房地产合作开发已经成为行业发展新常态,其中不乏国企或地方平台公司引入房企合作开发既有土地,提升国资经营经济效益。本文研究对象为国企C集团位于广州白云区金沙洲F地块房地产开发决策,F地块拿地时间早,区位条件成熟,具备较高潜在开发经济价值,C集团不具备独立开发能力,需要引入合作方获取土地开发潜在收益。采取合作开发涉及资产评估、选定合作模式、拟定合作条件,并识别影响合作成功的主要风险,与一般项目可行性论证不同,合作开发决策研究需要站在合作各方股东层面考虑,分析符合股东投资收益要求的最佳合作方案。本文采取市场比较法和假设开发法评估F地块总地价,以同股同投共担风险为合作原则,首先匹配后续开发资金要求拟定C集团与合作方40:60持股比例,分析了土地作价出资、股权转让和增资扩股等合作路径下的税务、股权溢价和资金来源影响情况,主要采用现金流折现法测算合作各方投资动态盈利指标,评价C集团、合作方在基准收益率分别为12%、20%时股东NPV、股东IRR是否符合投资决策要求,得出相对更好合作模式以及在满足合作方基准收益率下C集团持股比例方案。在本项目中,增资扩股模式经济效益相对更好,C集团应增加持股比例,根据后续是否继续出资C集团持股区间为[62.20%,67.58%],股东NPV[15144,16940],股东IRR为[19.4%,19.7%]。合作开发首要风险在于合作方选择,国有企业既要尊重国资监管规范也要提前进行潜在客户筛选,通过合作协议和公司章程应对公司治理、资金监管和分配方式等风险。