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一、房地产信托目前面临的风险
1． 国家宏观政策影响
当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。也因此影响到了房地产信托的规模和发展。
2． 房地产自身行业风险。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。
3． 项目自身及市场风险。
通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4．自身诚信风险。原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。但是由于我国目前房地产行业由于进入的门槛高，一定程度上存在价格垄断，房价虚高的现象。尽管大多数房地产企业不承认自己有暴利，但是大多数房地产企业的项目利润是高于20%的，别墅项目的利润会更高，导致一些房地产企业和信托公司勾结在一起，一些信托公司的项目负责人会得到至少融资金额一定比例灰色收入。这导致最后的结果是房地产企业和信托公司合作在一起为了筹集信托资金去淡化项目风险。因为终端信托权益的持有者并不知道该信托项目的真实风险程度，大部分投资者只看收益率和担保方式等去做判断。
5． 产品设计上的缺陷。最主要的缺陷是没有引入保险公司的保险概念，既一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单。笔者经过3年时间的抽样调查，发现北京市场的房地产抽样信托产品没有一个是买了保险的，其信托公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。
6．信托财产流动性风险。房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
二：风险控制手段
1． 成立风险控制委员会及委员身份的多样性。信托投资公司应该专门成立业务发展决策和风险控制委员会，以便随时能够了解和掌握国家的法律政策变化措施，定期和不定期提出风险控制报告，和风险控制措施，并敦促信托公司相关部门实施该措施。考虑到由于信托公司所代表的利益的中庸性，建议该风险决策委员会引入决策相对独立的类似独立董事的外部具有一定社会知名度的金融人才作为该委员会的委员，同时建议从投资中找出类似监事的人员加入该委员会，在重大政策和项目重大事件出现时，有个完善的风险制约机制。毕竟，信托权益投资者处于信息不对称的地位，投资者出了资金，委托信托投资公司去管理，却没有一个好的监督和约束机智去真正控制风险。
2． 信用风险的控制
前年，北京的一家信托投资公司，先后发行了几期非房地产信托产品，但是后来，第一期的投资者发现，其后几期的产品和第一期产品存在重复担保的情况，这严重损害了第一期投资者的权益，因为他们在购买的时候，并不知道，他们所认为的项目担保企业作为一个风险管理的一道屏障，竟然在其后数次担保而降低了担保能力。因为，有必要对担保的规模和次数进行限制。
3． 加强信息披露的透明程度
就前面所说的信用风险控制中，为了减少担保企业不确定性的风险，信托投资公司，不仅要定期向客户提供该信托的项目进展状况，还要及时披露所提供担保公司的资产和对外担保情况，以及最新的偿付能力，和其中风险最大的项目的或有损失估计情况，因为担保公司的偿付能力直接影响了项目出现问题后，本金或收益的回收将存在很大的不确定性，而且，从最近两年的信息披露情况来看，很多的大的担保公司都已经破产，因此担保的风险不可低估。
4． 加强不可抗力风险控制。
几乎所有的信托投资公司在信托合同上都写明：对于诸如战争、动乱、地震、洪水等不可抗力情形造成的信托财产损失不承担责任，但是作为信托财产的管理者，有必要做最大的努力减少不可抗力对信托财产造成的损失，首先，在项目选择上，考虑到该项目所在位置历史上曾经出现不可抗力的次数和经验。对于危险性较大的项目坚决杜绝或者采取必要的保险、多重保障的措施去降低风险。另外，监督房地产企业去积极的参加适合的保险，或者采取必要的法律手段，对于一些关系到城市形象的项目，尽量争取到政府的灭失风险的担保，尽最大的努力去化解或者减少风险。
5． 大力加强房地产信托的创新，降低风险
目前，房地产信托投资创新主要表现在两个方面，它们都不同程度上减少了传统房地产信托所固有的风险。
（１） 大力发展信托业中的夹层融资（mezzanine financing）。．
夹层融资是一种资本的混合形式，在公司的资产负债表上介于优
先债权和股权之间。也就是说，在偿付的优先权次序上，它是次于或者说“低于”优先债权，但优先于普通股或股权投资基金的发展。夹层融资对开发商来讲有几个优势：第一，资金回报要求比较适中，比纯粹的股权投资者低，对发放的投资要求又比贷款相对略低，不要求四证齐等。第二，对开发商更有吸引力的是资金使用率效率比较高，土地证还在项目公司里边，便可以向银行申请贷款，综合起来，它的财务成本不见得比原来的贷款类信托高。对控制权的要求相对比股权融资者要低一些，但是由于夹层融资比管理层的要求会高一些，所以机构投资人在国内外都是夹层融资的提供者，而不是个人。信托公司作为现有的金融机构中间唯一可以进行实业投资的一个金融机构，应该是夹层融资最适合的一个投资者．信托公司通过发展夹层融资不仅可以为更多的房地产企业提供现金周转，更可以通过在项目选拔中对自身人才素质的提高而从内在整体上提高了信托公司自身的管理素质和风险投资水平．由于它的特点还是实行备案制，发行灵活，可以减少房地产开发周期，另外计划虽然受200份限制，规模影响不是很大，在同一品牌下可以连续发行，也可以先募集资金、后选择项目，这样都有利于开发商更快地拿到资金。对于债权和股权的双重性质中，夹层融资由于多方参与主体（如律师事物所，会计师事物所，相关政府监督机构）的引入而使风险监督机制更加完善．
