“逆市”与“逆势”，一字之差，谬之千里。前者是针对整体市场的强弱而言，后者则是针对市场趋势的顺流逆流。如果一定要在两者之间选择，我的建议是——可以逆市但切勿逆势。
　　整个2014年的上海房地产营销市场，如果用相对一刀切的字眼来形容，一定不能算好。市场不支持向好的依据在于“刚需物业都未必热销”，可见刚需楼盘在2012和2013年连续旺销之后开始了分化。
　　但即使如此，楼市中仍然有值得发现的喜悦：一天销售几十个亿的楼盘不是没有，这是总销的喜悦；月光盘也不是没有，这是速率的喜悦；甚至，开盘到清盘呈现价格上扬的也不是没有，这是涨幅的喜悦。
　　但是今天用冷静和理性的目光看待楼市中的那些明星，断不要指望存在“市场造就热销”，个股行情叫嚣了多年，其实包括从业者、媒介、有关部门，都还幻想着有一荣俱荣的昨日再来，但这是市场发展的倒退，即使来了，高兴的是少数人，对整体市场和行业的“饮鸩止渴”效应未必值得说道。
　　为什么还是有逆市热销楼盘？答案很简单：因为不逆势。
　　纵观整个2014年上海热销的楼盘，营销平衡产品的味道越来越浓郁。之前楼市有神话，某某开发商产品主义跑赢市场，某某营销机构方案赢得市场，这话错了么？未必，但这话都是断章取义。
　　今天热销的楼盘，仍然可以归功于营销。比如，某楼盘定价合理所以热销，某楼盘价格坚挺但提升了性价比，又比如某楼盘帮客户解决了问题包括限购限贷和首付，等等。
　　你不能说逆市热销的这些张三李四“只会降价”，对于操盘手而言最不屑的就是这种指摘，因为操盘手和老板之间的主仆关系，决定了老板可以接受降价，但后手控制在于“降到什么位置呢？”这话背后的杀招是“降到什么位置，你能帮我卖掉多少？”
　　这两个有联系的数据，是考验一个操盘手在降价这个问题上的胆略和担当，所以——不要再小看降价了！
　　今年热销的楼盘，可以一言蔽之归功于服务。这个服务有两层意思，第一种服务是对客户购房要求的服务，比如性价比、定价、优惠方式、附赠价值等，不要小看“买房送车”这样一个简单方案，刚需房你送个奔驰，豪宅你送20辆别克，同样是送，送的不对就变成了折现要求，这个营销打偏了。
　　第二种服务，是对客户购房抗性的服务，比如限购限贷过户和首付。去年以来甚嚣尘上的房地产金融，在营销端口已经有了成功案例：9月最后一周，上海有个日销6亿的刚需楼盘（按单价这算差不多在一天内去化了30000平方米），你可以跟着媒体乱咋呼：这是产品符合市场，这是刚需的力量，等等。
　　但背后一个看得到的抓手在于：代理商和基金联合推出的金融产品，帮客户降低了首付。你说这是不是逆市热销？我说是。
　　为什么？尽管看起来无外乎“第三方垫首付”，但这背后的积极面在于：其一，房价一日千里，今天首付60万并不鲜见，但对于刚需消费而言，60万现金不是个小数字，所以这体现了营销的服务属性；其二，购房者愿意借助第三方首付，看起来是购房者囊中羞涩，但反过来是否可以理解为是购房者愿意承担由此带来的财务成本和按揭还款，说到底反证了购房者对房价上涨的信心，否则就是冲着断供去的恶性行为。
　　手边在接触一个案例，一个豪宅开发商将二期产品从独栋改为合院，因为有高尔夫球场的配套，可以想象未来在营销中，球卡和装修与否都将成为一个灵活棋子，你可以说这是数字游戏，但如果人家抢跑了那个竞争激烈的区域市场，不是营销的胜利么？
　　我们小时候看《少林小子》，里面有句至理名言叫做：不管上流还是下流，赢了就是第一流！
　　逆市操盘已然不易，就不要去做逆势的张扬分子了。
　　作者系上海望源企业发展有限公司总裁助理