近年来，我国房地产市场迅速发展，房地产估价在房地产市场中扮演的角色也越来越重要。因此，对房地产价值进行合理的估价，有助于对房地产市场的供求情况和价格变化情况进行及时的掌握，同时也有利于相关政策和法规的制定。在我国当前的房地产价值评估中，收益法是很常用的方法，而收益法还原率是房地产估价过程当中非常重要的参数之一，它对房地产评估价值的影响很大，其微小变动就会引起房地产估价结果产生很大的变动。但是目前在还原率的实际应用中仍然存在许多不足，具体表现在：当前还原率的确定大多依靠评估师的经验，而评估师会因为评估经验不足或者为了满足委托方的不合理要求而无意或有意对还原率的取值进行改动，从而影响估价结果的准确性。因此，如何合理地确定还原率，使之更加准确客观，是当前房地产价值收益法评估中需要解决的重要课题。本文首先阐述了还原率的基本内涵，介绍了还原率的本质，还原率的分类，以及影响还原率的社会因素、经济因素和区域因素等；其次对几种常用的确定还原率的方法进行了介绍，这几种方法分别是：安全利率加风险利率调整法（累加法），市场提取法，投资收益排序插入法，投资组合法，在详细介绍的基础上对其优缺点进行分析，并提出相对应的改进建议；再次，结合前文的理论介绍，对还原率的确定原则进行了说明，并对各种确定方法的适用环境进行了深入地分析；最后，以安徽省六安市的一家商业用途房地产为例，通过对案例中房地产情况的详细介绍，结合文章所述的还原率的确定方法和适用条件，选取与案例相应的还原率确定方法，运用收益法对案例中房地产的价值做出合理的估计，做到了理论分析和实例论证相结合。