我国大陆的商品房按揭制度是我国南方城市房地产交易市场从香港引入的制度,大陆对按揭进行了改造,使按揭的内容注入了新的内涵。作为一种新的融资贷款购楼模式,得到了开发商、购房人和银行的青睐。但是对其性质的认定一直是学术界争论的焦点,立法上也欠缺对其的规定,导致按揭性质不清,操作上无法律规范可以遵循。基于此,本文在理论分析和实践调研的基础上对商品房按揭的性质作出界定。　　 本文拟从商品房按揭的概念和法律特征入手,对商品房按揭的性质作出界定,并针对债权人面临的风险的特殊性,借鉴境外做法,提出防范债权人风险的建议,文章共分三个部分。　　 第一部分是按揭制度概述。分为两节,第一节介绍按揭制度的起源和演进,先从语义上阐述按揭的涵义,然后通过分析按揭演进史了解到传统按揭制度已趋衰落,现代按揭制度强调财产上的负担效力,体现出其与大陆法的不动产担保制度趋同的趋势；第二节介绍我国的商品房按揭制度,分别介绍香港法的按揭和我国大陆的商品房按揭制度。香港法的按揭只适用于公义式产业,按揭性质与英美法的按揭基本相同,权利转移还是其基本特征；我国大陆的商品房按揭从香港引入,但其包括现楼按揭和楼花按揭,其操作程序和法律特征都不同于香港法的按揭。　　 第二部分是我国商品房按揭的法律性质,这部分是本文的重点和亮点,特别是第二节和第三节。第一节是介绍我国商品房按揭性质的各种观点；第二节针对上述观点分别做出辨析,得出商品房按揭属于抵押权的结论,即现房按揭属于一般抵押权,期房按揭是购房人用期房为银行设定抵押权,但是抵押权在房屋建成并将产权过户给购房人后才生效；第三节从我国现行法规定和《法国民法典》的规定对期房按揭的抵押权性质进行分析和解释。　　 第三部分是商品房抵押制度中债权人的风险和控制。第一节主要介绍期房抵押中债权人面临的风险；第二节介绍境外住房抵押贷款及我国现行商品房按揭制度中债权人风险防范机制；第三节在前两节的基础上提出债权人风险防范机制的建议,即引入律师机制、三重保险机制、资产证券化机制来防范和化解债权人的风险。　　 本文对商品房按揭性质及债权人风险防范的研究具有重要的理论价值和实践价值。理论上,有利于推动抵押制度研究的发展和我国不动产担保法律制度的完善；实践上为期房预售制度的完善和发展创造更加有利的条件,有利于促进我国商品房按揭市场的繁荣,也有利于推动保险、资产证券化等相关制度的发展。