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摘 要：住房保障的发展与房地产业密切相关，房地产繁荣刺激了房贷规模的扩大。在影响个人按揭业务的各种风险中，信贷风险对个人按揭的影响尤为重要，主要体现在房地产开发商的个人信用风险和信用风险上。本文分析了我国商业银行个人抵押贷款的风险管理问题。
关键词：商业银行;住房贷款;风险控制
0引言
随着我国银行信用体系的不断完善，个人抵押贷款已成为商业银行个人信贷业务的主体。为了理解个人抵押贷款的特点和概念，商业银行个人抵押贷款业务的风险主要分析宏观、内外部不受控制的因素，然后根据影响，并分析不同影响因素的不同权重。最后，提出了降低个人住房贷款风险的建议。
1、商业银行个人住房贷款现状
1.1商业银行个人住房贷款业务概况
随着房地产行业的发展，个人住房贷款业务已成为商业银行个人贷款业务中占比最重的业务。在2018年内，四大国有银行的个人住房贷款业务都占个人贷款业务的重要部分。其中，建行的个人贷款业务量最高。随着商业银行加大贷款管理，近2年不良贷款有所缓和。在四大国有银行中，中国农业银行对贷款的潜在风险不够警惕，不能有效的催收贷款，虽然其住房贷款额较少，但在四家银行中不良贷款率一直偏高。相比，中国银行对不良贷款的管理较好，其贷款率偏低。
1.2商业银行个人住房贷款的特点
（1）规模较大;在四大国有银行中，住房贷款总额在个人贷款中占比最大。如中国农业银行，在2017年各项个人贷款中，个人住房贷款占总额的78.4%，而个人消费贷款、个人经营贷款、个人卡透支、农户贷款总占比为21.6%。（2）贷款金额大，期限长;随着房价的不断攀升，居民的购房压力也不断增大。许多小额贷款满足不了购房需求，因此住房贷款的额度也不断增加，许多借款人无法在短期内还款，因此贷款周期也较长，贷款期限一般为10—20年，最长可达到30年。贷款的偿还期限一般根据借款人的收入状况、还款能力、抵押物、年龄等因素确定。
1.3商业银行对个人住房贷款的管理
（1）贷款前的管理;在贷款审批之前，商业银行调查人员会对申请个人住房贷款的借款人信用的真实性进行核查，严格把控借款人的个人准入关，确保个人住房贷款的高质量，降低信用风险，减少不良贷款率。（2）贷款后的管理;商业银行大多设有专门的贷款后的管理部门，其部门主要负责对借款人的日常监督，对客户的还款意愿偿还能力等进行跟踪记录，根据贷款人的详细情况，将其分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，并对后三类情况的贷款人进行严格监管，必要时可采取措施强制要求借款人还款，尽量减少银行的风险。同时，对于逾期60天、90天、180天以上的借款人，银行会采取各种方式进行催收，对于实在无能力还款的借款人，银行应及时对抵押物进行处理，尽可能减少损失。
2、我国商业银行个人住房贷款分类
（1）个人贷款基金管理部门委托银行及时向雇员发放贷款，并将雇员支付的住房资金用作贷款来源。商业银行的信贷政策委托信托基金管理。（二）自有住房的个人贷款。个人抵押贷款，由贷款供资的银行向主要由商业银行贷款购买住房抵押贷款、个人企业贷款、个人住房项目和贷款的开发商提供贷款。（3）个人贷款个人住房贷款是商业银行用来向借款人提供个人和商业贷款的组合贷款。借款人可以向商业银行申请资金支付相关费用。
3、个人住房贷款的风险分析
3.1市场和政策风险
个人抵押贷款是自然产生的，因此个人抵押贷款容易受到市场波动和政府政策的影响。面对当地市场经济的稳定，个人抵押贷款需求增加，当经济剧烈波动或经济受到压力时，个人抵押贷款需求下降。近年来，随着我国房地产市场相对稳定和繁荣，个人抵押贷款需求增加。2008年经济危机期间，个人信贷资产质量急剧下降。发生宏观经济异常时，政府为市场经济的稳定提供指导，个人抵押贷款与房地产业有关，反过来又影响个人抵押贷款。例如，2016年2月2日，政府出台了影响大型商业银行个人抵押贷款水平的新信贷政策。
3.2利率风险
