产权式商铺是一种所有权与经营权相分离的房地产产品形式,通常的做法是,房地产开发商将其开发的大型商场分割成众多小商铺出售,以吸引中小投资者从而提高售价。投资者取得小商铺所有权,但在约定的期限内无权自己经营,而由开发商或第三方公司包租或委托其进行统一经营,再由其将大商场整体转租给主力经营商。为保证主力经营商的统一经营,小商铺之间无墙隔离,并约定不得提前解除合同。投资者被许以诱人的投资回报率,并被承诺一定期限由开发商原价回购小商铺。有人认为产权式商铺投资、风险低、回报高,是投资的新宠;也有人斥之为开发商“套钱融资”的陷阱。近年来,产权式商铺大行其道,各地行政管理机关态度不一。本文针对产权式商铺操作过程中的产权式商铺买卖及产权登记、售后包租、委托经营、投资回报、返本销售相关问题作了深入的评析,并试图提出其改进措施。 关于产权式商铺及产权登记问题,作者认为,没有实际分隔成独立、封闭空间的小商铺不符合建筑物区分所有的专有部分特征,不能成为买卖的标的物,不应进行所有权登记;产权式商铺交易的对象应是大商场的一定份额,而不是特定的、不实际独立的小商铺。 关于售后包租相关问题,作者指出,售后包租未必违规,不应一概禁止;合同的法定解除权是一项不可或缺的违约救济措施,以格式合同排除该项权利的约定无效;出租人在承租人违约的情况下可以径行向次承租人主张权利,但以次承租人所承担的合同义务为限。 关于委托经营相关问题,作者认为,产权式商铺投资者委托经营有名无实,双方实际约定的内容不符合委托合同的特征,也与现行合同法的规定相背离;由于约定的内容兼有委托、信托、借贷的特征,法律关系难以定性;但以受托人无资格受托替人理财而主张约定无效,现行法律依据不足。 关于投资回报相关问题,作者指出,投资回报是产权式商铺的核心,宣传产权式商铺高回报、零风险误导公众,违规。从形式上看,合同的类型不同,风险负担原则有别,投资者的利益保障则有所不同,但投资回报是双方当事人的真实意思,因此投资者利益的法律保障应当相同;开发商是广告的受益人,应视为其承担所售商铺的价值瑕疵担保义务,且开发商不得利用第三方公司摆