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摘 要：分析了在人民币持续升值的背景下房地产行业的影响。提出了在人民币持续升值的背景下，需要针对人民币升值对房地产市场的作用方式和渠道采取稳定升值预期，通过信贷、税收和加强对国际热钱的监管等手段调节房地产市场以避免经济大起大落和金融风险的发生。
关键词：人民币升值；房地产市场；国际热钱
中图分类号：F81文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）06-0175-02
1 人民币升值问题与中国房地产市场现状
1.1 人民币升值问题
自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。据央行公布的数据，截至2007年12月末，国家外汇储备余额为1.53万亿美元。伴随外汇储备的不断增长，人民币投放的增多给国内造成了较为承重的通胀,2007年全年CPI上涨4.8% ，2008年三月涨幅CPI高达8.3%。尽管数次提高存款准备金率依然未能止住通胀高企的状况。因此，通过人民币再度适当的升值来减少外汇储备的增速可能是是缓解当前通胀的一种途径。
1.2 我国房地产市场现状
据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。
2 人民币升值对我国房地产市场影响
2.1 人民币升值对各决策主体的影响
2.1.1 对需求的影响
房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。
2.1.2 对供给的影响
人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本。人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。
2.2 人民币升值效应对房市的作用渠道分析
2.2.1 预期效应
国际热钱之所以大量流入中国，主要是豪赌人民币升值的预期所致。当一个国家的币值升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能获得与本币升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国或者地区的资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不仅能够从人民币增值中收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是一举两得。尽管自2005年汇改至2007年底，人民币累计升值幅度为12%，但这样的升值幅度并未达到国际热钱的对人民币升值的预期。从中国台湾地区和日本来看，台湾地区自1985年以来，新台币持续升值，同时贸易顺差不断扩大，大批热钱流入台湾套汇，致使货币供应量大幅增加，大量热钱涌入房地产市场，导致了房地产价格疯狂暴涨。1985年1美元兑40.6新台币，到1992年达到1：24.52，七年内升值比例达到70%。从日本的情况来看，1985年日本“广场协议”签署后，日元迅速升值，从1美元兑换240美元迅速下跌到1986年的160，之后日本政府实施了错误的货币政策使得大量的超额货币流入股市和房地产市场，造成巨大的经济泡沫。我国自2005年以来，房地产市场和股市同步大幅上涨，造成了较为严重的泡沫，应该说和国际热钱的涌入有很大关系。
从货币的资本化率理论来看，在其他影响房地产价格和货币资本化率不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期的升值幅度时，在短期内会有大量的国际热钱涌入房地产市场。目前人民币升值已经达到了15%，但是和国外金融机构预计的25%还有一定的差距，这样依然给热钱一个稳定的升值预期并且这种预期在缓慢升值的条件下还将被强化。按照购买力平价理论（PPP）并以发展中国家的物价为基准，人民币的理论汇率值甚至达到一美元兑换5.63元（关世雄，2003）。进入2008年以来，截止4月9日，人民币元/美元=7.0025（中国人民银行），人民币汇率即将进入“6”时代，从房地产市场的来看，在2007年10月以来股市大幅下跌的背景下，大量的热钱依然会囤积在房地产市场并导致房地产价格继续居高不下。
2.2.2 通胀效应
中国人民银行公布的数据显示，2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增长43.32%。外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。至2007年以来，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。
3 人民币升值背景下房地产市场调控对策
房价两年来出现了比较快速的上涨，泡沫逐渐累积，已经远远高于普通居民的承受能力。住房问题关系到国计民生，房地产市场关系到国民经济的健康发展。稳定住房价格，调控房地产市场成为构建社会主义和谐社会和促进国民经济健康发展的重要方面。
3.1 稳定人民币继续升值预期
自2005年7月汇率改革以来至今，人民币升值幅度已经超过15%。可以说升值速度是比较快的，这给国际热钱一个强烈的预期使得大量资本进入中国套利。在人民币进入“6”时代之后，我们一定要加强汇率的监管，在尊重市场的同时继续采取增加汇率弹性、改革现行的外汇管理体制等必要的措施进一步拉长人民币升值的时间，以此增大国际资本的机会成本，使得热钱进入国内的速度得以减缓。
3.2 严格税收和信贷政策
目前住房价格的上涨主要是投资性需求和投机性需求拉动所致，因此要合理的调控市场需求，促进房地产市场需求方面的结构性的调整。可以综合运用信贷、税收等经济杠杆遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对中小户型商品房和经济适用房继续给予税收方面的优惠。比如信贷方面可以实施的差别化的信贷政策，对不同户型采取不同的首付比例，对大户型增加首付比例，对中小户型相应减少首付比例。这种差别化的政策，既可抑制市场上不正常的过热购房需求，同时又可充分满足中低收入群众的正当购房需求。税收方面可以适当增加契税，开征房地产物业税和空置税等。当然在实施这些政策的时候也要考虑到对各主体的影响，如果过于严厉可能造成房地产市场的萧条和金融风险的发生。
3.3 加强对外资流入房地产市场的监管
目前外资在房地产市场是较为自由的，有着宽松的投资环境。针对这一现状，可以采取以下措施加强对外资的监管。其一，可以设定外资在房地产行业的投资额度，这样可以限制外资流入的速度和规模。其二，规定投资利润汇出的最短年限。这样一来降低了外资的流动性，加大了投机成本，有助于加强对国际资金的流出控制。加强对外资的监管尤为重要，目前房价的虚高主要是巨大的流动性所致，如果外资可以随意进出我国所造成的结果是无法想象的。若外资大规模的集体撤离，被巨大的流动性推高的住房需求曲线有可能急剧下移，依靠政策维持的高房价将不可避免的坠落。对于被房地产绑架的中国经济而言，若忽视热钱的监管和控制可能将难以避免的造成经济的大起大落甚至是金融危机。
参考文献
［1］刘彬.人民币升值与房价［J］.金融经济,2007.