利息风险是贷款人还贷时，商业银行贷款改变利率的外部宏观环境，这最终导致银行在一定程度上的损失。相比之下，中国对个人住房贷款的限制更大，还款期较长，通常超过15年。在此期间，由于政治、政治、金融等形势的急剧变化，贷款利率将给商业银行带来巨大损失。它甚至破产了此外，个人住房贷款在银行资产比率中占银行资产的比例过高，但时间过长，可能导致银行声誉和流动性的损失。随着利率的变化，借款人的心理和行为也发生了变化。利率上升会增加个人住房贷款的成本，最终导致标准和信贷风险。降低利率，在商定的期限内偿还各方费用，会增加商业银行的成本，减少利润。
3.3信用风险
信用风险通常可分為两类：主动和被动标准石板偿还。主动标准是借款人主动停止还款的行为，导致银行受伤或还款利率低，提前还款是行为。被动标准意味着零售商愿意偿还，但他自己的财务原因却无法偿还。 信用风险通常是由债务人债务引起的。因此，当银行开始放贷时，通常对借款人的个人信用价值进行调查和评估，并根据标准考虑借款人的信用评级。当然，在这个过程中可能会有道德，这可能导致银行资产的损失。
3.4抵押风险
抵押风险是指贷款人在债务人违约后难以处理或处置担保，因此他或我看到资金随时损失。当借款人急需资金时，他将其资产（房地产、房地产等）抵押给商业银行，以获得一部分资金。法律赋予银行在借款人违约时处置抵押资产的权利，但这并不意味着抵押资产可以减少银行的风险和损失。银行经常面临抵押贷款价格风险和处置风险。当证券是房地产，房地产行业处于衰退，抵押贷款物业是不容易兑现或出售的折扣。或者证券的流动性太窄，无法出售，银行的资产可能会流出。抵押处置风险是商业银行资产变现的有效手段不足、处置价格高、难以充分实现担保总额，存在损害风险。 3.5流动性风险
流动性风险的特点是风险损失和流动性低，因为客户要求提取储蓄存款时，由于现金和资产不足而无法满足客户的需求。目前，商业银行个人按揭发行期一般为5年左右，导致商业银行资金使用问题，大大增加了银行的流动性风险，影响了银行的支付能力。这种流动性风险也会使商业银行失去投资机会代理，增加损失。随着个人住房公积金贷款效益的逐步下降，中长期贷款占贷款总额的比重将上升，导致流动性风险。因此，商业银行将更加注重流动资产在固定资产结构中的比重。
4、完善我国商业银行个人住房贷款制度的建议
4.1完善个人信用体系
个人信用体系在评价贷款人实际还款能力方面起着非常重要的作用。完善个人信用体系将有助于商业银行做出正确的判断。个人信用体系应考虑借款人家庭收入、不良信用记录与否。如果相关的信用信息数据比较全面，商业银行可用于分析的数据就越丰富，商业银行对贷款人的选择就越可靠，发放贷款金额的决定也就越合理。商业银行行业也应建立健全信用体系。考虑到个人按揭项目的特殊性，应建立科学的参考因素，收集影响借款人支付能力的数据。商业银行建立信用体系，兼顾定量分析和运用动态分析方法，规避一些可预见的风险。只有现有的定性分析和静态分析才能从根本上提高风险预测的准确性。商业银行还可以根据实际情况制定补偿和处罚，例如向及时发放贷款的借款人提供适当延长还款期限的权利。对于拒绝偿还贷款的人，限制贷款金额，公布信用不良者名单，并加收费用。
4.2优化商业银行的内部控制管理
商业银行在办理业务过程中，要始终严格按照借款人资格审查，不断加强对借款人支付能力的考核。在偿还贷款的过程中，要注意采用动态审查方法，以便及时了解贷款人生活状况的变化。通过增加个性化内部风险管理者的数量，提高商业银行的信用评级体系，以便对风险有更准确的了解。提高个人按揭工人的工作质量，提高员工对核实借款人实际财务状况的理解，在工作待遇过程中。在评估业务人员时，不应局限于简单的企业编号标准，还应考虑计算为每个公司的信用百分比。这有助于避免因工作量和忽视工作质量而缺乏借贷能力的经营者管理业务。
4.3维持房地产市场的稳定
市场经济的发展必须依靠市场本身的调节机制，但房地产市场是因其特殊性，必须妥善加强管理的行业。政府相关部门为了维持房地产业的稳定秩序，必须及时规制房地产市场。政府对房地产业的规制不仅能保证房地产业的发展，还能降低商业银行个人贷款业务中存在的风险，有助于金融体系的健全发展。
5、结束语
近年来，商业银行处理的个人贷款业务越来越多，释放的资金越来越多。与此同时，很多风险也在出现，很有可能导致银行损失。本文简要介绍了个人贷款业务，指出了相关业务面临的一些重要风险，并提出了如何预防或转移这些风险的建议。
参考文献：
[1]余慧.C银行南京分行个人住房贷款风险控制研究[D].南京大学，2018.
