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已经不需要引用任何统计数据来证明或者说明中国房价的疯涨程度了,更何况,连官方(统计局)都不知道它的涨幅到底有多大。可以肯定的是,对于最近5年来中国房价上涨过快、过猛以及房价过高这一事实,是国人(包括开发商在内)甚至“世人”为数不多的共识之一。房价问题俨然成了目前中国社会的“主旋律”——打开电视是它,翻开报纸是它,茶余饭后是它,官员开会是它、学者研讨是它……
关于高房价,流行但错误的观点
公众最关心的莫过于究竟是什么原因导致房价如此疯狂?房价又会在什么时候见顶?关于房价上涨的原因,流行的解释很多,但几乎都没有切中要害。
有的观点认为,中国房价暴涨的根源在于政府对土地的垄断,政府通过限制土地的供应量抬高了土地价格。现实情况是,绝大多数大中城市的土地已经被开发得所剩无几,有的城市甚至已经把房子建到了连基础设施都还没有辐射到的地方。还有很多城市现在基本只能打打老城区拆迁和改造的主意了。内地的地方政府如果能像香港政府那样长远打算,通过细水长流的方式来获得最高的卖地收入的话,中国的房价就远远不是现在的水平了。只注重任期内政绩和利益的地方官员,事实上都在透支着当地的土地资源。香港和深圳的比较最能说明问题,两地土地面积大致相当,香港开埠100多年来,只开发了约1/3的土地,深圳建市30年来,已几乎没有土地可用。
还有的观点认为,高房价的根源在于财政体制,分税制下,中央拿走大头,地方分成太少,财政拮据状况下,需要高价卖地来补贴开支。这是事实,但不是高房价的原因。即便地方政府财政充裕,能卖10块钱的东西,它没理由只卖9块。
开发商牟取暴利也被认为是房价飞涨的主要原因,但是看看万科等几家龙头开发企业的利润率,也没有明显高于其他行业,毕竟房地产领域看不到的成本太多。而且,房价上涨的真正含义,并不是房子本身在涨价,而是房子下面的土地在涨价。不可否认,有的开发商的确获得了令人发指的暴利,但这种暴利主要来源于寻租,而不是房子本身。
还有人甚至把高房价归咎于中国人根深蒂固的对拥有住房的“文化偏好”,甚至“丈母娘”的压力。文化是千百年来传承下来的,丈母娘也是古已有之,而房价上涨只是最近几年的事情而已,两者差得实在有点远了。
高房价的真实根源在于货币超发
这些理由都无法成为高房价的充分条件,充其量只是必要条件。高房价的真正根源在于货币超发。2005年至去年底,中国的狭义货币供应量(M1)增长了130%,年均增幅18%;广义货币供应量(M2)增长了140%,年均增幅19%。而同期中国的实际GDP增幅只有70%,五年下来,货币供应量的增长幅度超过了产出增长幅度将近一倍。2009年,M1、M2的同比增幅更是分别高达32.4%、27.6%。经济中的货币需求主要受产出、利率等客观因素决定,如果货币的供应量超过了经济对货币的需求量,那么只有通过价格的调整来使货币供求保持平衡。我们可以看到这五年来,普通商品的物价虽然总体上呈明显上涨趋势,但远没有达到翻番的程度,但是房价的涨幅在3倍以上。也就是说,超发的货币基本上被房价吸收了。
