随着经济全球化和金融自由化的发展,虚拟经济的规模在各个国家均呈现出快速扩张的态势,表现为金融衍生品和证券数量的大规模增长。虚拟经济的不断发展,不仅给依托其上的实体经济带来直接的影响,而且通过渗透到社会生活的各个角落。在现代经济社会,作为实物资产的房地产,受金融自由化的影响,也逐渐具备了虚拟资产的特性。房地产不再仅仅意味着供人们消费和生产的住宅或厂房,而更多的成为一种投资工具和投资对象。随着房地产经济的证券化,房地产经济成为虚拟经济的重要组成部分,在整个虚拟经济中占的比重越来越大。房地产经济虚拟化的健康发展促进了金融资源的合理配置,推动了房地产业等相关实体产业的快速发展。　　 但是,随着房地产经济在虚拟经济中比重的增加,房地产经济表现出日益扩大的虚拟性,当虚拟性的规模超出了房地产作为实体经济的所能承受的范围,就会形成经济泡沫,造成经济危机。此次由美国次贷危机引起的全球金融危机,就根源于美国房地产经济的过度虚拟化。鉴于房地产经济日益显著的虚拟性及其对整个国民经济的重要性,关于房地产经济虚拟性的问题也引起了理论界的关注。综观现有的相关研究,大多只是停留在研究房地产虚拟性的表象,没有揭示房地产经济虚拟性的内在根源和理论逻辑。在研究方法上,过于技术性和实用性,缺乏马克思主义的研究视角,因此研究体系不系统。从这个角度来看,从马克思主义经济学视角对房地产经济虚拟性的进一步深入研究具有较强的理论价值和实践意义。　　 本文以马克思主义地租理论为基础,从地租和土地价格、虚拟资本等影响房地产价格和房地产虚拟性的深层因素入手,借鉴现有研究成果,结合西方资本主义社会和我国市场经济的现实,围绕影响房地产经济虚拟性起基础性作用和推动作用的两大因素,对房地产经济的虚拟性进行理论分析和实证研究。　　 全文除导论之外,共分六章,根据各章之间的内在联系大致可以三部分。　　 第一部分为理论综述,为论文第一章内容。本章对房地产经济虚拟性的相关理论进行综述,包括三个方面:首先对房地产经济虚拟性的特征与作用的研究进行综述；接下来概括理论界对房地产经济虚拟性形成原因与影响因素的研究、房地产经济泡沫问题的研究；最后对虚拟经济的内涵与房地产经济虚拟性的形成原因进行评述。　　 第二部分为理论分析,为论文第二章、第三章和第四章。本部分从土地价格的虚拟性以及虚拟资本角度分析了土地价格与虚拟资本对于决定和影响房地产经济虚拟性的重要作用。本部分为第二章至第四章。　　 第二章是土地价格与房地产经济虚拟性的理论分析。本章构建了经典马克思的地租理论模型,并根据城市地租的特点构建了城市地租模型；其次,分析土地价格的虚拟性。地租作为影响土地价格的重要变量,地租的虚拟性也使土地价格本身就具有虚拟性。接着分析了土地价格虚拟性的重要特征和影响土地价格虚拟性的因素；最后,论证土地价格作为影响房地产价格的重要变量,对房地产经济虚拟性有者基础性作用,分析土地价格虚拟性与房地产价格虚拟性的逻辑关系,并对房地产经济虚拟性的合理运行区间进行理论分析。　　 第三章是银行信用与房地产经济虚拟性的理论分析。本章首先分析了银行信用与虚拟资本的关系,说明银行信用创造了大量的虚拟资本,虚拟资本规模的扩张依赖于银行信用的完善；其次着重分析银行信用对房地产经济虚拟性扩张的推动作用:银行信用创造出大量虚拟化的房地产货币资本,虚拟化的货币资本推动房地产价格提高,加深房地产价格的虚拟性,房地产价格的虚拟性又扩大了房地产银行信用规模。银行信用就是这样通过创造大量的虚拟化的货币资本集中于房地产市场,引起房地产价格上升,带来了房地产经济虚拟性的深化,这又进一步刺激了银行信用规模的扩张。