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一、中小规模房地产企业投资现状
（一）房地产开发投资规模持续增长 由于近几年国内房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，中小规模房地产开发企业也不例外。就如某市中小规模房地产企业投资额由2007年340301万元增长到2009年的622608万元，2009年投资规模是2007年的1.83倍。其中对住宅的投资额占有较大比例，由2007年228310万元增长到2009年的470035万元，就2009年来看房地产企业对住宅的投资占所有投资额的75.49%。可见，中小规模房地产开发企业近年来虽受到国内宏观政策调控和国际经济变动的一定影响，但投资规模仍持续增长。
（二）房地产市场空置率较高目前国内房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。就如某市2007年中小规模房地产企业房屋空置面积77736平方米，其中住宅空置面积41949平方米，占房屋空置面积53.96%；商业营业用房空置面积31461平方米，占房屋空置面积40.47%。而2009年该市中小规模房地产企业房屋空置面积达到了773082平方米，较2007年增长了9.94倍。其中住宅空置面积606190平方米，占房屋空置面积较大比重为78.41%；而商业营业用房空置面积121206平方米，占房屋空置面积比重大幅下降为15.68%。这正是由于近几年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。
（三）房地产企业投资行为不合理 中小规模房地产企业在投资开发方面虽受自身实力限制，但仍有大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润较高的高档商品房等。
（四）房地产开发投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。国内中小规模房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，中小规模房地产开发企业大多依靠银行贷款进行开发。而有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、中小规模房地产企业投资风险成因分析
（一）国内宏观政策影响近年来国内针对房地产业不断推出政策调控，使中小规模房地产企业无法在较短的时间内解决土地和融资方面的困难，而土地和资金问题是房地产企业发展的根本。这些问题致使中小规模房地产企业在产品投资方面开始犹豫，因为土地和资金的限制，使产品投资受到了约束，在有限的土地和资金范围内，究竟投资哪类产品最能够集中有限的资源创造最大的收益己经成为企业的核心问题。但是市场需求是多方面的，客户对于产品的要求使中小规模房地产企业在产品投资的决策上面临的风险加大。
（二）房地产投资增长过快 由于房地产连续过高的投资增长率，出现了经济过热现象、房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与国内的收入结构相比，这一比例明显偏低。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
（三）企业自身原因由于中小规模房地产企业自身所掌握信息不全、不准，对市场资源的规划不够合理，使得投资的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中导致与当初的估计有较大偏差。如当前城市里大部分人对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系，而一些开发商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”，这也使企业面临着一定的投资风险。
三、中小规模房地产企业投资风险防范
（一）关注政策变动我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于中小规模房地产企业确定正确的投资开发方向，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
（二）重视可行性研究 可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个环节。由于房地产投资过程是一个长期涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。大部分中小规模房地产企业普遍没有进行可行性研究意识，认为可有可无，这样并不利于自身发展。企业应建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料， 并且对此加以分析和综合，建立信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，降低投资风险。
（三）灵活应用投资组合理论 在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。中小规模房地产企业可根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的投资风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
（四）加强项目建设监控 工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望——既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。中小规模房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成投资开发项目，缩短建设周期，减轻企业所面临的未来不确定性。
（五）关注企业经营管理 经营管理是房地产投资最关键的环节，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，中小规模房地产企业应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避中小规模房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。
（六）采用房产保险方式间接降低风险 在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失， 甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），中小规模房地产企业可采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将企业自身不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的途径之一。
总之，中小规模房地产企业为了减少其投资风险，必须在投资、运作等方面做出合理可行的决策，采取适合企业自身的控制与预防措施并严格实施，这样才能有力保障中小规模房地产企业的可持续发展。
参考文献：
［1］王希迎等：《房地产企业融资新解》，中国经济出版社 2005年版。
［本文系江西省教育厅高校人文社会科学研究青年项目“赣南地区中小规模房地产企业融资风险及其防范研究”（项目批准号：GL1027）的阶段性研究成果。］
（编辑向玉章）
