房地产产业对我国的宏观经济有着重大的影响。近年来,在我国转变经济发展方式,将过去投资拉动型经济的发展方式转变为需求拉动型经济的政策引导下,房产开发企业投资的重点发生改变。随着我国政府对房地产的调控政策越来越严,房地产开发企业在商品房地产中获得超额利润的难度加大,而且在此行业中的投资面临着更多的不确定性。工业地产在我国经济持续三十多年的快速发展中取得了显著的成就,再加上工业地产的本身的一些优势,投资工业地产就成为了众多房地产企业的选择。然而,我国只有很少真正意义上的工业地产企业,绝大部分企业是从住宅地产开发或某一行业的龙头企业为了多元化发展而转而投资工业地产的,即半路起家,这也是它们最明显的特征。企业在每个行业的运营模式是不同的,我国的工业地产企业,不能把原来的企业运营模式照搬在工业地产开发方面,否则只会导致失败。应该不断研究新形式、总结新模式,构建符合我国国情的工业地产企业的运营模式,这是本文选题和研究的目的所在。本文在分析了工业地产普遍的一些基本特征的基础上,就我国的工业地产及工业地产企业的发展现状进行了概述,指出了工业地产企业运营模式中存在的问题。接着对国外著名的工业地产企业如普洛斯、AMB以及我国的工业地产企业的运营模式进行了研究,并对二者的运营模式进行了对比分析,指出了我国工业地产企业运营模式的发展方向。同时运用运营管理理论、价值链理论、相关利益者理论、战略联盟理论分析了影响运营模式的关键因素,再从投融资模式、管理模式、服务模式三个方面构建了我国工业地产企业的运营模式,得出“联盟合作+专业管理+持续服务”的模式是我国工业地产企业可行的运营模式,也提出了相关建议。最后研究了中铁二院在综合交通高科技园区产业项目运营模式,并就这种运营模式的优劣进行了评价。