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【摘要】房屋搬迁一直是全社会关注的热点和难点问题，是引发社会矛盾的重点领域。房屋搬迁实质上是房屋所有权人与政府或开发商之间利益的博弈。从实践来看，国有土地上的房屋搬迁主要有两种类型：一是因公共利益项目建设需要而由政府依法组织实施的房屋征收搬迁；二是因商业性开发项目建设需要而实施的房屋协议搬迁。
【关键词】商业性开发项目；房屋协议搬迁
2011 年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），对因公共利益需要进行房屋征收搬迁作出了严格的法律规定，而商业性开发项目房屋协议搬迁缺乏明确的法律规定和具体操作办法。笔者根据实际工作中的体会，对商业性开发项目房屋协议搬迁相关问题做一些探讨，与同行共享。
1、商业性开发项目房屋协议搬迁的概念
商业性开发项目房屋协议搬迁是指为了商业性开发项目的建设，政府或开发商（2010年，国土资源部、住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），要求政府严禁以“毛地”方式出让土地。之前已采取“毛地”方式出让土地的历史遗留项目，由开发商负责房屋搬迁；之后采取“净地”方式出让土地的项目，搬迁工作只能由政府组织实施）根据民事自治的原则，与房屋所有权人协商签订搬迁安置补偿协议，给予房屋所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁并收回国有土地使用权。
2、商业性开发项目房屋协议搬迁的法律性质
2.1搬迁双方相互独立、法律地位平等
商业性开发项目房屋协议搬迁是社会主义市场经济条件下政府或开发商与房屋所有权人进行的协商搬迁行为，双方之间相互独立、法律地位平等，搬迁安置补偿不受任何人的影响和干预，具有民事法律活动的平等性和独立性，因此，商业性开发项目房屋协议搬迁应是一种民事行为。
2.2搬迁双方在搬迁过程中自由协商
在商业性开发项目房屋协议搬迁过程中，搬迁安置补偿的方式、补偿的金额等都是政府或开发商与房屋所有权人自由協商确定。政府或开发商可决定自己给出的最高补偿价格，而房屋所有权人也可以要求自己的最低接受标准。如果双方无法达成一致，商业性开发项目房屋协议搬迁就不能进行，这恰恰符合民事行为中的意思自治原则。
2.3搬迁双方共同签订搬迁安置补偿协议
商业性开发项目房屋协议搬迁在政府或开发商与房屋所有权人协商达成一致后，共同签订搬迁安置补偿协议，协议包含搬迁安置补偿方式、安置房屋地点、面积及交付期限、货币补偿金数额及支付期限、搬迁补助费、临时过渡方式、过渡期限、临时过渡补助费、停产停业损失补偿金、搬迁期限等内容。双方必须根据搬迁安置补偿协议约定的内容进行搬迁、补偿，如果其中一方违反协议，另一方可通过法律途径来维护自己的权利，这具有典型的合同行为特征。
3、商业性开发项目房屋协议搬迁与房屋征收搬迁的区别
3.1商业性开发项目房屋协议搬迁与房屋征收搬迁的目的不同
商业性开发项目房屋协议搬迁是为了建设住宅、商铺、写字楼等商业设施的需要而进行的房屋搬迁，开发商在完成商业设施建设的同时达到了赚取高额利润的目的。
房屋征收搬迁是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益（国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要）的需要，政府运用行政手段对公民的房屋进行强制征收并给予适当的补偿，体现的是国家整体利益，是国家基于长远利益考虑而进行的以人为本、为民服务的行为，是政府公权力的体现。
3.2商业性开发项目房屋协议搬迁与房屋征收搬迁的法律关系不同
