20世纪90年代，我国企业掀起了多元化投资的热潮。然而，成也萧何败也萧何，多元化经营，虽不乏企业业绩突出的成功者，但由此走向衰败甚至破产的也不在少数。令人称奇的是，随着一些企业的“倒下”，自然会有另一批企业赶上，多元化经营总会“后继有人”。为什么在多元化经营不乐观的现实情况下，一些企业仍热衷于多元化经营呢?这促使我们去探究多元化现象背后的真正原因。　　 从理论上分析，由于所有权与经营权的分离，使得管理层有动机为追求个人利益而背离公司利益最大化的目标进行多元化投资。因为，多元化有助于扩大企业的规模，而管理者的薪酬与规模成正比，因此，管理者通过多元化投资扩大企业经营规模，从而提高自己的薪酬。其次，多元化投资有助于提高管理者的声望和地位，有利于巩固自己在董事会中的地位，提高与董事会讨价还价的能力。同样地，随着股权的集中，控股股东一股独大，当公司的股权结构失去有效地制衡机制的时候，多元化投资很可能为控股股东的“隧道行为”创造条件，有利于其以多元化投资为幌子进行资产的侵占与转移，从而不顾损害中小股东的利益，满足个人私利。尤其是目前我国公司治理机制的不完善，更为管理层和控股股东的多元化投资行为提供了条件。因此，完善公司治理机制，加强对管理者和控股股东的监督与制衡，就可以有效地抑制通过多元化谋取私人利益的代理成本。　　 本文从代理成本视角分析房地产行业的多元化投资现象，着重从公司治理结构、股权结构、债权结构、资产特性以及企业绩效等方面进行分析。实证检验结果表明，在董事会治理方面：我国房地产行业上市公司中第一大股东持股比例较高，其与企业多元化投资水平呈正相关，说明第一大股东持股比例很可能导致了一股独大的局面，虽可能对经理人代理成本起到了抑制作用，但却同时增加了控股股东代理成本；董事会规模、董事长与总经理两职合一状况、独立董事比例与多元化投资水平均不相关，证实了独立董事只是处于花瓶地位，并没有真正发挥独立董事的职能。董事长与总经理虽然大部分是两职分离的，但很可能流于形式。债权治理方面：资产负债率与多元化投资水平呈负相关，其原因很可能是我国房地产行业上市公司融资渠道比较单一，大部分资金来自于银行借贷，对银行的依赖性很强。这种债务融资现状导致债务融资未能有效地发挥其对代理成本的约束作用。资产特性方面：资产的流动性越强，企业的多元化投资程度越低。这与我们理论上的分析存在着分歧，究其原因，很可能是与房地产行业资金需求量大的行业特性有关。但这从另一角度证实了资产特性会对企业的多元化投资产生影响，它能从一定程度上限制经理人或控股股东支配资金的自由度，从而达到抑制盲目多元化行为的目的。企业绩效方面：多元化投资水平与企业盈利能力里显著负相关。这意味着在我国房地产行业中存在着多元化折价现象。从某种程度上也说明了我国房地产行业上市公司的多元化投资行为中存在着代理成本。此外，实证检验结果还证明了无论是经理人代理成本，抑或是控股股东代理成本均与多元化投资水平呈正相关。这进一步证明了多元化很可能已成为企业管理层谋取私利的一种手段。在多元化与代理成本的关系上，国有控制的上市公司多元化代理问题比民营控制的上市公司严重。这说明在我国房地产国有上市公司中存在着“内部人控制”现象。　　 本文通过理论和实证研究分析了代理成本对我国房地产行业上市公司多元化投资的影响，从代理成本视角结合资产特性、管理自由度等方面对多元化投资现象进行分析，并从完善公司治理结构，引入债权治理机制，实现多元化融资，加强对管理者的监督与激励，缓解国企“内部人控制”问题，提高现金流管控能力，完善信息披露制度等角度提出相关建议，有利于我国房地产行业多元化的健康发展。