[2]陈楚愉.城商行个人住房贷款内部控制研究[D].暨南大学，2018.
[3]余晓辰.商业银行个人住房按揭贷款风险防范研究[D].安徽大学，2018.
[4]张伟.上市银行个人不良贷款影响因素研究[D].南昌大学，2018.
[5]王婧，王旭程.商业银行个人住房贷款业务风险与对策[J].农村经济与科技，2018，29（06）：98-99+101.
[6]董瑩莹.BH银行天津分行个人住房贷款风险管理研究[D].天津工业大学，2018.
[7]陈韬.我国商业银行个人消费贷款（住房贷款）风险防范分析[J].中国市场，2016（20）：124-125.
[8]孟冰.探究我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].时代金融，2016（12）：295+298.
[9]郑立群.个人住房贷款的风险和防范对策[J].时代金融，2016（02）：240-241.
[10]刘新.我国商业银行个人住房信贷风险及防范[J].现代经济信息，2015（23）：270.
作者简介：
杨燕，女，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理。
关键词：商业银行;住房贷款;风险控制
0引言
随着我国银行信用体系的不断完善，个人抵押贷款已成为商业银行个人信贷业务的主体。为了理解个人抵押贷款的特点和概念，商业银行个人抵押贷款业务的风险主要分析宏观、内外部不受控制的因素，然后根据影响，并分析不同影响因素的不同权重。最后，提出了降低个人住房贷款风险的建议。
1、商业银行个人住房贷款现状
1.1商业银行个人住房贷款业务概况
随着房地产行业的发展，个人住房贷款业务已成为商业银行个人贷款业务中占比最重的业务。在2018年内，四大国有银行的个人住房贷款业务都占个人贷款业务的重要部分。其中，建行的个人贷款业务量最高。随着商业银行加大贷款管理，近2年不良贷款有所缓和。在四大国有银行中，中国农业银行对贷款的潜在风险不够警惕，不能有效的催收贷款，虽然其住房贷款额较少，但在四家银行中不良贷款率一直偏高。相比，中国银行对不良贷款的管理较好，其贷款率偏低。
1.2商业银行个人住房贷款的特点
（1）规模较大;在四大国有银行中，住房贷款总额在个人贷款中占比最大。如中国农业银行，在2017年各项个人贷款中，个人住房贷款占总额的78.4%，而个人消费贷款、个人经营贷款、个人卡透支、农户贷款总占比为21.6%。（2）贷款金额大，期限长;随着房价的不断攀升，居民的购房压力也不断增大。许多小额贷款满足不了购房需求，因此住房贷款的额度也不断增加，许多借款人无法在短期内还款，因此贷款周期也较长，贷款期限一般为10—20年，最长可达到30年。贷款的偿还期限一般根据借款人的收入状况、还款能力、抵押物、年龄等因素确定。
1.3商业银行对个人住房贷款的管理
（1）贷款前的管理;在贷款审批之前，商业银行调查人员会对申请个人住房贷款的借款人信用的真实性进行核查，严格把控借款人的个人准入关，确保个人住房贷款的高质量，降低信用风险，减少不良贷款率。（2）贷款后的管理;商业银行大多设有专门的贷款后的管理部门，其部门主要负责对借款人的日常监督，对客户的还款意愿偿还能力等进行跟踪记录，根据贷款人的详细情况，将其分为正常、关注、次级、可疑、损失五类，并对后三类情况的贷款人进行严格监管，必要时可采取措施强制要求借款人还款，尽量减少银行的风险。同时，对于逾期60天、90天、180天以上的借款人，银行会采取各种方式进行催收，对于实在无能力还款的借款人，银行应及时对抵押物进行处理，尽可能减少损失。
