2010年是中国房地产业发展的一个转折点。这一年，中国房地产市场经历了史上最严厉的调控。2010年的调控主要针对住宅地产市场，使得商业地产市场获得了良好的发展机遇。不少开发商开始转向商业地产市场，未来商业地产市场将会成为众多开发商的必争之地，商业地产市场也将进入一个全新的时期。　　商业地产既具备不动产的属性，可随着地价而升值，又能够通过租金等形式，获得长期的投资收益。商业地产项目无论对于房地产开发商还是投资者，都有广阔的发展空间。但是，商业地产完全不同于住宅地产。商业地产具有投资规模大、经营能力要求高、风险大等特点，必须要特别重视前期定位的重要性。准确的定位是商业地产开发成功的关键，只有准确的定位，才能充分发挥商业地产项目的商业价值，才能获得投资收益。如果商业地产的定位发生问题甚至失误，即使项目本身具备了优良的硬件设施，并投入了大量的营销推广费用，最终商业地产的经营也将会面临诸多的问题，比如现在UT广场项目存在的定位问题。　　UT广场项目位于朝阳门桥东南部，位置优越。UT广场建筑面积约11万平米，旨在打造朝外地区第一个广场式商业地产项目。其购物、美食、娱乐的综合性消费布局，为朝外地区的商务精英一族提供了位于城市中心的自由享受。与开发商预期运营效果相悖的是，UT广场目前经营状况不佳，来往消费者较少，项目品牌影响力较弱。UT广场目前存在的核心问题就是定位不清，表现在目标客户不清晰、购物档次设置不当、业态分布对客流输送作用有限、广场辨识度低等方面。　　解决UT广场项目定位问题的意义在于，不仅可以改善UT广场的日常运营、提高广场和企业的收益，更重要的是，通过解决问题、总结问题，梳理商业地产定位的经验和教训，为后续的商业地产开发提供借鉴价值，避免后续项目开发出现同样的定位失准的问题。另外，通过定位调整，使企业未来开发项目的定位符合企业战略要求，实现企业和项目的共同发展，共同提升品牌价值。　　分析UT广场项目定位问题，可从外部、内部两个方面分别进行。首先，分析外部环境原因。商业地产项目开发及定位等内容，在一定程度上受外部环境影响，故需要分析一下UT广场从开发到现在的外部环境变化，找出导致UT广场定位问题严重的外部原因。　　从外部宏观经济发展变化的角度来看，2008年至2009年宏观经济处于下滑趋势，受宏观经济发展不明朗以及品牌商节约成本、暂缓开店的外在因素影响，UT广场项目定位偏低;而2010年国内经济恢复发展，居民消费需求也在增加、需求水平也在提升，UT广场偏低的定位就不足以吸引周边中高端消费者。从外部竞争对手发展变化的角度来看，近几年，在在朝阳门地区及附近区域新增类似商业地产项目较多，其各具特色的定位，压低了UT广场定位的高度和成色，使UT广场未来的发展受到了外部空间的限制。其次，分析内部环境原因。造成UT广场的目标客户不清晰的主要原因就是ZT集团在进行项目前期市场调研和策划的时候，调查分析不全面。策划、招商和建设等内部管理不力，导致定位不准。开发商没有遵循定位流程的顺序，落后的业态规划，致使建筑结构限制了业态的作用，降低了资源的使用效能，造成UT广场内部人口流动性差。UT广场缺少在附近公共交通、路口的指示，可视性较差。通过分析，可知开发商在UT广场的整个开发过程、现在的运营过程中出现了诸多的管理问题，导致广场现在的现状。　　对于UT广场项目来说，现在需要解决的问题在于提高商场内的人口流量、增加商场内的消费气氛。同时，在进行具体问题分析的时候，注意结合外部市场和竞争对手变化分析，以便UT广场能够对目前和未来的内外部环境有充分认识，以应对未来的各种可能变化。通过商业地产市场竞争趋势分析可知，商业地产投资的大幅增加，商业地产竞争更加激烈，UT广场需要提前做好应对准备，提前进行定位调整，以适应未来消费需求变化。通过对比分析UT广场所在区域内其它新建商业项目的具体状况，发现与UT广场争夺消费者的竞争对手的特点、优劣势等，从而进一步分析了UT广场的外部环境状况。根据竞争对手的目前和未来发展状况，探寻符合UT广场自身条件的定位趋向。总体来看，UT广场的外部竞争环境已经更为激烈，未来面临众多的外部竞争压力，必须及时调整定位。　　通过使用SWOT模型，清晰的分析UT广场项目的优势、劣势、机会和威胁，并由此进一步探讨UT广场的未来改进、发展的方向，从而实现自身在消费者心中的定位。UT广场的优势主要在于优良的硬件设施和优秀的电影院支持。UT广场的劣势主要在于建筑辨识度差，品牌整体档次较低、知名品牌较少、与商圈氛围不符等。UT广场的机会主要在于区域经济和居民消费的发展。UT广场的威胁主要在于周边同类项目的发展，人们的消费观念、方式都在变化。　　综合以上外部宏观环境分析、外部竞争对手分析、自身SWOT分析，初步提出解决UT广场项目定位问题的建议，包括调整定位方面、增加可辨识度方面、统一招商方面的建议。在定位方面，建议UT广场及开发商应从基本的市场调研开始，重新审视区域内的消费需求，并据此调整内部的产品档次、业态组合等方面，有针对性的改善自身劣势，转变目前运营不佳的状况。在增强UT广场的辨识度方面，需要增加区域内指示标志的数量、明确度，创造更新颖的宣传表现形式，让外围的消费者了解UT广场的存在和位置。在提高招商管理的统一度方面，要建立统一的招商原则，并持续的进行招商管理工作，使项目内商品品牌的定位与项目本身定位相符。　　通过以上多种方式，进行UT广场项目深入调整，发现并突出自身的特色，不断强化原有优势，逐步扩大影响力和知名度，真正成为朝外地区地标性的生活广场，获得较好的经济收益和品牌收益。