商业性开发项目房屋协议搬迁是政府或开发商以搬迁人的身份与房屋所有权人在地位平等的基础上进行协商谈判，确定补偿方式、补偿金额、搬迁腾房时间等事宜，并通过合同的形式作出约定而进行的搬迁。房屋协议搬迁是一种民事行为，搬迁双方之间是民事法律关系。
房屋征收搬迁是由代表国家公权力的政府根据《征收条例》规定对房屋进行的搬迁，由于是为了公共利益，房屋所有权人没有自由选择权，在必要的时候政府可以强制搬迁。房屋征收搬迁是一种行政行为，政府与被征收人是行政法律关系。
4、商业性开发项目房屋协议搬迁过程中应注意的几个问题
4.1房屋征收部门在商业性开发项目协议搬迁过程中的角色问题
商业性开发项目房屋协议搬迁离不开政府的组织与推动，如果由房屋征收部门作为组织实施与协议签订主体，可能导致被搬迁人错误的认为是政府在进行房屋征收，存在法律风险。商业性开发项目房屋协议搬迁由政府确定的项目推进单位组织实施、并由开发商或政府确定的国有企业作为协议签订主体，更能体现民事的性质。房屋征收部门可以从搬迁流程及补偿标准等方面进行指导与帮助，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。
4.2被搬迁人的改造意愿及权益保障问题
尊重被搬迁人的改造意愿及保障被搬迁人的实体利益是商业性开发项目房屋协议搬迁的核心所在。首先，必须征求全体房屋所有权人的搬迁改造意愿；其次，补偿安置应当不能低于当地的房屋征收政策和标准；最后，对于以“净地”方式出让土地的项目，可以考虑将土地出让净收益全额或部分补偿给全部房屋所有权人。
4.3被搬迁人搬迁腾房时间的确定问题
商业性开发项目房屋协议搬迁需政府或开发商与全部房屋所有权人协商达成一致意见并签订搬迁安置补偿协议后，才能完成全部房屋的搬迁及项目建设。实践中，每处房屋的所有权人签订搬迁安置补偿协议的时间可能不同，甚至可能出现个别“钉子户”。如果每一处房屋签订协议后立即腾房，当协议签订缓慢或出现“钉子户”时，先签订协议并腾房的会因整个项目无法开工建设而导致不能及时回迁，可能产生大量超期过渡费，甚至引发群体性上访，影响社会稳定。可以考虑签订附生效条件的搬迁安置补偿协议，当协议签订率达到100%时，搬迁安置补偿协议生效，协议生效后统一进行腾房。
作者简介：
黄绪峰（1984.9.13-）；男；汉；山东省青岛市人；本科；中级房地产经济师。
【关键词】商业性开发项目；房屋协议搬迁
2011 年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》），对因公共利益需要进行房屋征收搬迁作出了严格的法律规定，而商业性开发项目房屋协议搬迁缺乏明确的法律规定和具体操作办法。笔者根据实际工作中的体会，对商业性开发项目房屋协议搬迁相关问题做一些探讨，与同行共享。
1、商业性开发项目房屋协议搬迁的概念
商业性开发项目房屋协议搬迁是指为了商业性开发项目的建设，政府或开发商（2010年，国土资源部、住房和城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号），要求政府严禁以“毛地”方式出让土地。之前已采取“毛地”方式出让土地的历史遗留项目，由开发商负责房屋搬迁；之后采取“净地”方式出让土地的项目，搬迁工作只能由政府组织实施）根据民事自治的原则，与房屋所有权人协商签订搬迁安置补偿协议，给予房屋所有权人合理补偿和安置，实现房屋搬迁并收回国有土地使用权。
2、商业性开发项目房屋协议搬迁的法律性质
2.1搬迁双方相互独立、法律地位平等
商业性开发项目房屋协议搬迁是社会主义市场经济条件下政府或开发商与房屋所有权人进行的协商搬迁行为，双方之间相互独立、法律地位平等，搬迁安置补偿不受任何人的影响和干预，具有民事法律活动的平等性和独立性，因此，商业性开发项目房屋协议搬迁应是一种民事行为。
2.2搬迁双方在搬迁过程中自由协商