（２） 大力加强房地产信托投资基金的发展，REITs，在一定程度上可以杜绝如下风险的出现。
A.信托财产流动性风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
REITs因为需要定期分配信托利益，对流动性风险较为重视，其风险控制措施也较多，例如保证一定比例的高流通性信托财产、制订投资策略时注意现金流的匹配性、引入流动性支持机构（例如银行）等。
B.有利于防范金融风险
截止2004年，银行业的17万亿信贷资产中，约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的。这说明，房地产价格的走势将直接影响金融资产的质量，将直接关系到金融风险的防范。
为了防范金融风险，一方面，扩大存量交易规模，形成较为均衡的交易价格，为金融机构正确判断金融资产中房地产类的价格提供真实的市场基础；另一方面，为银行等金融机构在处置抵押资产时提供有效的变现渠道和承接市场，提高这部分金融资产的流动性。而REITs由于在项目选择上的优化筛选等原则，加上规模上的优势可以最大程度的释放风险。
C.有利于利用证券市场的信息披露和监管机制更好的监督房地产信托项目的运行。
就目前来看，REITs是一种理想的风险防范制度设计。通过多方参与、长期投资及实现规模经济等机制，可以做到分散化投资，避免投资过度集中。信托公司作为受托人，银行作为托管人，专业的房地产管理机构作为投资管理人，中介机构提供评估、审计、法律等各方面专业服务，各机构各司其职，又相互制约，将各主体的专业能力聚集起来，更好地防范了房地产信托所面临的项目风险、市场风险和信用风险。
总结：发展房地产信托是促进房地产健康发展的需要。房地产信托，无论创新有多少，其本身就是一个纯粹而复杂的风险管理性业务。这要求房地产信托的主体应当正确而且客观的认识到房地产信托的风险问题。大多数的风险是可以控制的，但是要不断的在风险和项目的变化中学会行之有效的科学管理手段。只有这样，才能使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。
1． 国家宏观政策影响
当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。也因此影响到了房地产信托的规模和发展。
2． 房地产自身行业风险。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。
3． 项目自身及市场风险。
通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4．自身诚信风险。原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。但是由于我国目前房地产行业由于进入的门槛高，一定程度上存在价格垄断，房价虚高的现象。尽管大多数房地产企业不承认自己有暴利，但是大多数房地产企业的项目利润是高于20%的，别墅项目的利润会更高，导致一些房地产企业和信托公司勾结在一起，一些信托公司的项目负责人会得到至少融资金额一定比例灰色收入。这导致最后的结果是房地产企业和信托公司合作在一起为了筹集信托资金去淡化项目风险。因为终端信托权益的持有者并不知道该信托项目的真实风险程度，大部分投资者只看收益率和担保方式等去做判断。
5． 产品设计上的缺陷。最主要的缺陷是没有引入保险公司的保险概念，既一旦项目灭失或者损害，基本都是由投资者买单。笔者经过3年时间的抽样调查，发现北京市场的房地产抽样信托产品没有一个是买了保险的，其信托公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了，那么投资者便会遭受巨大的损失。
6．信托财产流动性风险。房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
二：风险控制手段
1． 成立风险控制委员会及委员身份的多样性。信托投资公司应该专门成立业务发展决策和风险控制委员会，以便随时能够了解和掌握国家的法律政策变化措施，定期和不定期提出风险控制报告，和风险控制措施，并敦促信托公司相关部门实施该措施。考虑到由于信托公司所代表的利益的中庸性，建议该风险决策委员会引入决策相对独立的类似独立董事的外部具有一定社会知名度的金融人才作为该委员会的委员，同时建议从投资中找出类似监事的人员加入该委员会，在重大政策和项目重大事件出现时，有个完善的风险制约机制。毕竟，信托权益投资者处于信息不对称的地位，投资者出了资金，委托信托投资公司去管理，却没有一个好的监督和约束机智去真正控制风险。
2． 信用风险的控制