（一）房地产开发投资规模持续增长 由于近几年国内房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，中小规模房地产开发企业也不例外。就如某市中小规模房地产企业投资额由2007年340301万元增长到2009年的622608万元，2009年投资规模是2007年的1.83倍。其中对住宅的投资额占有较大比例，由2007年228310万元增长到2009年的470035万元，就2009年来看房地产企业对住宅的投资占所有投资额的75.49%。可见，中小规模房地产开发企业近年来虽受到国内宏观政策调控和国际经济变动的一定影响，但投资规模仍持续增长。
（二）房地产市场空置率较高目前国内房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。就如某市2007年中小规模房地产企业房屋空置面积77736平方米，其中住宅空置面积41949平方米，占房屋空置面积53.96%；商业营业用房空置面积31461平方米，占房屋空置面积40.47%。而2009年该市中小规模房地产企业房屋空置面积达到了773082平方米，较2007年增长了9.94倍。其中住宅空置面积606190平方米，占房屋空置面积较大比重为78.41%；而商业营业用房空置面积121206平方米，占房屋空置面积比重大幅下降为15.68%。这正是由于近几年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。
（三）房地产企业投资行为不合理 中小规模房地产企业在投资开发方面虽受自身实力限制，但仍有大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润较高的高档商品房等。
（四）房地产开发投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。国内中小规模房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，中小规模房地产开发企业大多依靠银行贷款进行开发。而有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。
二、中小规模房地产企业投资风险成因分析
（一）国内宏观政策影响近年来国内针对房地产业不断推出政策调控，使中小规模房地产企业无法在较短的时间内解决土地和融资方面的困难，而土地和资金问题是房地产企业发展的根本。这些问题致使中小规模房地产企业在产品投资方面开始犹豫，因为土地和资金的限制，使产品投资受到了约束，在有限的土地和资金范围内，究竟投资哪类产品最能够集中有限的资源创造最大的收益己经成为企业的核心问题。但是市场需求是多方面的，客户对于产品的要求使中小规模房地产企业在产品投资的决策上面临的风险加大。
（二）房地产投资增长过快 由于房地产连续过高的投资增长率，出现了经济过热现象、房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与国内的收入结构相比，这一比例明显偏低。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。
（三）企业自身原因由于中小规模房地产企业自身所掌握信息不全、不准，对市场资源的规划不够合理，使得投资的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中导致与当初的估计有较大偏差。如当前城市里大部分人对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系，而一些开发商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”，这也使企业面临着一定的投资风险。
三、中小规模房地产企业投资风险防范
（一）关注政策变动我国房地产起步较晚，市场不规范，与发达国家相比，其受政府政策影响则更大。任何国家的政策都不是一成不变的，而政策的变化无论对一国的经济发展还是对投资者的经济都将产生一定影响。所以时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度，政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。通过对各项政策的研究，既有助于中小规模房地产企业确定正确的投资开发方向，又利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。
（二）重视可行性研究 可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，这是房地产及其他任何投资建设项目前期不可缺少的一个环节。由于房地产投资过程是一个长期涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因素，随着市场的成熟和饱和，增加了房地产投资风险，通过可行性研究为投资者决策提供科学依据。大部分中小规模房地产企业普遍没有进行可行性研究意识，认为可有可无，这样并不利于自身发展。企业应建立一支高水平、多学科的开发队伍，加强房地产市场调研，充分掌握影响项目投资的政治、经济、社会、环境资料， 并且对此加以分析和综合，建立信息系统，对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性，降低投资风险。
（三）灵活应用投资组合理论 在投资领域里，“不要把所有的鸡蛋都放在一个篮子里”的做法非常适用。就是说要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。中小规模房地产企业可根据市场和消费者的需要，选择不同区域、不同房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。不同类型房地产的投资风险不一样，获利能力不一样，为了降低投资风险，又要保证获取预期的投资收益，较理想的对策是进行房地产类型组合投资。其实质就是用个别房地产投资的高收益来弥补低收益的房地产损失，最终得到一个较为平均的收益，以提高房地产企业总体抗风险能力和获利能力。
（四）加强项目建设监控 工程建设既是投资项目资金的消耗过程，又是工程项目建设完成过程。在这一过程中节约资金的可能性很小，但增加资金的可能性很大。这是因为房地产项目投资主体与建设主体相分离的结果，正是由于项目投资主体的不一致，使投资建设中的房地产项目能否按投资者的期望——既定的工期、质量、合同成本完成项目的建设存在着较大的不确定性。中小规模房地产企业可通过强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成投资开发项目，缩短建设周期，减轻企业所面临的未来不确定性。
（五）关注企业经营管理 经营管理是房地产投资最关键的环节，该环节的成败直接关系到企业的生死存亡。在经营管理中，中小规模房地产企业应密切关注市场的动态，了解需求状况，采取灵活而合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避中小规模房地产企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低财务风险。
（六）采用房产保险方式间接降低风险 在房地产投资过程中的每个环节都面临着风险，都有可能发生损失， 甚至发生致命的损失。要想将这种不确定的、大的损失转变为确定的、小的损失（保险费支出），中小规模房地产企业可采用风险转移，即保险措施是非常必要的。房产保险可以将企业自身不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的途径之一。
总之，中小规模房地产企业为了减少其投资风险，必须在投资、运作等方面做出合理可行的决策，采取适合企业自身的控制与预防措施并严格实施，这样才能有力保障中小规模房地产企业的可持续发展。
参考文献：
［1］王希迎等：《房地产企业融资新解》，中国经济出版社 2005年版。
［本文系江西省教育厅高校人文社会科学研究青年项目“赣南地区中小规模房地产企业融资风险及其防范研究”（项目批准号：GL1027）的阶段性研究成果。］
（编辑向玉章）