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我国是农业大国,农村土地利用效率很低,农村土地信托制度是促进农村土地流转及缓解农民生存压力的有效方法。)
一、农村土地信托制度的概念
(一) 农村土地信托制度概述
由于受经营能力、生产成本等因素的影响,当前许多农民种地不赚钱甚至亏本,种地积极性不高,导致土地大面积撂荒。为了提高土地利用率, 土地承包者可将承包地的经营权在一定期限内依法、自愿地以信托方式交由有经营意愿也有经营能力的企业或个人进行经营。企业或个人取得土地经营权后,依据自己的意志并以自己的名义独立对信托土地进行经营管理,在扣除经营费用和约定报酬后,土地收益则完全归农地承包权人或其指定的受益人所有。综上所述,农村土地信托制度可概括为:“在坚持农村土地集体所有权和承包权不变的前提下,土地承包人基于对受托主体的信任,为了使自己取得更大的土地收益,更加有效、充分地利用土地资源,将其承包地经营权信托给受托人。受托人以实现土地收益最大化为宗旨,以自己的名义对土地经营权进行独立管理,而土地收益由土地承包者或其指定的受益人享有的民事行为。”
二、农村土地信托制度的法律问题分析
(一)农村土地信托当事人及法律关系
依据信托制度的基本原理,土地信托应包括信托人、受托人和受益人三方当事人。其中信托人是土地承包者,其根据自己的意志,在保留承包地承包权的前提下,将承包地经营权分离出来信托给受托人,由受托人对其进行独立管理、经营。受托人是指承包地经营权的受让者,其以自己的名义对信托土地独立进行经营管理或处分,各种法人、自然人均可成为土地受托人。受益人是由信托人指定有资格享有信托收益权的第三人,其只享有信托收益权,而无权对信托财产进行管理、处分,其可以是信托人本人,在特定情况下也可以是受托人。在我国目前的农村土地信托中,从土地信托产生的原因和目的来看,受益人主要是信托人本人即农村土地承包者。
农村土地信托制度中三方当事人存在如下法律关系:
1、信托人与受托人之间存在委托关系,根据信托协议信托人将其土地经营权信托给受托人经营、管理,受托人则应尽到信托义务,确保土地收益最大化。同时,受托人应当根据信托协议接受信托人的监督,信托人不应超过协议范围干涉信托事务,确保受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营。
2、受托人必须为了受益人的利益最大化而行事, 且有义务将信托收益交付受益人享有,而受益人则有权享有信托收益,在其收益权受到侵害时有权行使收益请求权和排除妨害权。
3、信托人有权独立指定或更换受益人,而不必经受益人同意。信托人与受益人之间的法律关系具有无因性,不因信托设立前双方之间法律关系的变更而变更。
在农村土地信托法律关系中,农村土地信托受托人的权利主要表现为:
1、费用偿还请求权;
2、信托费用补偿请求权;
3、受托人于行使费用偿还请求权和费用补偿请求权后,如其权利仍未获得满足为了确保受托人的权利得以顺利实现,受托人可以拒绝交付信托土地,其相当于行使留置权、损害补偿请求权、报酬给付请求权。
农村土地信托受托人的义务主要表现为:
1、依据土地信托的具体内容,为了达到土地信托的目的,受托人应尽善良管理人的义务,对信托土地善良地经营管理,这是土地信托受托人的最基本义务;
2、受托人必须为了受益人的利益最大化而行事;
3、受托人自己妥善管理信托土地,确保信托土地不受损害;
4、受托人应及时向委托人通报土地经营管理状况,制定专门的账簿载明信托土地的收支计算表和各项信托事务处理情况,定期报送委托人审查、监督,听取委托人的监督意见,并且应保护好这些账簿以供事后查询。
5、将土地信托收益归还委托人;
6、从保护耕地方面讲,受托人在经营管理信托土地时,应遵守不改变土地的农业用途,确保土地的复耕能力,确保土地资源的可持续利用原则。
(二)农村土地信托财产问题
1、信托财产的性质
土地信托的信托财产为承包地经营权。承包土地经营权为用益物权,是土地信托结构中最不可或缺的因素。一切的信托活动皆因它而运动,它是最基础的环节。
2、农村土地信托的收益分配及风险承担
依据信托的基本原理,信托收益应全部归受益人所有,在农村土地信托中则应归委托人所有。但以下几项费用则应由受托人在信托收益中予以扣除,扣除时受托人应先向委托人通报,委托人无异议时,则予扣除。
(1)信托土地的各种税收、款项经委托人认可后,受托人予以扣除;
(2)经营信托土地过程中所产生的各种费用,以及受托人在经营信托土地过程中所遭受的各种损失;
(3)经营管理信托土地过程中所产生的各种债务;
(4)受托人的报酬。
(三)农村土地信托登记制度