前年，北京的一家信托投资公司，先后发行了几期非房地产信托产品，但是后来，第一期的投资者发现，其后几期的产品和第一期产品存在重复担保的情况，这严重损害了第一期投资者的权益，因为他们在购买的时候，并不知道，他们所认为的项目担保企业作为一个风险管理的一道屏障，竟然在其后数次担保而降低了担保能力。因为，有必要对担保的规模和次数进行限制。
3． 加强信息披露的透明程度
就前面所说的信用风险控制中，为了减少担保企业不确定性的风险，信托投资公司，不仅要定期向客户提供该信托的项目进展状况，还要及时披露所提供担保公司的资产和对外担保情况，以及最新的偿付能力，和其中风险最大的项目的或有损失估计情况，因为担保公司的偿付能力直接影响了项目出现问题后，本金或收益的回收将存在很大的不确定性，而且，从最近两年的信息披露情况来看，很多的大的担保公司都已经破产，因此担保的风险不可低估。
4． 加强不可抗力风险控制。
几乎所有的信托投资公司在信托合同上都写明：对于诸如战争、动乱、地震、洪水等不可抗力情形造成的信托财产损失不承担责任，但是作为信托财产的管理者，有必要做最大的努力减少不可抗力对信托财产造成的损失，首先，在项目选择上，考虑到该项目所在位置历史上曾经出现不可抗力的次数和经验。对于危险性较大的项目坚决杜绝或者采取必要的保险、多重保障的措施去降低风险。另外，监督房地产企业去积极的参加适合的保险，或者采取必要的法律手段，对于一些关系到城市形象的项目，尽量争取到政府的灭失风险的担保，尽最大的努力去化解或者减少风险。
5． 大力加强房地产信托的创新，降低风险
目前，房地产信托投资创新主要表现在两个方面，它们都不同程度上减少了传统房地产信托所固有的风险。
（１） 大力发展信托业中的夹层融资（mezzanine financing）。．
夹层融资是一种资本的混合形式，在公司的资产负债表上介于优
先债权和股权之间。也就是说，在偿付的优先权次序上，它是次于或者说“低于”优先债权，但优先于普通股或股权投资基金的发展。夹层融资对开发商来讲有几个优势：第一，资金回报要求比较适中，比纯粹的股权投资者低，对发放的投资要求又比贷款相对略低，不要求四证齐等。第二，对开发商更有吸引力的是资金使用率效率比较高，土地证还在项目公司里边，便可以向银行申请贷款，综合起来，它的财务成本不见得比原来的贷款类信托高。对控制权的要求相对比股权融资者要低一些，但是由于夹层融资比管理层的要求会高一些，所以机构投资人在国内外都是夹层融资的提供者，而不是个人。信托公司作为现有的金融机构中间唯一可以进行实业投资的一个金融机构，应该是夹层融资最适合的一个投资者．信托公司通过发展夹层融资不仅可以为更多的房地产企业提供现金周转，更可以通过在项目选拔中对自身人才素质的提高而从内在整体上提高了信托公司自身的管理素质和风险投资水平．由于它的特点还是实行备案制，发行灵活，可以减少房地产开发周期，另外计划虽然受200份限制，规模影响不是很大，在同一品牌下可以连续发行，也可以先募集资金、后选择项目，这样都有利于开发商更快地拿到资金。对于债权和股权的双重性质中，夹层融资由于多方参与主体（如律师事物所，会计师事物所，相关政府监督机构）的引入而使风险监督机制更加完善．
（２） 大力加强房地产信托投资基金的发展，REITs，在一定程度上可以杜绝如下风险的出现。
A.信托财产流动性风险
房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
REITs因为需要定期分配信托利益，对流动性风险较为重视，其风险控制措施也较多，例如保证一定比例的高流通性信托财产、制订投资策略时注意现金流的匹配性、引入流动性支持机构（例如银行）等。
B.有利于防范金融风险
截止2004年，银行业的17万亿信贷资产中，约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的。这说明，房地产价格的走势将直接影响金融资产的质量，将直接关系到金融风险的防范。
为了防范金融风险，一方面，扩大存量交易规模，形成较为均衡的交易价格，为金融机构正确判断金融资产中房地产类的价格提供真实的市场基础；另一方面，为银行等金融机构在处置抵押资产时提供有效的变现渠道和承接市场，提高这部分金融资产的流动性。而REITs由于在项目选择上的优化筛选等原则，加上规模上的优势可以最大程度的释放风险。
C.有利于利用证券市场的信息披露和监管机制更好的监督房地产信托项目的运行。
就目前来看，REITs是一种理想的风险防范制度设计。通过多方参与、长期投资及实现规模经济等机制，可以做到分散化投资，避免投资过度集中。信托公司作为受托人，银行作为托管人，专业的房地产管理机构作为投资管理人，中介机构提供评估、审计、法律等各方面专业服务，各机构各司其职，又相互制约，将各主体的专业能力聚集起来，更好地防范了房地产信托所面临的项目风险、市场风险和信用风险。
总结：发展房地产信托是促进房地产健康发展的需要。房地产信托，无论创新有多少，其本身就是一个纯粹而复杂的风险管理性业务。这要求房地产信托的主体应当正确而且客观的认识到房地产信托的风险问题。大多数的风险是可以控制的，但是要不断的在风险和项目的变化中学会行之有效的科学管理手段。只有这样，才能使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具更加规范、稳健地发展。