事实上,改革开放至今,中国的货币供应一直都是明显高于GDP增幅的,过去的五年,除了2009年外,跟以往相比并没有太大的反常,为什么这五年的房价涨幅如此之快呢?原因在于中国改革初期整个经济的货币化程度很低,货币化率(M2与GDP的比值)仅为30%左右,此后,随着市场化改革的推进,货币需要覆盖的领域不断增加,货币化程度不断提高,到2009年,中国的货币化率已经达到180%,远超过欧美和印度等国,接近日本这个公认的泡沫化国家的水平。改革开放以来的各个时期,吸纳超发货币的领域各不相同,上世纪八九十年代主要由生活资料、生产资料来吸纳,本世纪初,则主要依靠教育和医疗的货币化,2005年以后,主要由股票市场和土地吸纳多余的货币,2007年以后,则只有土地了。
货币的供给数量同其购买力是此长彼消的关系,对于中国的货币化率不断攀升,人民币的对内不断贬值这个事实,中国公众是心知肚明的。短缺时期,在货币贬值预期强烈的时候人们可以囤积点生活物资来保值;过剩时期到来后,在金融市场不完善的情况下,个人和家庭财富保值的手段也就只有囤积房产了。因此,对于目前的高房价,与其说是房子涨价的结果,不如说是货币贬值的结果。也就是说,高房价实质上是公众对人民币缺乏信心,放弃持有货币和货币等价物等财富形式,转而持有房产的结果。这也是为什么公众口头上都在声讨高房价,但只要有条件,甚至没有条件也要创造条件去实现自己的第一套房、第N套房,用行动来支持高房价。
通货膨胀本质上是国家对公众财富的一种掠夺。政府不断地超发货币引发了公众的通胀预期,公众通过持有房产来减轻通货膨胀对自身的不利影响,导致房价不断攀升,这个过程实质上也是财富由民间向国家转移的过程。2009年全国卖地的收入高达1.4万亿元,所有央企的利润总额也不过9000多亿,如果再加上房地产开发、销售领域的税费,政府每年通过房地产行业获得的净收益超过2万亿,相当于财政收入的3成以上。如果拿出这个事实,任何关于“国进民退”的争论都显得毫无必要。近年来国民收入中居民收入所占的比重持续下降,而且降至20年来的最低水平,高房价无疑是最重要的原因。
高房价打击创富的积极性
高房价给中国经济和社会带来的危害是多方面的。首先高房价限制了中国居民在其他领域的消费能力,同时房地产业的过度发展也限制了其他消费品制造行业的发展和升级。而且,高房价还会进一步地拉大财富占有不公和不均的格局,因为富裕人群大多通过银行杠杠来投资房产,以实现财富保值甚至增殖,但低收入人群只能将极为有限的储蓄存入银行,忍受着通货膨胀的侵蚀,造成高收入者补贴国家、低收入者则补贴上述两者的不合理局面。即使抛开公平正义不谈,这些事实都会严重削弱中国经济的内生增长能力。
高房价的另一个危害是使得中国的城市化进程有超前的迹象,最近几年来,在高房价、高地价的刺激下,很多地方都开始大肆造城,很多新城远离旧城,除了住宅什么都没有,建成后自然没有人居住,成为“空城”。一直以来,中国的城市化速度都略慢于工业化的速度,但是房价“起飞”以来的这几年,城市化速度明显加快,已经超过了工业化的速度,被征地的农民很难获得正规就业机会。中国的土地资源十分稀缺,城市化必须以工业化为前提,城市化超前对于中国土地资源的集约化使用是十分不利的。
此外,不断高企的房价还会打击人们生产财富的积极性。最近几年来,很多国企和大型民企都纷纷挤进房地产开发市场,分享高房价带来的“红利”。100家并不从事房地产行业的央企竟然衍生出78家房地产企业。一些小企业主,则发现辛辛苦苦经营企业,竟不如在大城市的繁华地段炒几套房子赚得多、赚得快,因此都纷纷抽资炒房。长此以往,企业家都蜕变成投机商人了。如果人们都纷纷从生产创富,转到投机致富,那整个社会的财富如何增加呢?
