近年来，在国民经济保持高发展的同时，房价的大幅上涨越来越成为公众关注最多的社会问题之一。作为我国的支柱性产业之一，房地产业自市场化以来为我国国民经济发展作出了巨大的贡献。但是，房地产过度发展带来的社会问题也不容忽视，公众对于居高不下的房价已是怨声载道，关于市场有无泡沫的讨论至今尚未形成定论。本文在国内外相关研究的基础上，通过辨析泡沫以及房地产泡沫的区别和联系，明确房地产泡沫的基本概念；根据历史事件和文献回顾总结阐述了房地产泡沫的特征和表现；在房地产经济运行周期，四象限模型和蛛网模型的理论研究基础上，本文提出了房地产市场参与者层次模型和房地产泡沫演变作用机制模型描述房地产泡沫的演化过程，分析房地产泡沫的成因。在理论研究的基础上，本文以杭州市房地产市场（2001年－2012年）为研究对象，主要以PCA-LP模型赋权综合指标体系度量的方法对杭州市房地产市场进行实证研究，测度杭州市房地产市场历年的泡沫综合指数。通过实证研究，本文发现在2001年至2007年间，杭州市房地产市场泡沫综合指标无剧烈波动情况，说明该测度期内房地产发展水平较为稳定，房地产市场无价格泡沫；杭州市房地产在2008年至2011年存在一定的价格泡沫，其中以2010年和2008年最为显著；自2011年政府加大调控力度以后，2012年泡沫综合指标测度值急速下降至低位，说明调控政策对房地产泡沫和房地产价格控制取得了一定的成效。本文根据实证结果，对比各个指标的标准值，分析产生杭州房价泡沫的影响因素，将其分为宏观影响因素和房地产市场影响因素两类，针对房地产市场影响因素提出了一定的应对机制，为政府调控房地产市场举措提供理论依据，对控制房地产市场平稳运行具有重要现实意义。虽然本文是以杭州市为测度对象，研究结果具有一定的局限性，但本文建立指标体系的方法和实证过程对研究城市房地产市场泡沫普适性测度方法具有重要的意义和参考价值。