随着中国经济社会发展进入新常态,高速铁路建设的意义远不仅仅局限于交通领域,其已成为促进新型城镇化、实现经济空间格局优化等目标的重要战略选择。高铁车站的建设和开发也成为社会各界关注的焦点。纵观世界各国高速铁路建设历程,作为城市综合体的高铁站区的形成都依托于规划合理、权责利益明确的土地综合开发。科学合理的综合开发模式不仅能通过土地利用和交通运转的良性循环,为铁路公司弥补交通运输亏空、实现利润增长,还能盘活其铁路用地资源,拓宽建设资金融资渠道。但从我国现有高铁建设及站区开发情况来看,原铁道部在主要依靠政府补贴和银行贷款的模式中而形成了高额债务,且现有大多数高铁站综合开发收效甚微。本文基于产权理论中科斯定理有关实现资源优化配置的相关内容进行分析,认为产生上述差异的原因在于国内外高铁站区土地开发的初始权利界定不同,或者说土地发展权归属不同。文章在通过分析高铁站区开发土地发展权内涵及其权利归属现状的基础之上,利用土地产权博弈论的方法,以高铁站区土地为核心,以铁路主体为桥梁,在铁路主体与政府主体间就土地发展权归属做不完全信息下的动态博弈分析,以寻求土地发展权归属的最优策略；在铁路主体与市场主体间就土地综合开发利益分配和模式做合作博弈分析,以探究不同开发模式以及不同发展权归属情况下各主体的利益均衡解。紧密结合上述两次博弈,文章在对高铁站区综合土地开发利益相关主体、利益动态分配和开发利益范围等前提进行分析的基础之上,提出了基于土地发展权的直接分配和基于站点客流量的间接分配的方案。在案例研究部分,本文以日本东京站和北京南站作为正反两方面的案例样本,经过开发主体、土地发展权、开发利益分配等方面的对比分析,以新建海南西环高速铁路老城站为例,对现阶段和未来我国高铁站区土地综合开发提出了意见和建议。总体来说,本文的结论是要从资源优化角度重新审视站区土地开发与利用的问题,通过良好的综合开发模式为先导,促进后期高铁站区土地升值。明晰的土地产权是实现土地开发利益分配的基础和关键,我国应落实高铁车站的土地发展权的界定与配置,在产权明晰的情况下实现土地发展权的转移,完成土地开发利益分配。具体建议包括以下几个方面：(1)参与主体应加大力度盘活铁路用地；(2)铁路主体应加强与政府主体的沟通、协调；(3)明确综合开发主体的权利关系,早期介入；(4)探索完善形成高效可复制的工作模式；(5)权能与权益紧密结合,实现高铁站区开发利益的合理分配。