从上海开埠到现在，上海房地产业的发展已经走过了160年风雨历程。自从住宅正式成为一种商品以来，居民就必须面对房价和房租。我们关心的是，在这个漫长的历史过程中，上海的普通居民要承受多大的住房压力和负担?房地产业在发展过程中自然有自身的起伏，那么，这与当时居民收入和住房负担之间是不是也有着特定的联系?本文通过对这个较长历史阶段的房地产业发展和居民收入及住房负担的分析，系统梳理近现代上海房地产业发展的历史脉络和居民收入变化的相关关系，并以此脉络作为观察视角，希望通过对近当代上海普通居民收入和住房负担的研究，寻求当今房地产发展和居民住房建设中可以借鉴的历史因素。 在研究方法上，本文首先将研究对象确定为各时期市场经济下的房地产业，同时将研究中的人均国民收入的数据限定在一般收入人群，剔除了高收入者与绝对贫困者，主要包括以工人职员等中低收入者和中产阶级，这样排除了由于人均国民收入受极端值影响较大而得出来的数据，在比较房地产发展中的支付能力和购买力时有局限的问题。另外，本文针对不同时期的特点采取了区别研究，即对于解放前的住房负担重点研究房租情况，对于改革开放后的住房负担情况重点研究房价情况。本文的目的并不是通过横向比较房价收入比，来研究上海房地产市场在各个阶段的泡沫或者住房价格水平是否合适，而更多的是希望通过研究上海房地产市场的发展和居民收入之间的联系，来寻找上海房地产市场健康发展的道路。在上海160多年的房地产历史中，经过了太多风风雨雨，不可能存在一个唯一的标准房价收入比，而人为地制定一个标准也没有意义。那么，衡量房地产产业是否健康发展，我们只能通过大概地比较某一段时期的普通居民收入和房价，来直观地分析房价是否超过了普通居民的承受能力，居民的住房负担反过来对房地产又产生了怎样的影响，大概怎样的关系才能使房地产更健康地发展。 全文分为五章： 第一章为导论，主要介绍本文的选题背景和研究意义，文献综述，研究方法和框架，以及本文的创新处。 第二章主要分析了上海开埠后至上海沦陷前这段时间内上海房地产业的发展和居民收入及住房负担。而在本章里，又划分为两个小节，分别研究辛亥革命前后两个不同阶段的房地产发展和居民住房负担。 第三章主要分析了上海沦陷后这段时间内上海房地产业的发展情况和居民收入及住房负担。同样在这一章中，也划分为两个小节，分别是上海“孤岛”时期和日军进驻租界后的时期，然后再针对两个不同时期进行分析。 第四章主要分析了改革开放后上海房地产业的发展和居民收入及住房负担。在这个章节中，也划分为两个时期，一个是20世纪末之前的非完全市场化时期，另外一个从20世纪末到目前，之后再分析各个时期的房地产发展和住房负担。 第五章本文对于近当代上海居民收入和住房负担的关系进行了总结，并对当前房地产业的健康发展提出了思考和建议。