近年来,我国商业地产企业处于政府宏观调控力度加大、市场增速减慢的环境之中,出现了运营资金紧张、企业绩效下滑的问题,为了应对这些问题,商业地产行业尝试利用轻资产运营的思维,以求转型升级,在震荡的行业环境中实现可持续发展。轻资产运营模式下的企业减少对固定资产的投入,整合优势资源,将主要精力放在高附加值环节上,如品牌形象、客户关系和市场占有等,从而获得持续性的盈利能力,目前行业已经在进行这种运营方式的尝试,除去知识密集型的高新技术行业,亦有房地产业、服装业等行业。本文以分工理论、价值链理论、微笑曲线理论和比较优势理论作为理论基础,对已有的国内外相关研究进行梳理,探讨了轻资产运营的条件、实现路径以及效果评价,阐述了轻资产运营的理论基础,从而深化对轻资产运营的认识,为案例分析部分提供理论依据。在案例部分,本文选择了大连万达商业地产有限公司作为案例对象,分析其面临的内外部环境,为了应对行业竞争激烈、自身盈利能力下滑的困境,实现可持续发展,万达商业凭借自身在品牌建设、运营管理以及核心技术等方面的优势,通过建立内外部融资渠道、分享租金收益、输出品牌和运营管理能力、改革工程管理模式和实现信息化商业管理等措施进行轻资产转型,最后从财务指标和非财务指标分析了转型的效果。通过分析案例,本文得到了相关结论,轻资产运营可以成为企业转型发展考虑的一种方式,“轻”和“重”两种运营模式各有特点,曾经重资产的模式促进了企业的快速发展,但如今,市场环境变得严峻,供求关系的改变、土地成本上升、融资困难等问题相继出现,行业内部竞争日益激烈,重资产模式下资产增值不能有效缓解企业的发展压力,所以如果不转变经营模式,那么行业进入衰退期是必然趋势。但是转型需要企业评估自身具备的条件,只有在品牌建设、运营管理、核心技术等方面形成自已的优势,并且在实施的过程中也要循序渐进,这样才可能顺利转型,获得良好的效果。希望本文的研究能够为有意进行轻资产转型或者正在转型中的商业地产企业提供参考意见。