我国解决住房抵押贷款一级市场难题的出路在于建立抵押贷款二级市场。其基本理论是资产证券化。Garder对资产证券化的定义是使储蓄者和借款者通过金融市场得以部分或全部匹配的一个过程或工具。它又可分为一般证券化和二级证券化两种。资产证券化的参与者主要包括：发起人、发行人评级机构、信用提高机构。受托管理人和投资人，各自承担不同的作用通常的资产证券化运作的过程包括资产出售、信用提高、证券发行。银行或其他金融机构创造一项信贷资产或其他金融资产后，出于各种目的要将其证券化，可将它出售给发行人，资产的出售必须使“真实出售”。信用提高是减少证券发行整体风险的的媒介，分为内部信用提高和外部信用提高。资产证券化具有真实出售、信用提高、规避风险、规范化和适应性等特点。它对于发行机构来说，提供了一种新的低成本的融资方式和筹资渠道，解决了发行机构资产与负债期限结构的匹配问题，提高了资产的流动性和资产的运作效率。 我国住房抵押市场面临较多的问题：抵押一级市场规模尚小，二级市场起步艰难；缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给；证券化的法律依据及其操作原则方面的问题；证券化的环境与技术手段方面的问题；证券化机构设置方面的问题；金融市场发展落后；公积金贷款与商业性贷款的组合问题。 我国住房抵押二级市场设计的基本原则有：循序渐进、重新利用已有资源市场化取向；政府相关机构相互协调、密切合作；住宅抵押初级市场和二级市场共同发展等。住宅抵押二级市场的主体包括消费者、贷款发放者、置业担保机构、保险公司、住宅贷款证券化专业服务机构、政府部门和住宅抵押贷款公司等七个方面。在抵押贷款品种的选择上可选择形式相对简单的过手证券。我国建立住宅抵押二级市场应分步分阶段实施，逐步创造条件。第一阶段建立流动性便利机构，同时选择进行抵押证券化项目民间试点。流动性便利又称再贴现便利，其作用是在资产市场上发行一般债券，用所得得收入向初级抵押市场上得贷款人再融资，它是抵押二级市场的可替代方式。第二阶段建立住宅贷款公司；第三阶段，完善阶段，通过各种措施完善住房抵押二级市场。 在住房抵押贷款证券化的配套措施方面我们要作以下工作：建立相关的 卜自霎弓爿 硕半堂付＃玄 ＼wlerM MASTERS THESIS 法律制度。主要是特设机构、税收、会计等方面的法律制度：有关担保机构 的培育借鉴美国的经验一我国应由政府提供对住房抵押贷款的普遍担保；中 介机构的培育；各相关机构人才的培训和加快金融电子化等。