最后,如果房价泡沫破裂的话,中国经济就必须“硬着陆”,其后果如何,近的可以参照美国,远的不妨参照日本。
管住货币,管住房价
中国的房价根源在于货币,因此只有管住货币才能避免房价失控。在现有制度下,目前出台的所有政策都不会有太大的作用。所谓政策,必然是短期的,是相机抉择的,迟早会被取消的。因此每次调控后,房价总会出现报复性上涨,调控反倒变成了房地产投机客的最佳买卖时机。如果政府能够消除公众的货币贬值预期,那么房价就回归正常轨道了。但是做到这点非常困难,这需要政府花费相当一段时间通过约束货币发行来向公众提供信心。人类自从进入到信用本位货币时代,公众的通货膨胀恐慌就从来没有消除过,世界上只有极少数国家能约束好货币闸门。
关于高房价,流行但错误的观点
公众最关心的莫过于究竟是什么原因导致房价如此疯狂?房价又会在什么时候见顶?关于房价上涨的原因,流行的解释很多,但几乎都没有切中要害。
有的观点认为,中国房价暴涨的根源在于政府对土地的垄断,政府通过限制土地的供应量抬高了土地价格。现实情况是,绝大多数大中城市的土地已经被开发得所剩无几,有的城市甚至已经把房子建到了连基础设施都还没有辐射到的地方。还有很多城市现在基本只能打打老城区拆迁和改造的主意了。内地的地方政府如果能像香港政府那样长远打算,通过细水长流的方式来获得最高的卖地收入的话,中国的房价就远远不是现在的水平了。只注重任期内政绩和利益的地方官员,事实上都在透支着当地的土地资源。香港和深圳的比较最能说明问题,两地土地面积大致相当,香港开埠100多年来,只开发了约1/3的土地,深圳建市30年来,已几乎没有土地可用。
还有的观点认为,高房价的根源在于财政体制,分税制下,中央拿走大头,地方分成太少,财政拮据状况下,需要高价卖地来补贴开支。这是事实,但不是高房价的原因。即便地方政府财政充裕,能卖10块钱的东西,它没理由只卖9块。
开发商牟取暴利也被认为是房价飞涨的主要原因,但是看看万科等几家龙头开发企业的利润率,也没有明显高于其他行业,毕竟房地产领域看不到的成本太多。而且,房价上涨的真正含义,并不是房子本身在涨价,而是房子下面的土地在涨价。不可否认,有的开发商的确获得了令人发指的暴利,但这种暴利主要来源于寻租,而不是房子本身。
还有人甚至把高房价归咎于中国人根深蒂固的对拥有住房的“文化偏好”,甚至“丈母娘”的压力。文化是千百年来传承下来的,丈母娘也是古已有之,而房价上涨只是最近几年的事情而已,两者差得实在有点远了。
高房价的真实根源在于货币超发
这些理由都无法成为高房价的充分条件,充其量只是必要条件。高房价的真正根源在于货币超发。2005年至去年底,中国的狭义货币供应量(M1)增长了130%,年均增幅18%;广义货币供应量(M2)增长了140%,年均增幅19%。而同期中国的实际GDP增幅只有70%,五年下来,货币供应量的增长幅度超过了产出增长幅度将近一倍。2009年,M1、M2的同比增幅更是分别高达32.4%、27.6%。经济中的货币需求主要受产出、利率等客观因素决定,如果货币的供应量超过了经济对货币的需求量,那么只有通过价格的调整来使货币供求保持平衡。我们可以看到这五年来,普通商品的物价虽然总体上呈明显上涨趋势,但远没有达到翻番的程度,但是房价的涨幅在3倍以上。也就是说,超发的货币基本上被房价吸收了。
事实上,改革开放至今,中国的货币供应一直都是明显高于GDP增幅的,过去的五年,除了2009年外,跟以往相比并没有太大的反常,为什么这五年的房价涨幅如此之快呢?原因在于中国改革初期整个经济的货币化程度很低,货币化率(M2与GDP的比值)仅为30%左右,此后,随着市场化改革的推进,货币需要覆盖的领域不断增加,货币化程度不断提高,到2009年,中国的货币化率已经达到180%,远超过欧美和印度等国,接近日本这个公认的泡沫化国家的水平。改革开放以来的各个时期,吸纳超发货币的领域各不相同,上世纪八九十年代主要由生活资料、生产资料来吸纳,本世纪初,则主要依靠教育和医疗的货币化,2005年以后,主要由股票市场和土地吸纳多余的货币,2007年以后,则只有土地了。