根据我国《农村土地承包法》第三十八条规定:“土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记,应当向县级以上地方政府申请登记,未经登记不得对抗善意第三人。”此条是关于土地使用权登记的规定。《物权法》第一百二十九条亦做了相同的规定。土地使用权流转登记是指流转土地使用权的当事人申请国家有关登记部门将土地使用权流转的事项记载于不动产登记簿上。
申请进行土地流转登记,应当提交土地变更登记申请书及相关资料,内容包括:转让人与受让人的姓名、住所、土地坐落、面积、用途,土地承包合同、土地使用权转让合同土地承包经营权证书,以及登记部门要求提供其他文件、登记部门收到土地使用权变更登记的申请和上述文件后,经调差、审核,认为符合变更登记的,变更登记注册,更换或更改土地承包经营权证书。
(四)农村土地信托的终止情形
根据我国《信托法》的精神,我国农村土地信托合同发生以下法定情形终止:
1、信托期限届满
鉴于农村土地承包经营权的时间性限制,农村上地信托合同中有关信托存续的时间不得超过30年,当信托期限届满时,应当终止信托,解除信托合同。
2、违反信托目的
信托人以土地使用权设立信托,其目的就是实现其预想的愿望,而受托人在管理运用或者处分土地使用权时,违反信托目的,那么在受托人赔偿了受损的信托财产之后,信托便告终止。
3、信托目的已经实现或者无法实现
信托目的是信托人设立信托的最终追求,如果信托目的已经实现,信托可以终了;如果信托人设立信托的目的无法实现,信托也应当终止。
(五)农村土地信托监管及监管机构
信托监管应该包括政府监管和民间行业自律两部分,其中以政府监管为主,行业自律起辅助作用。
三、建立农村土地信托制度的立法建议
立法机关可以从单独制定《农村土地信托法》亦或制定行政法规等角度来考虑这一立法需求。在制定法律法规过程中应涉及以下内容:
(一)农村信托当事人及其法律关系
1、 明确农村土地信托当事人各方角色及其权利及义务。信托当事人应根据信托协议履行各自的权利及义务,使受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营及受益人能协助受托人完成信托收益的交付行为。
2、 厘清当事人间利益归属以及风险承担方式。立法时应明确土地信托利益的归属,在农村土地信托中信托利益应归委托人所有。
(二)农村土地信托登记制度
在农村信托中,登记与公示这些环节很重要。应明确农村土地信托的登记机关以及公民如何查询这些信息。
(三)建立土地信托市场机制,加强政府监管
市场化的运作是最有效率的,土地流转市场也不例外。目前现实中搞土地信托为官方或半官方机构的主要原因是产权的不明晰导致无法进行市场化运作,那么在产权明晰的情况下,政府就应该退出土地信托市场,由市场这只看不见的手进行运作。
一、农村土地信托制度的概念
(一) 农村土地信托制度概述
由于受经营能力、生产成本等因素的影响,当前许多农民种地不赚钱甚至亏本,种地积极性不高,导致土地大面积撂荒。为了提高土地利用率, 土地承包者可将承包地的经营权在一定期限内依法、自愿地以信托方式交由有经营意愿也有经营能力的企业或个人进行经营。企业或个人取得土地经营权后,依据自己的意志并以自己的名义独立对信托土地进行经营管理,在扣除经营费用和约定报酬后,土地收益则完全归农地承包权人或其指定的受益人所有。综上所述,农村土地信托制度可概括为:“在坚持农村土地集体所有权和承包权不变的前提下,土地承包人基于对受托主体的信任,为了使自己取得更大的土地收益,更加有效、充分地利用土地资源,将其承包地经营权信托给受托人。受托人以实现土地收益最大化为宗旨,以自己的名义对土地经营权进行独立管理,而土地收益由土地承包者或其指定的受益人享有的民事行为。”
二、农村土地信托制度的法律问题分析
(一)农村土地信托当事人及法律关系
依据信托制度的基本原理,土地信托应包括信托人、受托人和受益人三方当事人。其中信托人是土地承包者,其根据自己的意志,在保留承包地承包权的前提下,将承包地经营权分离出来信托给受托人,由受托人对其进行独立管理、经营。受托人是指承包地经营权的受让者,其以自己的名义对信托土地独立进行经营管理或处分,各种法人、自然人均可成为土地受托人。受益人是由信托人指定有资格享有信托收益权的第三人,其只享有信托收益权,而无权对信托财产进行管理、处分,其可以是信托人本人,在特定情况下也可以是受托人。在我国目前的农村土地信托中,从土地信托产生的原因和目的来看,受益人主要是信托人本人即农村土地承包者。
农村土地信托制度中三方当事人存在如下法律关系:
1、信托人与受托人之间存在委托关系,根据信托协议信托人将其土地经营权信托给受托人经营、管理,受托人则应尽到信托义务,确保土地收益最大化。同时,受托人应当根据信托协议接受信托人的监督,信托人不应超过协议范围干涉信托事务,确保受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营。
2、受托人必须为了受益人的利益最大化而行事, 且有义务将信托收益交付受益人享有,而受益人则有权享有信托收益,在其收益权受到侵害时有权行使收益请求权和排除妨害权。
