小产权房是近几年来才引起社会关注的问题,但却不是近几年才出现的。只是在其出现早期,数量较少需求较小,没有引起社会的注意。但自2003年以来,随着城市房价的迅速攀升,各地的小产权房开始引起人们的关注。目前,在北京、成都、郑州、济南等地出现了大面积连片建设的小产权房,这些小产权房主要集中在城乡结合部,由于价格便宜,出现了供销两旺的局面。2007年北京通州区“画家村”案又进一步引起社会各界尤其是法学界的广泛关注。对小产权房问题持批判和赞同意见的都不在少数。司法实务界对此问题也不能做出定论,造成了司法判决的不确定性。小产权房的产生原因很多,最根本的原因是我国二元的土地制度,城市土地和农村土地同地不同权,城市国有土地可以直接建造商品房上市流转,并由国家房管部门颁发房产证。农村集体土地则只有经过国家征地,土地性质变为国有后才可以用于房地产开发然后上市流转,在转为国有土地性质之前是不允许自由流转的。以此为基础,建立在农村集体土地上的房屋也不能自由流转。我国目前城市高房价和住房保障体系不完善也是小产权房出现的原因。小产权房目前主要出现在大城市的周边地区或“城中村”中。由于城市商品房价格的快速上涨使越来越多的城市居民买不起房或成为了“房奴”。与此相比,小产权房与大产权房价格悬殊甚大,能够满足广大中低收入者的住房要求。加之目前城市住房保障体制还很不完善,更激发了大量中低收入阶层对小产权房的购买热情。由于政策不承认小产权房的合法地位,因此购买小产权房目前在官方看来是违法的,购买者的各项利益也都不能得到保障和认可。但单从法律对相关问题的规定来看是不很明确的,真正禁止小产权房的是国务院及其相关部门出台的一系列规定,这就导致小产权房处在法律的“灰色地带”,给司法实践带来了很多混乱。从《合同法》的角度仔细审视可以发现以“违反社会公共利益”为由,可以判断小产权房买卖合同是无效的,因此应当禁止小产权房的开发建设。但同时,出于稳定社会的考虑,应当具体问题具体分析,对不同类型的小产权房采取分类处理的办法,以求合理解决已经存在的小产权房问题。