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随着中国人口结构老龄化趋势加速，坊间提出不妨“以房养老”。保监会2014年6月23日发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《意见》）指出，基于住房反向抵押贷款（简称反向按揭）的“以房养老”试点政策正式在北京、上海、广州和武汉四个城市落地。但近五个月过去了，这项工作进展极为缓慢。
根据《意见》，反向按揭有诸多正面意义，“盘活老年人房产，实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平”。但各界对于反向按揭显然并不买账。自2004年，国内有不少人大代表、政协委员呼吁开展基于反向按揭的“以房养老”，2007年后上海也试过“以房养老”，但都无疾而终。
这并不意外。反向按揭在中国存在不少制度性障碍，对该产品的需求与供给都不足。如果不能对症下药，仅仅靠政府一时热心和几个名义上鼓励，但没有实质扶持政策的文件，反向按揭要在中国起飞，还十分遥远。
第一，政府可能认为，反向按揭依靠金融机构就够，不需要进行舆论热身和动员宣传。但实际上社会各界对反向按揭的误解很深，坊间普遍认为政府现在推出“以房养老”和“反向按揭”，是为了减轻政府统筹的养老金负担。加上最近传闻政府统筹养老金出现“亏空”，导致公众需求冷淡，很难推动反向按揭。
第二，政府可能认为，既然反向按揭是金融创新产品，政府只要给予绿灯，市场自然就能发动起来。为此《意见》只有一些粗略的进入限制性条件，既没有为贷款人提供保险兜底机制，也没有对老年屋主如何进行权益保障和防止上当受骗给予专门法规保护，而这些都是市场很难自身调整出来的。
第三，政府可能高估了对反向按揭的需求与供给，也没有选择最合适的市场时机。从需求角度看，中国人有家产传承的传统文化，尤其当前房价仍然上涨，子女普遍反对老人将房产拿去反向抵押，强烈希望家产传后。这导致对反向按揭的潜在需求不可能太高。从供给角度看，中国房价风险大，利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素，都抑制了银行和保险公司等金融机构提供反向按揭产品的积极性。同时，中国银行本身传统业务利润丰厚，没有强烈动力涉足金融创新产品。
美国的反向按揭是当前世界范围内规模最大的和发展最为成熟的。美国联邦政府从20世纪70年代就一直大力推进反向按揭。目前，在美国最受欢迎的反向按揭就是由美国政府发起的住宅净值转换按揭（HECM）。
1998年，美国住房和城市发展署的拨款法案使得HECM成为永久性项目。但20世纪90年代，美国住宅市场不温不火，市场利率也较高，反向按揭总体上仍然不为社会公众广泛知晓和接受。21世纪之后，美国反向按揭贷款进入了一个大爆炸式发展阶段。2009年的HECM新发行量达到了顶峰，为11.4万份，是2001年的14.7倍。
2007年，从第一款由美国政府国民抵押协会（吉利美）发行的反向按揭证券开始，标志着反向按揭二级市场形成，流动性更好。2009年后，美国反向按揭市场出现了剧烈萎缩，但美国联邦政府积极应对楼市暴跌给反向抵押带来的负面冲击，没有让这个市场崩溃掉，目前已经伴随美国楼市复苏而重新运作起来。
美国反向按揭虽然发展了50年，但美国符合标准的老人仍只有2%参加了反向按揭。这充分说明，即使在美国这样市场经济高度发达、金融高度创新的国家，发展反向按揭也十分不易。
通过对美国反向按揭发展历程进行的考察，笔者得出以下几点思考：
第一，对于反向按揭，政府定位要明确，态度要鲜明。反向按揭不是一般意义上的金融创新产品，而是带有强烈公益性和外部性的金融创新产品。而带有外部性的公共产品，市场供给一定是不足的，短于社会最优供给。在这方面，政府不应该羞羞答答，觉得是金融产品，就应该让市场来决定。
