近年来,随着我国经济的快速发展,我国的城镇化水平也大大提高,居民对于住房的需求也更多的向二手房转变,与此同时也带动着二手房的贷款在商业银行中的快速发展。伴随着房地产市场的越来越成熟,二手房的交易量也就越来越大,这已经在发达国家得到实践。研究发现,在那些房地产发展相对规范和成熟的国家和地区,二手房交易能够达到房地产总交易的70%-85%。但是,目前我国住房的二级市场的发展处于相对不平衡状态,还没有发挥其作用。住房二级市场的发展对于以旧房换新房、以小房换大房的居民来说,是非常有利的,并且可以促进住房一级市场的发展,能够对住房的供应起到一定的改善作用,还可以对房价进行一定程度的抑制,这对不同阶层的家庭来说增加了其购房的选择,也真正实现了居民住房的“梯级消费”,因此二手房贷款在商业银行业务中有着较为广阔的发展前景,同时二手房市场也是我国房地产后期发展的主流。兰州市作为甘肃省的省会城市,“两山夹一河”的狭长地形,非常不利于土地资源的开发利用。而且由于兰州市周边的城镇社会资源配置相对滞后,导致大量人口涌入兰州市,地少、人多,使得兰州市的二手房贷款市场较之其他二三线城市的二手房市场更为活跃。目前,国内经济下行,商业银行之间竞争更为激烈,二手房贷款成为了商业银行较为优质的资产业务。甘肃省2018年个人住房贷款余额为1572亿元,较上年增长308亿元,按照规模,兰州银行房贷规模仅占建设银行三分之一;按照房贷增量排名,兰州银行仅位列第五位。兰州银行的住房按揭业务无论在存量挖掘,还是增量营销方面都有较大的发展空间。本文采用了文献综述法、个案研究等方法对兰州银行二手房贷款业务的现状进行调查研究,得出目前兰州银行二手房贷款业务存在受经济下滑及民间借贷风险暴露,导致二手房贷款不良率上升、全区机构间业务发展不均衡、市场定位不明确以及营销团队配置不到位,管理不科学等问题。本文将针对上述问题,运用STP营销理论针对兰州市二手房贷款市场,选取地理因素中的区域因素、人口因素中的收入及家庭生命周期因素、心理因素中的购房动机因素进行市场细分,选择出目标市场,确定市场定位。同时采用满足消费者需求的4P理论进行深度营销。从而得出结论,兰州银行应将二手房贷款市场的目标市场定位于安宁区、七里河区、城关区区域内的单身期或满巢期有着刚性需求或者改善性需求的购买二手房的客户,采用线上线下结合、优化渠道分销、差异性定价策略、综合化产品服务等方式全方位服务于二手房贷款客户。