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在中国,作为一种创新型和开放型的融资渠道,房地产投资信托基金(即REITs)在房地产中表现出了强劲的发展势头。同时,资金密集型的商业地产正在中国如火如荼的发展,它的发展和运作需要房地产投资信托基金的大力支持。再加上REITs与商业地产的关系尤为密切,房地产投资信托基金以其独有的优势,一定能够很好的促进中国商业地产的发展。我国也正在为实现REITs与商业地产的结合,培育和创造良好的发展环境。本文首先介绍了REITs和商业地产的基本内容,提出了各自的概念、特点、发展模式及发展现状等。在理论的基础上,通过国内外商业地产投资信托基金的具体实例,阐述了国内外商业地产REITs发展中的不同,进而分析中国商业地产REITs在发展过程中的机遇和挑战,并阐述如何借鉴发达国家发展REITs的成功经验以应对发展中的各种障碍。但是在中国,商业地产REITs的发展还处于起步阶段,与美国等发达国家的商业地产REITs相比,其发展尚未成熟和完善,发展过程中难免遇到各种各样的风险。如经济风险、政策风险、社会环境风险和自然风险等系统风险,还存在投资风险、流动性风险、财务风险、盈亏风险、决策风险、委托代理风险等非系统风险。本文在对这些风险进行详细分析的基础上,针对商业地产REITs在中国发展中容易遇到的风险提出了相应的风险管理措施。最后一章节详细地从投资组合的角度,介绍了如何通过投资组合分散商业地产REITs投资运作中的非系统风险。通过建立β系数为测度的Markowitz优化模型,采用美国自1978年第1季度至2005年第4季度时段的四种商业地产类型的NCREIF指数作为实证测算数据进行投资组合优化分析,得到各种投资组合及其相应的风险、收益及投资效用值VC。我们可以根据投资组合目标,选择相应的投资组合,达到投资风险最小化或者是效用最大化。也可以根据自己的投资目标,利用β系数为测度的Markowitz优化模型及相关的运算工具(如Excel、Eviews、Matlab等)进行投资组合分析,提高资源配置的有效性。虽然是利用国外的商业地产指数进行的分析,但对我国的商业地产REITs的发展可以起到了很好的借鉴作用,有利于中国房地产业融入全球经济,与国际接轨。