［2］董化伟.人民币升值对商品住宅影响分析［J］.中国物价,2007.
［3］吕彬彬.人民币升值对房地产业影响分析.［J］.华东经济管理,2006.
［4］马瑞瑞.人民币升值对房地产市场影响分析［J］.产业经济,2007.
［5］朱连心.浅谈人民币升值对房地产市场的影响［J］.北方经贸,2007.
［6］廖晚霞.浅析人民币升值对房地产经济的影响及策略［J］.经济管理,2007.
［7］王艳红.汇率变化对我国房地产行业影响研究 ［J］.财经界,2007.
［8］梁正东.中国房地产泡沫传导、预警及控制系统［M］.重庆：重庆大学出版社,2006.
关键词：人民币升值；房地产市场；国际热钱
中图分类号：F81文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）06-0175-02
1 人民币升值问题与中国房地产市场现状
1.1 人民币升值问题
自2005年7月21日，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币。我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节的、有管理的浮动汇率制度。人民币汇率不再盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。
我国在相当长的一段时期内，都将面临着人民币升值的压力。一方面，美国作为世界主要的储备货币和流通货币国其财政赤字和贸易赤字过万亿，加之近来发生的次贷和次级债危机，对美国经济造成了巨大的打击，因此可以肯定的是，美元对世界主要货币的贬值趋势依然会持续下去；另一方面，巨额的外汇储备给国内经济运行造成承重压力。据央行公布的数据，截至2007年12月末，国家外汇储备余额为1.53万亿美元。伴随外汇储备的不断增长，人民币投放的增多给国内造成了较为承重的通胀,2007年全年CPI上涨4.8% ，2008年三月涨幅CPI高达8.3%。尽管数次提高存款准备金率依然未能止住通胀高企的状况。因此，通过人民币再度适当的升值来减少外汇储备的增速可能是是缓解当前通胀的一种途径。
1.2 我国房地产市场现状
据中国房地产协会和国家统计局数据显示，2007年，由于流动性过剩、土地购买价格和开发建设成本上涨较快、对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等原因，全国商品房价格普遍加速上扬。1至4月，70个大中城市房屋销售价格同比涨幅还在5％至6％之间徘徊，进入5月，涨幅升到6％以上，6月涨幅突破7％，8月上涨8.2％，10月上涨9.5%，11和12月连续两个月涨幅高达10.5％。虽然局部地区房价在年底出现一定的回调和振荡，房价环比涨幅开始下降，但整体上仍在高位运行。从房价收入比来看，目前国际上公认发展中国家的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6倍，据统计，我国2007年房价收入比的平均水平高达7.7.已经远远超出了普通居民的购买能力，可以肯定的是，房地产市场的泡沫的形成绝非单纯满足自主性需求的结果。其中，流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率和人民币升值导致外资投机性需求可能是房地产价格居高不下的主要因素。
2 人民币升值对我国房地产市场影响
2.1 人民币升值对各决策主体的影响
2.1.1 对需求的影响
房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。
2.1.2 对供给的影响
人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本。人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。
2.2 人民币升值效应对房市的作用渠道分析
2.2.1 预期效应
国际热钱之所以大量流入中国，主要是豪赌人民币升值的预期所致。当一个国家的币值升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能获得与本币升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国或者地区的资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不仅能够从人民币增值中收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是一举两得。尽管自2005年汇改至2007年底，人民币累计升值幅度为12%，但这样的升值幅度并未达到国际热钱的对人民币升值的预期。从中国台湾地区和日本来看，台湾地区自1985年以来，新台币持续升值，同时贸易顺差不断扩大，大批热钱流入台湾套汇，致使货币供应量大幅增加，大量热钱涌入房地产市场，导致了房地产价格疯狂暴涨。1985年1美元兑40.6新台币，到1992年达到1：24.52，七年内升值比例达到70%。从日本的情况来看，1985年日本“广场协议”签署后，日元迅速升值，从1美元兑换240美元迅速下跌到1986年的160，之后日本政府实施了错误的货币政策使得大量的超额货币流入股市和房地产市场，造成巨大的经济泡沫。我国自2005年以来，房地产市场和股市同步大幅上涨，造成了较为严重的泡沫，应该说和国际热钱的涌入有很大关系。