2、我国商业银行个人住房贷款分类
（1）个人贷款基金管理部门委托银行及时向雇员发放贷款，并将雇员支付的住房资金用作贷款来源。商业银行的信贷政策委托信托基金管理。（二）自有住房的个人贷款。个人抵押贷款，由贷款供资的银行向主要由商业银行贷款购买住房抵押贷款、个人企业贷款、个人住房项目和贷款的开发商提供贷款。（3）个人贷款个人住房贷款是商业银行用来向借款人提供个人和商业贷款的组合贷款。借款人可以向商业银行申请资金支付相关费用。
3、个人住房贷款的风险分析
3.1市场和政策风险
个人抵押贷款是自然产生的，因此个人抵押贷款容易受到市场波动和政府政策的影响。面对当地市场经济的稳定，个人抵押贷款需求增加，当经济剧烈波动或经济受到压力时，个人抵押贷款需求下降。近年来，随着我国房地产市场相对稳定和繁荣，个人抵押贷款需求增加。2008年经济危机期间，个人信贷资产质量急剧下降。发生宏观经济异常时，政府为市场经济的稳定提供指导，个人抵押贷款与房地产业有关，反过来又影响个人抵押贷款。例如，2016年2月2日，政府出台了影响大型商业银行个人抵押贷款水平的新信贷政策。
3.2利率风险
利息风险是贷款人还贷时，商业银行贷款改变利率的外部宏观环境，这最终导致银行在一定程度上的损失。相比之下，中国对个人住房贷款的限制更大，还款期较长，通常超过15年。在此期间，由于政治、政治、金融等形势的急剧变化，贷款利率将给商业银行带来巨大损失。它甚至破产了此外，个人住房贷款在银行资产比率中占银行资产的比例过高，但时间过长，可能导致银行声誉和流动性的损失。随着利率的变化，借款人的心理和行为也发生了变化。利率上升会增加个人住房贷款的成本，最终导致标准和信贷风险。降低利率，在商定的期限内偿还各方费用，会增加商业银行的成本，减少利润。
3.3信用风险
信用风险通常可分為两类：主动和被动标准石板偿还。主动标准是借款人主动停止还款的行为，导致银行受伤或还款利率低，提前还款是行为。被动标准意味着零售商愿意偿还，但他自己的财务原因却无法偿还。 信用风险通常是由债务人债务引起的。因此，当银行开始放贷时，通常对借款人的个人信用价值进行调查和评估，并根据标准考虑借款人的信用评级。当然，在这个过程中可能会有道德，这可能导致银行资产的损失。
3.4抵押风险
抵押风险是指贷款人在债务人违约后难以处理或处置担保，因此他或我看到资金随时损失。当借款人急需资金时，他将其资产（房地产、房地产等）抵押给商业银行，以获得一部分资金。法律赋予银行在借款人违约时处置抵押资产的权利，但这并不意味着抵押资产可以减少银行的风险和损失。银行经常面临抵押贷款价格风险和处置风险。当证券是房地产，房地产行业处于衰退，抵押贷款物业是不容易兑现或出售的折扣。或者证券的流动性太窄，无法出售，银行的资产可能会流出。抵押处置风险是商业银行资产变现的有效手段不足、处置价格高、难以充分实现担保总额，存在损害风险。 3.5流动性风险
流动性风险的特点是风险损失和流动性低，因为客户要求提取储蓄存款时，由于现金和资产不足而无法满足客户的需求。目前，商业银行个人按揭发行期一般为5年左右，导致商业银行资金使用问题，大大增加了银行的流动性风险，影响了银行的支付能力。这种流动性风险也会使商业银行失去投资机会代理，增加损失。随着个人住房公积金贷款效益的逐步下降，中长期贷款占贷款总额的比重将上升，导致流动性风险。因此，商业银行将更加注重流动资产在固定资产结构中的比重。