美国反向按揭就是联邦政府主导设计和推行，没有交给市场来做。如果没有联邦政府提供的保险，美国反向按揭也是寸步难行。从美国经验看，中国政府如果真心想发展反向按揭，态度一定要鲜明果断，要主动承担引导乃至主导的责任，从保险制度和运行机制上给市场充分信心。
第二，对于反向按揭这样复杂的金融创新产品，一定要有充分的舆论动员和知识普及。毕竟大多数人的金融知识和风险识别能力有限，老年人尤其在这方面处于弱势，反向按揭又涉及到住房这个基本生活品，特别需要十分慎重。
美国的经验是，早在1981年美国政府就专门成立国家住房资产价值转换中心，专职向老年屋主进行反向按揭产品知识的宣传和教育。2001年，美国住房和城市发展署建立了一整套规范的贷款咨询程序。这些都是反向按揭起步的必要准备动作。
第三，法规先行，公平公开，信息透明，监管有力，才能树立社会和市场对反向按揭的信心。反向按揭从本质上来说还是一项金融创新产品，其能否获得市场的认可并进一步推广需要法律制度加以制约。
美国反向按揭发展的历程，每一步都是先有法律规范，再推出相应的产品或产品革新。如1994年《房屋净值保护法》要求有关贷款人全面地反映贷款所需的成本费用。当前我国关于反向按揭的法律法规几乎还没有，对贷款人和老年屋主双方的合法权益如何保障，都无从谈起。这是阻碍反向按揭起步的关键性原因。
第四，稳定房地产市场发展，避免反向按揭行业面临系统性风险。从美国经验看，房地产市场相对稳定增长时候，才有反向按揭的生机。近年来，我国房地产市场持续高速增长，房价居高不下，但波动性逐年加大。这种市场环境下，供需双方都很难有积极性参加反向按揭，所以时机选择很重要。
第五，严格市场准入制度，引导市场主体稳健推进反向按揭的发行。但这种市场准入制度，应该更多体现在准入标准的科学合理设置和建立“申报-公示”制度，减少行政审批，防止寻租行为。初期可以由政府主导或引导设计基本统一规范且简单易懂的业务模式，同时为反向按揭提供担保，消除老年屋主的疑虑。反向按揭起步后，再考虑灵活性，让市场主体根据各城市具体情况，发行各具特色的反向抵押贷款产品。
作者为上海财经大学教授、不动产研究所执行所长
根据《意见》，反向按揭有诸多正面意义，“盘活老年人房产，实现个人经济资源优化配置的积极探索，有利于拓宽养老保障资金来源，提升老年人养老保障水平”。但各界对于反向按揭显然并不买账。自2004年，国内有不少人大代表、政协委员呼吁开展基于反向按揭的“以房养老”，2007年后上海也试过“以房养老”，但都无疾而终。
这并不意外。反向按揭在中国存在不少制度性障碍，对该产品的需求与供给都不足。如果不能对症下药，仅仅靠政府一时热心和几个名义上鼓励，但没有实质扶持政策的文件，反向按揭要在中国起飞，还十分遥远。
反向按揭的误区
第一，政府可能认为，反向按揭依靠金融机构就够，不需要进行舆论热身和动员宣传。但实际上社会各界对反向按揭的误解很深，坊间普遍认为政府现在推出“以房养老”和“反向按揭”，是为了减轻政府统筹的养老金负担。加上最近传闻政府统筹养老金出现“亏空”，导致公众需求冷淡，很难推动反向按揭。
第二，政府可能认为，既然反向按揭是金融创新产品，政府只要给予绿灯，市场自然就能发动起来。为此《意见》只有一些粗略的进入限制性条件，既没有为贷款人提供保险兜底机制，也没有对老年屋主如何进行权益保障和防止上当受骗给予专门法规保护，而这些都是市场很难自身调整出来的。
第三，政府可能高估了对反向按揭的需求与供给，也没有选择最合适的市场时机。从需求角度看，中国人有家产传承的传统文化，尤其当前房价仍然上涨，子女普遍反对老人将房产拿去反向抵押，强烈希望家产传后。这导致对反向按揭的潜在需求不可能太高。从供给角度看，中国房价风险大，利率风险、老年人房屋产权难以确权及70年产权规定等制度性因素，都抑制了银行和保险公司等金融机构提供反向按揭产品的积极性。同时，中国银行本身传统业务利润丰厚，没有强烈动力涉足金融创新产品。
