住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部分、共用设施设备维修、更新和改造的资金,是房屋的“养老金”,关系到居民房屋的正常使用。随着我国城镇住房制度改革的推进,人们的居住环境得到了逐步的改善。在改善居住环境的同时,住宅小区内共用部分、共用设施设备维修、更新和改造的问题也开始引起人们的关注,尤其是在紧急使用维修资金方面。随着住宅小区建成投入使用的时间越来越长,小区内住宅共用部分、共用设施设备开始逐渐进入到维修周期,需要使用维修资金对其进行维修、更新和改造。目前在全国范围内已归集了数额巨大的住宅专项维修资金,据不完全统计总金额已超过万亿元。然而这笔资金的使用率却极低,全国整体使用率不足1%。当小区内出现“紧急情况”急需使用维修资金之时,往往很难顺利申请到维修资金。这样的现状将打击业主使用维修资金的积极性,并影响维修资金的安全合理使用。我国的住宅专项维修资金制度自上世纪八十年代建立至今,经过了一系列的发展历程。从最早的《城市异产毗连房屋管理规定》到《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》,再到《物业管理条例》、《物权法》,及至《住宅专项维修资金管理办法》,由最初的不成熟不完善到现在的逐步成熟完善,并开始形成比较完整的体系。在我国住宅专项维修资金紧急使用的过程中,存在的一些问题急需解决。首要问题是“紧急情况”的认定规则不明。对于“紧急情况”的具体范围、认定主体及不可抗力是否属于“紧急情况”等,现有法律规定都没有明确界定。对于“紧急情况”的使用程序,现有的规定则过于繁琐缺乏可操作性,并且缺乏相关配套实施细则提供具体指导。在现实生活中,许多业主对于维修资金的性质和功能缺乏必要认识,其自治组织的作用发挥亦有限,这些也是在紧急使用维修资金的过程中要注意的问题。为了保证住宅专项维修资金的安全、有效使用,维护居民正常的生活秩序,需要对现有的维修资金紧急使用制度予以完善。首先要健全“紧急情况”的认定机制,要细化“紧急情况”的具体范围,明确“紧急情况”的认定机制,并将不可抗力界定为“紧急情况”。也可以在条件允许之时建立“紧急情况”下的强制维修制度与应急备用金制度,在维修过程中还可引入第三方审计监管机制。同时,也要加强业主自治组织的建设和完善。