开发区是我国工业化和城市化发展的重点区域,它在经历了一段迅速高效的发展时期后,面临着土地资源紧缺、产业升级换代等一系列问题。在土地利用方面,随着国家土地政策不断紧缩,开发区的外延式发展受到了严重制约。因此,以土地再开发为代表的向存量土地挖潜的内涵式发展成为保障开发区持续发展的重要途径。由于政策、市场和企业等因素的综合作用,开发区尤其是启动区的土地再开发条件已经成熟。论文首先从模式类型、再开发策略、工业用地产权地块、利益博弈等方面对国内外工业用地的再开发的研究现状进行了综述,介绍了部分工业用地再开发的实例。其次对德州经济技术开发区启动区的现状进行研究,初步总结了启动区工业用地再开发的条件与再开发的现状。之后,在对德州经济技术开发区启动区各个工业用地产权地块的实证调查的基础上,基于包容性增长的视角,筛选工业用地再开发的影响因子,构建了基于地块自身因子的工业用地再开发选择体系,包括土地利用强度准则、用地效益准则、能耗状况准则,使用了容积率、建筑系数、地均产值、地均利税、就业密度、单位产值耗电量、单位产值耗水量七个选择指标,利用协调度模型进行了综合分析,并用宏观决策因素进行了修正。将各地块分为保留地块、有条件保留地块和可再开发地块三类进行统计分析。最后,针对德州经济技术开发区启动区工业用地再开发研究的最终统计分析结果,提出了分期分批进行再开发的实施建议,以及充分利用“注意力”资源、再开发方式综合选择、加强协调,改善城市发展环境等实施策略。