在商业性开发项目房屋协议搬迁过程中，搬迁安置补偿的方式、补偿的金额等都是政府或开发商与房屋所有权人自由協商确定。政府或开发商可决定自己给出的最高补偿价格，而房屋所有权人也可以要求自己的最低接受标准。如果双方无法达成一致，商业性开发项目房屋协议搬迁就不能进行，这恰恰符合民事行为中的意思自治原则。
2.3搬迁双方共同签订搬迁安置补偿协议
商业性开发项目房屋协议搬迁在政府或开发商与房屋所有权人协商达成一致后，共同签订搬迁安置补偿协议，协议包含搬迁安置补偿方式、安置房屋地点、面积及交付期限、货币补偿金数额及支付期限、搬迁补助费、临时过渡方式、过渡期限、临时过渡补助费、停产停业损失补偿金、搬迁期限等内容。双方必须根据搬迁安置补偿协议约定的内容进行搬迁、补偿，如果其中一方违反协议，另一方可通过法律途径来维护自己的权利，这具有典型的合同行为特征。
3、商业性开发项目房屋协议搬迁与房屋征收搬迁的区别
3.1商业性开发项目房屋协议搬迁与房屋征收搬迁的目的不同
商业性开发项目房屋协议搬迁是为了建设住宅、商铺、写字楼等商业设施的需要而进行的房屋搬迁，开发商在完成商业设施建设的同时达到了赚取高额利润的目的。
房屋征收搬迁是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益（国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要）的需要，政府运用行政手段对公民的房屋进行强制征收并给予适当的补偿，体现的是国家整体利益，是国家基于长远利益考虑而进行的以人为本、为民服务的行为，是政府公权力的体现。
3.2商业性开发项目房屋协议搬迁与房屋征收搬迁的法律关系不同
商业性开发项目房屋协议搬迁是政府或开发商以搬迁人的身份与房屋所有权人在地位平等的基础上进行协商谈判，确定补偿方式、补偿金额、搬迁腾房时间等事宜，并通过合同的形式作出约定而进行的搬迁。房屋协议搬迁是一种民事行为，搬迁双方之间是民事法律关系。
房屋征收搬迁是由代表国家公权力的政府根据《征收条例》规定对房屋进行的搬迁，由于是为了公共利益，房屋所有权人没有自由选择权，在必要的时候政府可以强制搬迁。房屋征收搬迁是一种行政行为，政府与被征收人是行政法律关系。
4、商业性开发项目房屋协议搬迁过程中应注意的几个问题
4.1房屋征收部门在商业性开发项目协议搬迁过程中的角色问题
商业性开发项目房屋协议搬迁离不开政府的组织与推动，如果由房屋征收部门作为组织实施与协议签订主体，可能导致被搬迁人错误的认为是政府在进行房屋征收，存在法律风险。商业性开发项目房屋协议搬迁由政府确定的项目推进单位组织实施、并由开发商或政府确定的国有企业作为协议签订主体，更能体现民事的性质。房屋征收部门可以从搬迁流程及补偿标准等方面进行指导与帮助，这样可以规避行政复议和行政诉讼的风险。
4.2被搬迁人的改造意愿及权益保障问题
尊重被搬迁人的改造意愿及保障被搬迁人的实体利益是商业性开发项目房屋协议搬迁的核心所在。首先，必须征求全体房屋所有权人的搬迁改造意愿；其次，补偿安置应当不能低于当地的房屋征收政策和标准；最后，对于以“净地”方式出让土地的项目，可以考虑将土地出让净收益全额或部分补偿给全部房屋所有权人。
4.3被搬迁人搬迁腾房时间的确定问题
商业性开发项目房屋协议搬迁需政府或开发商与全部房屋所有权人协商达成一致意见并签订搬迁安置补偿协议后，才能完成全部房屋的搬迁及项目建设。实践中，每处房屋的所有权人签订搬迁安置补偿协议的时间可能不同，甚至可能出现个别“钉子户”。如果每一处房屋签订协议后立即腾房，当协议签订缓慢或出现“钉子户”时，先签订协议并腾房的会因整个项目无法开工建设而导致不能及时回迁，可能产生大量超期过渡费，甚至引发群体性上访，影响社会稳定。可以考虑签订附生效条件的搬迁安置补偿协议，当协议签订率达到100%时，搬迁安置补偿协议生效，协议生效后统一进行腾房。
作者简介：
黄绪峰（1984.9.13-）；男；汉；山东省青岛市人；本科；中级房地产经济师。