3、信托人有权独立指定或更换受益人,而不必经受益人同意。信托人与受益人之间的法律关系具有无因性,不因信托设立前双方之间法律关系的变更而变更。
在农村土地信托法律关系中,农村土地信托受托人的权利主要表现为:
1、费用偿还请求权;
2、信托费用补偿请求权;
3、受托人于行使费用偿还请求权和费用补偿请求权后,如其权利仍未获得满足为了确保受托人的权利得以顺利实现,受托人可以拒绝交付信托土地,其相当于行使留置权、损害补偿请求权、报酬给付请求权。
农村土地信托受托人的义务主要表现为:
1、依据土地信托的具体内容,为了达到土地信托的目的,受托人应尽善良管理人的义务,对信托土地善良地经营管理,这是土地信托受托人的最基本义务;
2、受托人必须为了受益人的利益最大化而行事;
3、受托人自己妥善管理信托土地,确保信托土地不受损害;
4、受托人应及时向委托人通报土地经营管理状况,制定专门的账簿载明信托土地的收支计算表和各项信托事务处理情况,定期报送委托人审查、监督,听取委托人的监督意见,并且应保护好这些账簿以供事后查询。
5、将土地信托收益归还委托人;
6、从保护耕地方面讲,受托人在经营管理信托土地时,应遵守不改变土地的农业用途,确保土地的复耕能力,确保土地资源的可持续利用原则。
(二)农村土地信托财产问题
1、信托财产的性质
土地信托的信托财产为承包地经营权。承包土地经营权为用益物权,是土地信托结构中最不可或缺的因素。一切的信托活动皆因它而运动,它是最基础的环节。
2、农村土地信托的收益分配及风险承担
依据信托的基本原理,信托收益应全部归受益人所有,在农村土地信托中则应归委托人所有。但以下几项费用则应由受托人在信托收益中予以扣除,扣除时受托人应先向委托人通报,委托人无异议时,则予扣除。
(1)信托土地的各种税收、款项经委托人认可后,受托人予以扣除;
(2)经营信托土地过程中所产生的各种费用,以及受托人在经营信托土地过程中所遭受的各种损失;
(3)经营管理信托土地过程中所产生的各种债务;
(4)受托人的报酬。
(三)农村土地信托登记制度
根据我国《农村土地承包法》第三十八条规定:“土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记,应当向县级以上地方政府申请登记,未经登记不得对抗善意第三人。”此条是关于土地使用权登记的规定。《物权法》第一百二十九条亦做了相同的规定。土地使用权流转登记是指流转土地使用权的当事人申请国家有关登记部门将土地使用权流转的事项记载于不动产登记簿上。
申请进行土地流转登记,应当提交土地变更登记申请书及相关资料,内容包括:转让人与受让人的姓名、住所、土地坐落、面积、用途,土地承包合同、土地使用权转让合同土地承包经营权证书,以及登记部门要求提供其他文件、登记部门收到土地使用权变更登记的申请和上述文件后,经调差、审核,认为符合变更登记的,变更登记注册,更换或更改土地承包经营权证书。
(四)农村土地信托的终止情形
根据我国《信托法》的精神,我国农村土地信托合同发生以下法定情形终止:
1、信托期限届满
鉴于农村土地承包经营权的时间性限制,农村上地信托合同中有关信托存续的时间不得超过30年,当信托期限届满时,应当终止信托,解除信托合同。
2、违反信托目的
信托人以土地使用权设立信托,其目的就是实现其预想的愿望,而受托人在管理运用或者处分土地使用权时,违反信托目的,那么在受托人赔偿了受损的信托财产之后,信托便告终止。
3、信托目的已经实现或者无法实现
信托目的是信托人设立信托的最终追求,如果信托目的已经实现,信托可以终了;如果信托人设立信托的目的无法实现,信托也应当终止。
(五)农村土地信托监管及监管机构
信托监管应该包括政府监管和民间行业自律两部分,其中以政府监管为主,行业自律起辅助作用。
三、建立农村土地信托制度的立法建议
立法机关可以从单独制定《农村土地信托法》亦或制定行政法规等角度来考虑这一立法需求。在制定法律法规过程中应涉及以下内容:
(一)农村信托当事人及其法律关系
1、 明确农村土地信托当事人各方角色及其权利及义务。信托当事人应根据信托协议履行各自的权利及义务,使受托人能以自己的意愿对土地进行独立经营及受益人能协助受托人完成信托收益的交付行为。
2、 厘清当事人间利益归属以及风险承担方式。立法时应明确土地信托利益的归属,在农村土地信托中信托利益应归委托人所有。
(二)农村土地信托登记制度
在农村信托中,登记与公示这些环节很重要。应明确农村土地信托的登记机关以及公民如何查询这些信息。
(三)建立土地信托市场机制,加强政府监管
市场化的运作是最有效率的,土地流转市场也不例外。目前现实中搞土地信托为官方或半官方机构的主要原因是产权的不明晰导致无法进行市场化运作,那么在产权明晰的情况下,政府就应该退出土地信托市场,由市场这只看不见的手进行运作。