4、完善我国商业银行个人住房贷款制度的建议
4.1完善个人信用体系
个人信用体系在评价贷款人实际还款能力方面起着非常重要的作用。完善个人信用体系将有助于商业银行做出正确的判断。个人信用体系应考虑借款人家庭收入、不良信用记录与否。如果相关的信用信息数据比较全面，商业银行可用于分析的数据就越丰富，商业银行对贷款人的选择就越可靠，发放贷款金额的决定也就越合理。商业银行行业也应建立健全信用体系。考虑到个人按揭项目的特殊性，应建立科学的参考因素，收集影响借款人支付能力的数据。商业银行建立信用体系，兼顾定量分析和运用动态分析方法，规避一些可预见的风险。只有现有的定性分析和静态分析才能从根本上提高风险预测的准确性。商业银行还可以根据实际情况制定补偿和处罚，例如向及时发放贷款的借款人提供适当延长还款期限的权利。对于拒绝偿还贷款的人，限制贷款金额，公布信用不良者名单，并加收费用。
4.2优化商业银行的内部控制管理
商业银行在办理业务过程中，要始终严格按照借款人资格审查，不断加强对借款人支付能力的考核。在偿还贷款的过程中，要注意采用动态审查方法，以便及时了解贷款人生活状况的变化。通过增加个性化内部风险管理者的数量，提高商业银行的信用评级体系，以便对风险有更准确的了解。提高个人按揭工人的工作质量，提高员工对核实借款人实际财务状况的理解，在工作待遇过程中。在评估业务人员时，不应局限于简单的企业编号标准，还应考虑计算为每个公司的信用百分比。这有助于避免因工作量和忽视工作质量而缺乏借贷能力的经营者管理业务。
4.3维持房地产市场的稳定
市场经济的发展必须依靠市场本身的调节机制，但房地产市场是因其特殊性，必须妥善加强管理的行业。政府相关部门为了维持房地产业的稳定秩序，必须及时规制房地产市场。政府对房地产业的规制不仅能保证房地产业的发展，还能降低商业银行个人贷款业务中存在的风险，有助于金融体系的健全发展。
5、结束语
近年来，商业银行处理的个人贷款业务越来越多，释放的资金越来越多。与此同时，很多风险也在出现，很有可能导致银行损失。本文简要介绍了个人贷款业务，指出了相关业务面临的一些重要风险，并提出了如何预防或转移这些风险的建议。
参考文献：
[1]余慧.C银行南京分行个人住房贷款风险控制研究[D].南京大学，2018.
[2]陈楚愉.城商行个人住房贷款内部控制研究[D].暨南大学，2018.
[3]余晓辰.商业银行个人住房按揭贷款风险防范研究[D].安徽大学，2018.
[4]张伟.上市银行个人不良贷款影响因素研究[D].南昌大学，2018.
[5]王婧，王旭程.商业银行个人住房贷款业务风险与对策[J].农村经济与科技，2018，29（06）：98-99+101.
[6]董瑩莹.BH银行天津分行个人住房贷款风险管理研究[D].天津工业大学，2018.
[7]陈韬.我国商业银行个人消费贷款（住房贷款）风险防范分析[J].中国市场，2016（20）：124-125.
[8]孟冰.探究我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].时代金融，2016（12）：295+298.
[9]郑立群.个人住房贷款的风险和防范对策[J].时代金融，2016（02）：240-241.
[10]刘新.我国商业银行个人住房信贷风险及防范[J].现代经济信息，2015（23）：270.
作者简介：
杨燕，女，汉族，就读于东南大学经济管理学院，研究方向：经济管理。