积极探索解决非规划布点村农民建房的问题，确保从根本上解决我区农民建房难问题。三是要正确引导农民转变观念。充分发挥新农村吸引力，加大政策、资金和土地指标的扶持力度，同时结合“新市镇、新社区”建设，开展村（居）建设试点，促使农民市民化、农村社区化，积极探索出新的农村建房模式。
结语：
农民建房的管理，是城乡建设管理工作中重要的内容，很大程度上体现着一个城市城乡一体化的推进程度，反映着一个城市现代化发展水平。随着我区城乡社会经济的发展，农民住宅建设和管理问题显得越来越重要，它既事关农民的切身利益，也直接制约着城乡建设中的征地拆迁和重点工程建设进度，是当前影响我县城市化推进，关系改革、发展和稳定大局的一个热点、难点问题。
参考资料：
[1]《南京市农村地区规划实施管理暂行规定》（宁政规字[2012]27号）
[2]江苏省村庄规划导则（苏建村[2008]145号）
[3]南京市六合区村庄布点规划（2013—2020）
【关键词】六合区；农村村民建房；问题
六合区是省会南京北大门，面积1471平方公里，户籍人口90.25万人。全区有涉农村（居）107个，其中：村委会55个，涉农社区52个。近年来，随着农村生活水平的提高，不断富裕起来的农民建房热情也随之高涨，绝大多数农村村庄的规模正迅速向外扩展，趋向城镇化的快速发展阶段。与此同时，国家、省、市区重点工程建设项目的落地，大量的征收集体土地拆迁农村村民房屋，农村村民需重新择址新建，拆迁安置过程出现了不少问题，由此引起的民间纠纷和群体上访呈上升趋势，严重影响我区社会稳定，成为当前我区经济发展不容忽视的障碍。
1、我区农村村民建房的现状
近几年，随着城市进程的不断加快，城乡居民住房条件日益提高，我区农户楼房率达90%以上，人均拥有住房面积40-50平方米。农民住宅结构有钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构。其中以混合结构住房为主。各街镇规划区范围内的农民建房自2008年以来已经全部冻结，确实属危房的只能按“三原”的原则进行维修。规划区范围以外的建房一律要求进规划点或中心村，由建房户提出建房申请，街镇建设管理服务所严格对建房条件进行审查并派专人现场查勘，符合条件的报至区住建局村镇科审核并核发《建设工程规划许可证》。
目前，农民建房的需求仍然迫切，全区每年大约有800户左右需要新、翻、扩建房屋，农民建房的需求情况复杂，大致分一下几种情况：
（1）九十年代建的住房现已破旧跟不上形式发展要翻建。
（2）子女已达婚龄，或者分户的房子不够住，要扩建。
（3）子女虽在城里工作，但买不起城里房子，父母在农村的家庭迫切想在农村建房。
（4）因村庄规划点用地难解决，居住在不是规划点的住户要求原地建房。
2、我区村庄规划编制工作情况
依据《六合区镇村布局规划》和《六合区土地利用总体规划》，我区共有11个街镇（不含大厂地区）107个行政村846个村庄点，从2013年至2014年，由区规划分局牵头完成了全区村庄点规划编制工作。根据省、市要求，我们对三类村庄进行了村庄建设规划的编制工作，其余的村庄点编制了村庄平面布局规划。2014年起各街镇陆续又开展了规划布点村的村庄建设规划的编制工作。截止目前，上述村庄规划编制工作已全面完成。
3、存在问题
一是现有的规划布点村不能满足农民建房需求。村庄规划保留点与实际村庄点之间的矛盾，政府无地为非规划布点村内农民实施宅基地置换与非规划布点村内村民人口增加之间的矛盾。仅六合区，在新一轮的《村庄布点规划》中全区保留村庄点846个，而实际村庄点多达2678个。如横梁街道山东社区童王组村民童正山，家中现有人口3人，实际居住面积约55平方米。由于儿子已到谈婚论嫁年龄，原有房屋确实不能满足居住需求，曾多次到街道申请建房，但是该房屋所在地不在规划保留点，按照规定只能按“三原”的原则进行维修，不允许翻、扩建，造成该户多次上访，给街道及社区带来困扰。
二是土地利用规划与村庄建设规划不衔接。有的农民建房用地符合村庄建设规划却不符合土地利用规划，或符合土地利用规划却不符合村庄建设规划，即使农民建房符合“两规”，因无土地指标，还是无法办理农用地转建设用地手续。如金牛湖街道茉莉花村因金江公路拓宽拆迁的沿线拆迁安置户，至今因手续不全而无法办理土地和建房手续，造成当地涉农农户意见较大，多次到街道、村委会上访，给政府带来了一定的负担。
三是小城镇户口建房难。村民多年前因购买小城镇户口而迁出，实际一直在本村本组生活，且在本村还有承包责任田，要求改、扩、建却因户口不在房屋所在地而無法审批。马鞍街道城西片区因几年前纳入城市规划区范围，建房矛盾日益突出，百姓上访现象增多。
四是宅基地置换无配套政策。有的街镇部分农民自愿放弃在农村的宅基地到城镇居住，但因没有相关配套政策而无法进行宅基地置换。即便政府能安排非规划布点村内的农民到规划保留点建房，但由于部分农民对耕作半径的要求及生活、生产习惯，不愿意离开；本村本组不愿意接受外来村民。如龙池街道部分村民因不在非规划布点村而无法翻、扩建房屋的，有村民愿意至规划布点或者进入小城镇安置点建房，但是原宅基地怎么处理，进入安置点如何建房等问题，由于没有配套的置换政策，造成非规划布点村的村民无法建房。
4、相关建议
为尽可能减少矛盾，解决问题，建议：一是区政府研究制定放宽非规划保留点建房的政策或非规划保留点建房向规划保留点集中的宅基地置换政策，以解决非规划保留点建房难的问题。二是在辖区内选取一个村（居）开展试点，积极探索解决非规划布点村农民建房的问题，确保从根本上解决我区农民建房难问题。三是要正确引导农民转变观念。充分发挥新农村吸引力，加大政策、资金和土地指标的扶持力度，同时结合“新市镇、新社区”建设，开展村（居）建设试点，促使农民市民化、农村社区化，积极探索出新的农村建房模式。
结语：
农民建房的管理，是城乡建设管理工作中重要的内容，很大程度上体现着一个城市城乡一体化的推进程度，反映着一个城市现代化发展水平。随着我区城乡社会经济的发展，农民住宅建设和管理问题显得越来越重要，它既事关农民的切身利益，也直接制约着城乡建设中的征地拆迁和重点工程建设进度，是当前影响我县城市化推进，关系改革、发展和稳定大局的一个热点、难点问题。
参考资料：
[1]《南京市农村地区规划实施管理暂行规定》（宁政规字[2012]27号）
[2]江苏省村庄规划导则（苏建村[2008]145号）
[3]南京市六合区村庄布点规划（2013—2020）