从货币的资本化率理论来看，在其他影响房地产价格和货币资本化率不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期的升值幅度时，在短期内会有大量的国际热钱涌入房地产市场。目前人民币升值已经达到了15%，但是和国外金融机构预计的25%还有一定的差距，这样依然给热钱一个稳定的升值预期并且这种预期在缓慢升值的条件下还将被强化。按照购买力平价理论（PPP）并以发展中国家的物价为基准，人民币的理论汇率值甚至达到一美元兑换5.63元（关世雄，2003）。进入2008年以来，截止4月9日，人民币元/美元=7.0025（中国人民银行），人民币汇率即将进入“6”时代，从房地产市场的来看，在2007年10月以来股市大幅下跌的背景下，大量的热钱依然会囤积在房地产市场并导致房地产价格继续居高不下。
2.2.2 通胀效应
中国人民银行公布的数据显示，2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增长43.32%。外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。至2007年以来，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。
3 人民币升值背景下房地产市场调控对策
房价两年来出现了比较快速的上涨，泡沫逐渐累积，已经远远高于普通居民的承受能力。住房问题关系到国计民生，房地产市场关系到国民经济的健康发展。稳定住房价格，调控房地产市场成为构建社会主义和谐社会和促进国民经济健康发展的重要方面。
3.1 稳定人民币继续升值预期
自2005年7月汇率改革以来至今，人民币升值幅度已经超过15%。可以说升值速度是比较快的，这给国际热钱一个强烈的预期使得大量资本进入中国套利。在人民币进入“6”时代之后，我们一定要加强汇率的监管，在尊重市场的同时继续采取增加汇率弹性、改革现行的外汇管理体制等必要的措施进一步拉长人民币升值的时间，以此增大国际资本的机会成本，使得热钱进入国内的速度得以减缓。
3.2 严格税收和信贷政策
目前住房价格的上涨主要是投资性需求和投机性需求拉动所致，因此要合理的调控市场需求，促进房地产市场需求方面的结构性的调整。可以综合运用信贷、税收等经济杠杆遏制投机性炒房，从严控制投资性购房，对中小户型商品房和经济适用房继续给予税收方面的优惠。比如信贷方面可以实施的差别化的信贷政策，对不同户型采取不同的首付比例，对大户型增加首付比例，对中小户型相应减少首付比例。这种差别化的政策，既可抑制市场上不正常的过热购房需求，同时又可充分满足中低收入群众的正当购房需求。税收方面可以适当增加契税，开征房地产物业税和空置税等。当然在实施这些政策的时候也要考虑到对各主体的影响，如果过于严厉可能造成房地产市场的萧条和金融风险的发生。
3.3 加强对外资流入房地产市场的监管
目前外资在房地产市场是较为自由的，有着宽松的投资环境。针对这一现状，可以采取以下措施加强对外资的监管。其一，可以设定外资在房地产行业的投资额度，这样可以限制外资流入的速度和规模。其二，规定投资利润汇出的最短年限。这样一来降低了外资的流动性，加大了投机成本，有助于加强对国际资金的流出控制。加强对外资的监管尤为重要，目前房价的虚高主要是巨大的流动性所致，如果外资可以随意进出我国所造成的结果是无法想象的。若外资大规模的集体撤离，被巨大的流动性推高的住房需求曲线有可能急剧下移，依靠政策维持的高房价将不可避免的坠落。对于被房地产绑架的中国经济而言，若忽视热钱的监管和控制可能将难以避免的造成经济的大起大落甚至是金融危机。
参考文献
［1］刘彬.人民币升值与房价［J］.金融经济,2007.
［2］董化伟.人民币升值对商品住宅影响分析［J］.中国物价,2007.
［3］吕彬彬.人民币升值对房地产业影响分析.［J］.华东经济管理,2006.
［4］马瑞瑞.人民币升值对房地产市场影响分析［J］.产业经济,2007.
［5］朱连心.浅谈人民币升值对房地产市场的影响［J］.北方经贸,2007.
［6］廖晚霞.浅析人民币升值对房地产经济的影响及策略［J］.经济管理,2007.
［7］王艳红.汇率变化对我国房地产行业影响研究 ［J］.财经界,2007.
［8］梁正东.中国房地产泡沫传导、预警及控制系统［M］.重庆：重庆大学出版社,2006.