随着新型城镇化深入推进,城市更新已成为助推我国城市高质量发展的重要抓手。自20世纪90年代以来,我国城市更新模式以增长主义为主。增长性城市更新理据于伦理学的功利主义,它用对经济增长“好”的要求来规范更新的具体运作机制,整个过程在很大程度上消解了城市过度集聚带来的负外部性,在某种意义上也有益于经济增长,但未从根本上解决城市集聚不经济问题,并由此引发了一系列新的社会矛盾。增长逻辑下的更新行为存在何种缺陷?或者说在更重要的意义上,城市更新逻辑应如何演变?这一问题已成为当前城市更新研究领域中最具困扰的议题之一。在此背景下,本文以实现城市更新综合效益最大化为核心线索,重新审视“增长主义”下我国现行城市更新模式及运作机制,并通过经济学分析对城市更新逻辑演化进行再理论化,旨在寻求适应于新时期发展需求的、更加合理和可持续的城市更新发展思路——包容性城市更新。本文首先基于跨国视角,对比分析城市更新发展历程,梳理典型发达国家各阶段更新政策的历史背景、参与对象、更新途径与更新结果,从价值取向、开发规模、运作机制等方面总结其经验教训,为研究开展奠定坚实基础。其次,引入包容性发展理念,系统分析从“增长”到“包容”的城市更新理念演化逻辑,将包容性发展的操作性要点应用于城市更新的过程分析当中,重新梳理不同利益主体之间的博弈关系、更新实施的组织模式、更新利益的分配和保障方式等与更新实施过程密切相关的行为逻辑,从而提出包容性城市更新概念与发展框架。此外,从更新速度、主体权利、城市定位等方面剖析包容性城市更新发展的现实制约。在此基础上,从经济、社会、环境三各层面选取城市更新综合绩效评价指标,运用DEA方法中典型的CCR模型分别对深圳市、上海市2004-2018年城市更新综合绩效进行测度与横向对比,从政策驱动角度分析两地对更新改造的响应。最后,提出包容性城市更新的三种模式:以提升中心区活力为导向的创新驱动模式、以邻里网络复兴为导向的社区改造模式和以历史文化保护为导向的文化引领模式,并进一步阐述其并寻求其实现路径与规划策略。