Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托,(以下简称“REITs”)作为专注于房地产的投融资工具,自1960年诞生以来,已经在国际市场上取得了快速的发展。21世纪初,我国内地引入REITs的概念,启动了我国REITs发展的的旅程,现已形成许多由中国特点的,具有REITs理念的“准REITs”、“类REITs”产品。但是我国与海外成熟REITs市场的国家和地区相比,尚未对REITs进行专项立法,同时我国的房地产市场粗放式的经营模式也一定程度上阻碍着REITs的发展进程,至今这项创新型工具尚未在我国发挥其强大的房地产投融资作用。房地产市场在发达国家发展的经验表明,随着经济的不断发展,房地产行业必然会从增量市场为主导转变为存量市场为主导。存量市场时代,房地产企业转型升级的必然选择是致力于持有型物业资产的开发及运营。当前我国经济面临下行风险,我国房地产行业主导的开发-销售的经营模式面临严峻挑战,转型升级迫在眉睫。国内信贷政策在2010年起收紧之后,以银行开发贷款为主要融资渠道的房地产业面临巨大的融资压力。金融机构如何在有效控制风险的情况下,提供匹配的投融资服务,是金融深化改革的重要课题。本文正是基于目前国内房地产行业转型发展、金融深化改革等大背景下,研究REITs在我国房地产投融资应用中的问题及对策,主要分为六个章节。第一章是引言部分,主要描述了本文研究内容、背景、意义,认为在当前我国房地产市场转型升级的环境下,利用REITs这种创新型的投融资工具,可以引导房地产市场向更规范的方向发展。在介绍研究方法及思路之后,根据国内外REITs文献的研究侧重点的不同,分类进行了综述。第二章从REITs的理论研究入手,阐述了REITs的概念、分类及独有的特征,对相关概念如资产证券化、房地产信托等进行了比较,并在总结分析了REITs概念性特征之后,简要分析了美国等国家和地区REITs的发展历程及市场规模。第三章从我国REITs发展的历程、发行模式、现有规模等三个方面分析了我国REITs自引入国内至今的发展状态,并从中总结出我国REITs在应用中存在的最大的问题是潜在的投融资功能未能有效发挥。第四章分别从制度层面、供需层面、风险层面、监管层面对我国REITS存在的问题进行了分析。第五章选取我国首单公募型REITs应用案例——鹏华前海万科REITs,分别对其运作模式、标的资产、投资收益、风险等进行了深入分析。第六章在全文研究的基础上,建议我国应从金融体系、法律体系、监管体系三大方面综合考虑,共同为我国REITs的发展提供系统的引导及规范,促使其向健康、规范和可持续道路发展,真正成为我国房地产行业投融资的有效金融工具。