人口老龄化是社会发展的必然趋势，随着人口老龄化趋势的加剧，由此带来的养老问题得到了国内外学者的关注。伴随着我国家庭结构的改变，家庭养老方式的弊端不断显现出来，社会养老方式应运而生。在社会养老方式中，养老院、敬老院、中低档老年公寓等养老机构在服务质量、规模上都有一定的欠缺，相比较之下高档老年公寓具有更高的服务质量、更优美的环境、更专业的护理队伍、更齐全的功能，可以使老年人对退休后的生活更为满意、更具幸福感，在退休后继续发挥其社会价值。另一方面，随着收入水平、消费水平的不断提高，老年人的养老需求日益多样化、高端化，呼吁高档老年公寓的发展。1990年全国第四次人口普查数据显示北京、上海、广东、山东等七个省市成为我国首批步入老年社会的地区，作为省会城市，济南市的老龄化趋势更为明显，2008年60岁以上人口比重仅次于烟台、威海，居第三位。目前济南市的老年公寓处于发展的起步阶段，市场上并没有高档老年公寓，供需矛盾突出，在很多老年人无法在市场上找到满意的养老公寓的同时，大部分中低档老年公寓的闲置率却很高。文章首先从全国范围分析发展高档老年公寓的宏观背景与意义，并以国内外的理论成果及实践现状作为指导。其次通过调研济南市老年公寓发展现状及存在的问题，认为济南市具有发展高档老年公寓的必要性；运用GM（1,1）模型预测2012-2020年60岁及以上老年人口数量，并分析其收入水平，认为济南市具有发展高档老年公寓的可行性。再次通过对高收入老年群体进行问卷调研，对国内典型高档老年公寓开发模式进行总结、对比、分析，最终确定高档老年公寓的类型选择及租赁制与会员制相结合的“候鸟式”开发模式。最后从政府、企业、公众三个角度为济南市高档老年公寓的发展提出对策，以期为济南市老年公寓市场乃至整个房地产市场的发展提供借鉴。