自2014年廉租房与公共租赁房并轨实施以后,公租房成为我国保障性住房政策中更加重要的组成部分,公租房的建设以及运营成为我国城镇居民住房保障至关重要的环节。由于公租房项目前期投资规模过大并且投资回收期过长等因素,导致政府资金压力过大,企业投资热情不高。目前多数公租房项目的开发建设中,政府往往是项目的主导方,采取“家长式”的管理模式,包揽项目的融资、监管、经营等,这种模式程序复杂且工作效率极低。为此,住房城乡建设部鼓励地方运用政府和社会资本合作的PPP模式(Public-Private Partnership)提高公租房的供给效率。公租房PPP融资模式可理解为政府与私人企业合作建设社会基础设施,实现政府与企业之间“双赢”甚至“多赢”的目标。本研究首先进行社会保障项目理论与实践分析。通过大量阅读国内外文献,对保障性住房项目相关问题有了初步认识,包括国内外成功案例的运营经验及特许定价模型的建立思路等,从而构成了本研究的框架;然后,进行国内外社会保障项目实证分析。通过横向比较我国公租房政策较为成熟城市的现状,再结合保障性住房政策成熟的国家和地区的成功实践经验,总结出对我国发展公租房项目的参考性意见;其次,对于定价机制做出针对性研究。目前针对PPP项目收益分析决策的方法主要要有实物期权法、博弈论法、蒙特卡洛仿真方法、NPV法等。现有理论多是对收益的宏观静态分析,缺少影响项目收益的敏感因素的针对性考察,本文采用系统动力学的方法考察公租房PPP项目影响整个系统收益情况的外部因素与内部因素,观察控制因素变化对系统的影响,并利用模糊逻辑的方法使仿真更贴合实际;最后,提出符合我国国情的公租房PPP项目定价机制。本研究通过对公租房PPP项目收益系统的影响因素分析,建立了项目收益的系统动力学模型,并运用模糊逻辑推理方法讨论不确定性因素对模型的影响。运用系统动力学软件VensimPLE以及Matlab模糊逻辑工具箱对实际案例进行模拟输出。分析影响系统的敏感因素,讨论在政府部门以及项目公司期望的收益水平下,项目特许价格以及特许期变化对决策的影响,最终提出合理决策针对性建议。本研究旨在通过系统动力学模型为研究PPP项目的特许价格提供新的解决方法,使得其更具有科学性和实际意义,为决策者提供特许价计算依据与建设性参考意见。在私人投资者方面,可以增加其对于项目的投资信任度,在地方政府方面,可以在保证投资者获得一定利润同时维护公众利益。另外,本研究所提出的定价模型不只应用于公租房PPP项目,同时可推广至其他领域的基础设施建设当中。