目前我国经济尚处于调结构促转型时期,城市化进程进入加速阶段,城镇化是未来中国经济增长的动力,城镇化和“都市圈”产生的协同效应,逐步向二、三、四线城市递进。中国房地产已经走过了黄金的十年,随着城市化率的提升,房地产开始进入了真正的需求时代,结合目前和未来的经济预期和社会状况而言,房地产应进入稳定发展的20年白银时代。与此同时,由于中国国情和经济发展的不均衡,使得房地产市场有着独特的特征,其地域性差异极其明显,行业竞争不完全、不充分,市场总体上处在初级竞争和无序竞争的状态,尤其在三、四线城市这种特征更为明显。大部分房产开发商面对巨大的市场需求,尚不能完全满足用户不断提升的产品和服务需求。如何科学运用房地产营销理论,对区域性的房地产市场进行分析、研究,如何开发出适销对路的产品,如何制定合理的营销推广策略,既是房产开发商在三、四城市面临的首要课题,也是在这一市场赖以致胜的竞争法宝。本论文以“云山美墅”项目为案例,以相关营销理论为指导,在分析我国房地产环境及项目所在地连云港市的环境基础上,通过对市场竞争状况的分析、项目自身优劣势分析,提出了项目的市场定位和整体的营销策略建议。