美国反向按揭的经验
美国的反向按揭是当前世界范围内规模最大的和发展最为成熟的。美国联邦政府从20世纪70年代就一直大力推进反向按揭。目前，在美国最受欢迎的反向按揭就是由美国政府发起的住宅净值转换按揭（HECM）。
1998年，美国住房和城市发展署的拨款法案使得HECM成为永久性项目。但20世纪90年代，美国住宅市场不温不火，市场利率也较高，反向按揭总体上仍然不为社会公众广泛知晓和接受。21世纪之后，美国反向按揭贷款进入了一个大爆炸式发展阶段。2009年的HECM新发行量达到了顶峰，为11.4万份，是2001年的14.7倍。
2007年，从第一款由美国政府国民抵押协会（吉利美）发行的反向按揭证券开始，标志着反向按揭二级市场形成，流动性更好。2009年后，美国反向按揭市场出现了剧烈萎缩，但美国联邦政府积极应对楼市暴跌给反向抵押带来的负面冲击，没有让这个市场崩溃掉，目前已经伴随美国楼市复苏而重新运作起来。
美国反向按揭虽然发展了50年，但美国符合标准的老人仍只有2%参加了反向按揭。这充分说明，即使在美国这样市场经济高度发达、金融高度创新的国家，发展反向按揭也十分不易。
美国经验的启示
通过对美国反向按揭发展历程进行的考察，笔者得出以下几点思考：
第一，对于反向按揭，政府定位要明确，态度要鲜明。反向按揭不是一般意义上的金融创新产品，而是带有强烈公益性和外部性的金融创新产品。而带有外部性的公共产品，市场供给一定是不足的，短于社会最优供给。在这方面，政府不应该羞羞答答，觉得是金融产品，就应该让市场来决定。
美国反向按揭就是联邦政府主导设计和推行，没有交给市场来做。如果没有联邦政府提供的保险，美国反向按揭也是寸步难行。从美国经验看，中国政府如果真心想发展反向按揭，态度一定要鲜明果断，要主动承担引导乃至主导的责任，从保险制度和运行机制上给市场充分信心。
第二，对于反向按揭这样复杂的金融创新产品，一定要有充分的舆论动员和知识普及。毕竟大多数人的金融知识和风险识别能力有限，老年人尤其在这方面处于弱势，反向按揭又涉及到住房这个基本生活品，特别需要十分慎重。
美国的经验是，早在1981年美国政府就专门成立国家住房资产价值转换中心，专职向老年屋主进行反向按揭产品知识的宣传和教育。2001年，美国住房和城市发展署建立了一整套规范的贷款咨询程序。这些都是反向按揭起步的必要准备动作。
第三，法规先行，公平公开，信息透明，监管有力，才能树立社会和市场对反向按揭的信心。反向按揭从本质上来说还是一项金融创新产品，其能否获得市场的认可并进一步推广需要法律制度加以制约。
美国反向按揭发展的历程，每一步都是先有法律规范，再推出相应的产品或产品革新。如1994年《房屋净值保护法》要求有关贷款人全面地反映贷款所需的成本费用。当前我国关于反向按揭的法律法规几乎还没有，对贷款人和老年屋主双方的合法权益如何保障，都无从谈起。这是阻碍反向按揭起步的关键性原因。
第四，稳定房地产市场发展，避免反向按揭行业面临系统性风险。从美国经验看，房地产市场相对稳定增长时候，才有反向按揭的生机。近年来，我国房地产市场持续高速增长，房价居高不下，但波动性逐年加大。这种市场环境下，供需双方都很难有积极性参加反向按揭，所以时机选择很重要。
第五，严格市场准入制度，引导市场主体稳健推进反向按揭的发行。但这种市场准入制度，应该更多体现在准入标准的科学合理设置和建立“申报-公示”制度，减少行政审批，防止寻租行为。初期可以由政府主导或引导设计基本统一规范且简单易懂的业务模式，同时为反向按揭提供担保，消除老年屋主的疑虑。反向按揭起步后，再考虑灵活性，让市场主体根据各城市具体情况，发行各具特色的反向抵押贷款产品。
作者为上海财经大学教授、不动产研究所执行所长