货币的供给数量同其购买力是此长彼消的关系,对于中国的货币化率不断攀升,人民币的对内不断贬值这个事实,中国公众是心知肚明的。短缺时期,在货币贬值预期强烈的时候人们可以囤积点生活物资来保值;过剩时期到来后,在金融市场不完善的情况下,个人和家庭财富保值的手段也就只有囤积房产了。因此,对于目前的高房价,与其说是房子涨价的结果,不如说是货币贬值的结果。也就是说,高房价实质上是公众对人民币缺乏信心,放弃持有货币和货币等价物等财富形式,转而持有房产的结果。这也是为什么公众口头上都在声讨高房价,但只要有条件,甚至没有条件也要创造条件去实现自己的第一套房、第N套房,用行动来支持高房价。
通货膨胀本质上是国家对公众财富的一种掠夺。政府不断地超发货币引发了公众的通胀预期,公众通过持有房产来减轻通货膨胀对自身的不利影响,导致房价不断攀升,这个过程实质上也是财富由民间向国家转移的过程。2009年全国卖地的收入高达1.4万亿元,所有央企的利润总额也不过9000多亿,如果再加上房地产开发、销售领域的税费,政府每年通过房地产行业获得的净收益超过2万亿,相当于财政收入的3成以上。如果拿出这个事实,任何关于“国进民退”的争论都显得毫无必要。近年来国民收入中居民收入所占的比重持续下降,而且降至20年来的最低水平,高房价无疑是最重要的原因。
高房价打击创富的积极性
高房价给中国经济和社会带来的危害是多方面的。首先高房价限制了中国居民在其他领域的消费能力,同时房地产业的过度发展也限制了其他消费品制造行业的发展和升级。而且,高房价还会进一步地拉大财富占有不公和不均的格局,因为富裕人群大多通过银行杠杠来投资房产,以实现财富保值甚至增殖,但低收入人群只能将极为有限的储蓄存入银行,忍受着通货膨胀的侵蚀,造成高收入者补贴国家、低收入者则补贴上述两者的不合理局面。即使抛开公平正义不谈,这些事实都会严重削弱中国经济的内生增长能力。
高房价的另一个危害是使得中国的城市化进程有超前的迹象,最近几年来,在高房价、高地价的刺激下,很多地方都开始大肆造城,很多新城远离旧城,除了住宅什么都没有,建成后自然没有人居住,成为“空城”。一直以来,中国的城市化速度都略慢于工业化的速度,但是房价“起飞”以来的这几年,城市化速度明显加快,已经超过了工业化的速度,被征地的农民很难获得正规就业机会。中国的土地资源十分稀缺,城市化必须以工业化为前提,城市化超前对于中国土地资源的集约化使用是十分不利的。
此外,不断高企的房价还会打击人们生产财富的积极性。最近几年来,很多国企和大型民企都纷纷挤进房地产开发市场,分享高房价带来的“红利”。100家并不从事房地产行业的央企竟然衍生出78家房地产企业。一些小企业主,则发现辛辛苦苦经营企业,竟不如在大城市的繁华地段炒几套房子赚得多、赚得快,因此都纷纷抽资炒房。长此以往,企业家都蜕变成投机商人了。如果人们都纷纷从生产创富,转到投机致富,那整个社会的财富如何增加呢?
最后,如果房价泡沫破裂的话,中国经济就必须“硬着陆”,其后果如何,近的可以参照美国,远的不妨参照日本。
管住货币,管住房价
中国的房价根源在于货币,因此只有管住货币才能避免房价失控。在现有制度下,目前出台的所有政策都不会有太大的作用。所谓政策,必然是短期的,是相机抉择的,迟早会被取消的。因此每次调控后,房价总会出现报复性上涨,调控反倒变成了房地产投机客的最佳买卖时机。如果政府能够消除公众的货币贬值预期,那么房价就回归正常轨道了。但是做到这点非常困难,这需要政府花费相当一段时间通过约束货币发行来向公众提供信心。人类自从进入到信用本位货币时代,公众的通货膨胀恐慌就从来没有消除过,世界上只有极少数国家能约束好货币闸门。