只要保持较低利率和房地产价格的高预期,这种循环就会继续下去,房地产的虚拟性也会越来越加强。　　 第四章是房地产证券化与房地产经济虚拟性的理论分析。本章以住房抵押贷款证券化作为房地产证券化的典型,首先指出,住房抵押贷款证券是虚拟资本的高级形式,是建立在虚拟资本之上的虚拟资本。住房抵押贷款尤其是次级贷款经过银行、SPV、信用增级与评级之后,经过层层剥离,抵押贷款证券较强的虚拟性。其次论证住房抵押贷款证券化是进一步加强房地产经济虚拟性的推动力:抵押贷款证券推动房地产价格的上涨,使房地产价格具有更强的虚拟性。房地产价格的虚拟性又会反过来作用于抵押贷款证券规模的扩张,虚拟资本的虚拟化程度加深。房地产抵押贷款证券化就是经过这种循环过程,使房地产价格的虚拟性越来越大。　　 第三部分为实证分析,为论文第五章和第六章。本部分分别以日本、美国、中国为例,运用计量经济学方法和经验数据对房地产经济虚拟性进行了实证分析。　　 第五章是房地产经济虚拟性的实证分析。本章以计量方法、经验数据以及案例分析方法,分别对土地价格对房地产经济虚拟性的基础性作用、银行信用对房地产经济虚拟性扩张的推动作用和住房抵押贷款证券化对房地产经济虚拟性的强化作用进行实证检验与经验分析。　　 第六章是中国房地产经济虚拟性问题研究。本章首先用中国土地价格与房地产价格相关数据验证土地价格对房地产经济虚拟性的基础性作用,并通过能够反映房地产经济虚拟性程度的指标说明中国房地产经济虚拟性偏高的客观事实。中国房地产经济虚拟性偏高主要原因在于我国土地价格偏高,银行信贷对房地产经济的过度支持也是房地产价格过高的影响因素。根据本文观点,应把抑制土地价格上涨作为房地产调控的首要目标,同时配合紧缩的银行信贷政策,只有这样才能从根本上解决房地产经济虚拟性过高的问题。　　 本文的创新点主要包括以下几点:　　 (1)对房地产经济虚拟性的研究视角的创新:以往关于房地产经济虚拟性的研究主要是从影响房地产经济表层的供求和货币因素入手,没有对房地产经济虚拟性进行深层次的剖析,研究视角的狭隘使得研究内容受到限制,不能揭示出房地产经济虚拟性的真正原因,因此难以为房地产经济健康发展提出良好的政策。本文从马克思主义经济学的视角出发,以马克思的地租理论和土地价格理论为基础,将影响房地产经济虚拟性的因素根源于地租和土地价格的虚拟性。这种研究视角将使得房地产经济虚拟性的研究具有更强的理论依据和现实解释力。　　 (2)对房地产经济虚拟性理论分析框架的创新:本文构建了一个从地租到土地价格,再到房地产价格,同时引入虚拟资本来研究房地产经济虚拟性的系统的理论框架,并且对整个机理做了系统分析。本文认为,决定和影响房地产经济虚拟性的基础性因素是地租进而土地价格的虚拟性,而银行信用以及房地产证券化是加速房地产经济虚拟性的扩张性因素。房地产经济虚拟性形成的机理表现为由地租决定的土地价格决定了房地产经济虚拟性,在扩张性因素的促进下,房地产经济的进一步虚拟化带动土地价格的虚拟化,反过来又促使房地产经济虚拟性加深。　　 (3)对房地产经济虚拟性实证及对策分析的创新:本文的实证分析和对策研究建立在房地产经济虚拟性研究的系统完整的理论框架下,因此分析思路和对策建议具有独特性和科学性。在以往关于房地产经济虚拟性的研究中,实证分析很多直接建立在假说的结论基础上,缺乏理论基础和理论论证,据此提出的政策建议不能从根本上解决问题。本文在对房地产经济虚拟性的理论分析的基础上,进行的实证检验具有创新性,运用该理论对中国现实经济问题分析提出的对策建议将更具有针对性和可操作性。